JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 24/00009 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMIT
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 25/00218

DEMANDEURS

Madame [X] [O] veuve [J]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0223

Madame [S] [J]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Me David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0223

Monsieur [U] [G]
[Adresse 9]
[Localité 3]
représenté par Me David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0223

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. AC CONFORT
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0305

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Par acte sous signature privée du 10 janvier 2012, Mme [L] [J], Mme [X] [O] et Mme [S] [J] ont conclu avec la société SARL AC CONFORT un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 10 janvier 2012 et moyennant un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes outre une provision sur charges de 55 euros par mois.

Par acte sous signature privée du 26 juillet 2012, Mme [L] [J], Mme [X] [O] et Mme [S] [J] ont conclu avec la société SARL AC CONFORT un avenant au bail commercial conclu entre elles ajoutant une pièce supplémentaire aux locaux visés dans le bail.

Par acte sous signature privée du 23 décembre 2014, M. [U] [G], Mme [X] [O] et Mme [S] [J], représentés par la société MOULY & ASSOCIES, ont conclu avec la société SARL AC CONFORT un avenant au bail commercial du 10 janvier 2012 portant le loyer à la somme annuelle de 9 768,79 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2015.

Par acte sous signature privée du 31 janvier 2019, l’indivision [G]/[J] représentée par la société MOULY & ASSOCIES a conclu avec la société SARL AC CONFORT un avenant au bail commercial du 20 janvier 2012 portant le loyer à la somme de 9 903,84 euros à compter du 1er janvier 2018.

Par acte d’huissier de justice du 11 août 2020, la société SARL AC CONFORT a signifié à l’indivision [G]/[J] prise en la personne de la société MOULY & ASSOCIES, une demande de renouvellement du bail conclu le 10 janvier 2012 pour une durée de 9 ans. Cet acte a été signifié à étude.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 janvier 2021, la société SARL AC CONFORT a sollicité le renouvellement du bail commercial du 26 juillet 2012.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 mars 2021, la société SARL AC CONFORT a confirmé sa demande de renouvellement du bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Mme [X] [O], Mme [S] [J] et M. [U] [G] ont signifié à la société AC CONFORT un mémoire préalable aux fins à titre principal de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal de 13 230 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2024, Mme [X] [O], Mme [S] [J] et M. [U] [G] ont assigné devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BOBIGNY la société SARL AC CONFORT et demande au Juge des loyers commerciaux sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

– à titre principal :
* fixer le loyer du bail commercial renouvelé à la date du 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal de 33 761,34 euros HT / HC ;
* dire que la SARL AC CONFORT sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;
– à titre subsidiaire :
* ordonner la désignation d’un expert judiciaire, sauf à fixer la nouvelle valeur locative de plano en fonction des éléments fournis par les parties, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2021 ;
* fixer, pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée le loyer provisionnel à la somme annuelle en principal de 33 761,34 euros pour la durée de l’instance ;
– en tout état de cause :
* condamner la société SARL AC CONFORT à verser aux bailleurs la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
* condamner la société SARL AC CONFORT aux dépens, lesquels comprendront les éventuels frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés par Maître David ELBAZ, Avocat à la Cour conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, Mme [X] [O], Mme [S] [J] et M. [U] [G] font valoir que la demande de renouvellement n’a pas respecté le délai de 6 mois prévu par l’article L. 145-10 du code de commerce le bail ayant expiré le 09 janvier 2021. Ils en déduisent que le délai de prescription a commencé à courir à compter du 31 avril 2021 de sorte que la prescription n’était pas acquise à la date de signification du mémoire préalable le 30 mars 2023.

Par dernier mémoire notifié par le RPVA le 18 juin 2024 et par lettres recommandées avec avis de réception réceptionnées le 20 juin 2024 par Mme [X] [O] et Mme [S] [J] et le 21 juin 2024 par M. [U] [G], la société SARL AC CONFORT demande au Juge des loyers commerciaux de :
– à titre principal :
* constater la prescription de l’action en fixation du loyer renouvelé ;
* dire que l’indivision [G]/[J] est en conséquence irrecevable à agir ;
– à titre subsidiaire :
* débouter l’indivision [G]/[J] de sa demande en fixation du loyer renouvelé ;
* formuler protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée par le bailleur ;
– en tout état de cause : condamner solidairement Mme [X] [O], Mme [S] [J] et M. [U] [G] à verser à la société AC CONFORT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société SARL AC CONFORT fait valoir qu’elle a signifié sa demande de renouvellement du bail par acte d’huissier de justice du 11 août 2020, que le bailleur avait un délai de 2 ans pour agir en fixation du loyer renouvelé et que la prescription est acquise le 1er janvier 2023 de sorte que le mémoire préalable notifié le 30 mars 2023 est tardif et n’a pas interrompu la prescription.

