En date du 27 octobre 2011, une usufruitière et une représentante d’une société de gestion ont conclu un bail commercial avec une société locataire pour des locaux. Ce bail, d’une durée de 9 ans, a été établi pour un loyer annuel de 17 000 euros. Le 12 février 2021, la société locataire a demandé le renouvellement du bail, accepté par la société foncière avec une proposition de loyer de 48 000 euros. Le tribunal a finalement fixé le loyer du bail renouvelé à 18 691,77 euros par an, déboutant la société foncière de sa demande de déplafonnement.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la base légale pour le déplafonnement du loyer dans le cadre d’un bail commercial ?

Le déplafonnement du loyer dans le cadre d’un bail commercial est régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.

L’article L. 145-33 stipule que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

L’article L. 145-34 précise que :

« Le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des caractéristiques des locaux ou des facteurs locaux de commercialité survenus au cours du bail expiré. »

Dans cette affaire, la société BSD FONCIERE a demandé le déplafonnement du loyer en raison de modifications des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité. Cependant, l’expert judiciaire a conclu qu’il n’y avait pas eu de modification notable durant le bail expiré, ce qui a conduit à débouter la société BSD FONCIERE de sa demande.

Comment est déterminé le montant du loyer renouvelé en l’absence de déplafonnement ?

En l’absence de déplafonnement, le montant du loyer renouvelé est déterminé selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui stipule que le loyer doit correspondre à la valeur locative.

L’article L. 145-33 indique que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Dans cette affaire, l’expert judiciaire a évalué le loyer de renouvellement à 18 691,77 euros par an hors taxes et hors charges. Les parties n’ont pas contesté les critères d’évaluation retenus par l’expert, ce qui a conduit à fixer le loyer du bail renouvelé à cette somme.

Quelles sont les implications des intérêts sur le différentiel de loyer ?

Les intérêts sur le différentiel de loyer sont régis par l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que des intérêts courent sur les sommes dues à compter de la saisine de la juridiction.

L’article 1231-6 précise que :

« Les intérêts moratoires sont dus de plein droit à compter de la mise en demeure, sauf disposition contraire. »

Dans cette affaire, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la saisine de la juridiction, soit le 31 octobre 2022. Cependant, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour condamner le paiement de ces intérêts, ce qui a conduit à débouter la société BSD FONCIERE de sa demande à ce titre.

Quelle est la compétence du juge des loyers commerciaux concernant les demandes de remboursement de loyers trop-perçus ?

La compétence du juge des loyers commerciaux est définie par l’article R. 145-23 du Code de commerce, qui précise que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé doivent être portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.

L’article R. 145-23 indique que :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. »

Dans cette affaire, la société D&S MODE a demandé le remboursement des loyers trop-perçus, mais le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour se prononcer sur cette demande, ce qui a conduit à débouter la société D&S MODE de sa demande de remboursement.

Quelles sont les conséquences des dépens et des frais irrépétibles dans cette affaire ?

Les dépens sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

L’article 696 précise que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, la société BSD FONCIERE, déboutée de sa demande de déplafonnement, a été condamnée à supporter les dépens, y compris les frais d’expertise.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Cependant, le juge a décidé de laisser à la charge de chaque partie ses propres frais irrépétibles, déboutant ainsi les deux sociétés de leurs demandes sur ce fondement.