Il est expressément renvoyé aux mémoires susvisés pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 03 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Sur la recevabilité de l’action en fixation du loyer renouvelé de Mme [X] [O], Mme [S] [J] et M. [U] [G]

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Le même article dispose que la demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; que sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir et que s’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

En outre, une indivision n’est pas dotée de la personnalité morale.

En l’espèce, la société SARL AC CONFORT a signifié sa demande de renouvellement par acte d’huissier de justice du 11 août 2020 à « INDIVISION [G]/[J], Représentée par la société MOULY & ASSOCIES SARL » et remis à étude.

Il résulte des pièces versées aux débats que le bail commercial du 10 janvier 2012 et son avenant du 26 juillet 2012 ont été signés par Mme [L] [J], Mme [X] [O] et Mme [S] [J], en qualité de bailleurs et la société SARL AC CONFORT.

Les avenants postérieurs ont été signés pour les bailleurs pour l’avenant du 23 décembre 2014 par M. [U] [G], Mme [X] [O] et Mme [S] [J], représentés par la société MOULY & ASSOCIES et pour l’avenant du 31 janvier 2019, l’indivision [G]/[J] représentée par la société MOULY & ASSOCIES.

Dès lors, il n’est pas établi que l’ensemble des demandeurs à la présente instance sont bailleurs dans le cadre du bail commercial conclu le 10 janvier 2012 avec la société SARL AC CONFORT.

Au surplus, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que les bailleurs, Mme [L] [J], Mme [X] [O] et Mme [S] [J], ont donné mandat à la société MOULY & ASSOCIES de les représenter dans leurs relations contractuelles avec la société SARL AC CONFORT, en qualité de gérant de l’indivision, ce qui est confirmé par la société MOULY & ASSOCIES dans son courrier du 1er février 2021.

En conséquence, la société SARL AC CONFORT ne justifie pas d’avoir signifié sa demande de renouvellement à l’un de ses bailleurs.

En outre, en application de l’article L. 145-11 du code de commerce, le bailleur, qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 du même code ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10 du même code, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

Conformément à l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dès lors, la demande du bail en fixation du loyer du bail renouvelé devant le Juge des loyers commerciaux se prescrit par 5 ans.

En l’espèce, le Juge des loyers commerciaux a été saisi par assignation du 07 février 2024 signifiée par Mme [X] [O], Mme [S] [J] et M. [U] [G] à la société SARL AC CONFORT.

Ainsi que rappelé supra, il résulte des pièces versées aux débats que le bail commercial du 10 janvier 2012 et son avenant du 26 juillet 2012 ont été signés par Mme [L] [J], Mme [X] [O] et Mme [S] [J], en qualité de bailleurs, et la société SARL AC CONFORT.

Les avenants postérieurs ont été signés pour les bailleurs pour l’avenant du 23 décembre 2014 par M. [U] [G], Mme [X] [O] et Mme [S] [J], représentés par la société MOULY & ASSOCIES et pour l’avenant du 31 janvier 2019, l’indivision [G]/[J] représentée par la société MOULY & ASSOCIES.

En conséquence, M. [U] [G] ne rapporte pas la preuve de sa qualité de bailleur, de sorte que sa demande est irrecevable.

Au surplus, l’ensemble des bailleurs n’étant pas partie à l’instance, il y a lieu de déclarer la demande des demandeurs irrecevables.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [X] [O], Mme [S] [J] et M. [U] [G] ont la qualité de partie perdante et seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacune des parties ses frais irrépétibles et de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société SARL AC CONFORT de sa demande d’irrecevabilité ;

Juge irrecevable la demande de fixation du loyer du bail commercial renouvelé conclu entre [L] [J], [X] [O] et [S] [J] avec la société SARL AC CONFORT formulée par [X] [O], [S] [J] et [U] [G] ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne solidairement [X] [O], [S] [J] et [U] [G] aux dépens ;

Déboute [X] [O], [S] [J] et [U] [G] ainsi que la société SARL AC CONFORT de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juge que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.
Fait au Palais de Justice, le 04 février 2025
LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame S. HAFFOU Madame G. HIRIART