Occupation sans droit ni titre: l’usucapion et la possession équivoque

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GUERRIER
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me MANCHET et Me MARINAKIS

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 21/02886
N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PK

N° MINUTE :

Assignation du :
16 février 2021

JUGEMENT

rendu le 17 mai 2024
DEMANDERESSE

Madame [I] [L]
[E] [D]
[Adresse 8]
[Localité 2] (GRÈCE)

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [B]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Monsieur [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W0002

S.A.R.L. [F] ET CIE
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Alexandra MARINAKIS de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0844

Décision du 17 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/02886 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Léa GALLIEN, greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

Par acte en date du 29 avril 1985, Mme [I] [L] a acquis les lots 10 et 19 au sein de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, correspondant respectivement à un studio au deuxième étage et à une cave portant le numéro 1.

Selon acte en date du 11 août 1993 la SARL [F] et Cie s’est portée acquéreur d’un fonds de commerce de restauration exploité dans l’immeuble.

Cette cession a emporté à son profit celle du droit au bail consenti par Mme [H] [J] épouse [B] et MM. [C] et [G] [B], propriétaires indivis, portant sur les lots 1, 151, 201 ainsi que sur « le droit à la jouissance de la cave située sous la boutique » et le droit aux WC commun dans la cour.

Ce droit au bail a, par la suite, régulièrement été renouvelé, le dernier renouvellement ayant eu lieu pour une durée de neuf ans, selon acte sous-seing privé du 01 novembre 2020, à compter rétroactivement du 01 avril 2019 jusqu’au 31 mars 2028.

Par courrier en date du 13 janvier 2007, Mme [L] a, par l’intermédiaire de son mandataire, rappelé à Mme [A] [F], gérante de la SARL [F] et Cie, les termes de l’accord trouvé, à savoir qu’elle l’autorisait à continuer à utiliser sa cave en échange, au vu de l’acquisition prochaine par la SARL [F] et Cie d’une cave, d’une mise à disposition de ce futur local.
Il était également indiqué à Mme [F] la transmission prochaine d’un document destiné à formaliser cet accord et précisant notamment la prise en charge par chacune des dépenses liées à l’affectation de chaque cave, à savoir la taxe foncière, d’habitation et les charges de copropriété.
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Par courrier en date du 26 janvier 2007, Mme [F] a confirmé son accord pour le paiement des charges sur quatre ans ainsi que pour la signature d’un « accord d’échange et de jouissance » des caves respectives.

En l’absence de mise en œuvre de cet accord, le gestionnaire des biens de Mme [L] a, par courrier en date du 21 décembre 2018, réitéré le 04 janvier 2019, mis en demeure la gérante de la SARL [F] et Cie de restituer le lot numéro 19.

Une nouvelle mise en demeure de libérer la cave sous quinzaine lui a ensuite été adressée, par courrier en date du 11 juin 2020 émanant du conseil de Mme [L].

Par courrier en date du 12 juin 2020, la SARL [F] et Cie a reconnu occuper cette cave pour y stocker des marchandises, tout en arguant de sa bonne foi, indiquant qu’elle était mentionnée dans son bail.
Se disant favorable à un arrangement, elle a ainsi réitéré la proposition faite dans son courrier du 09 janvier 2019, et a proposé de lui céder gracieusement la cave de six mètres carrés dont elle est propriétaire, outre une soulte de 7200 euros pour les six mètres carrés de différence, expliquant en effet que cette cave ne pouvait être utilisée qu’à titre privé et non pour le restaurant.

Par acte en date du 03 mai 2021, la SARL [F] et Cie a cédé son fonds de commerce à la société Libeyrouth.

Toutefois, en l’absence de solution amiable au litige, Mme [L] a fait assigner, par acte délivré le 16 février 2021, la SARL [F] et Cie aux fins d’une part, d’obtenir la restitution, sous astreinte, du lot n°19, la somme de 9600 euros au titre des indemnités d’occupation, celle de 2266,73 euros au titre des charges et taxes payées, celle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, d’autre part, que soit fixé le montant de l’indemnité annuelle d’occupation au double de la somme prévue conventionnellement, soit 360 euros et enfin de condamner la SARL [F] et Cie au paiement des sommes dues à compter du 01 janvier 2021 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/02886.

Par actes délivrés les 27 et 28 janvier 2022, la SARL [F] et Cie a fait assigner en intervention forcée MM. [C] et [G] [B] aux fins de jonction avec l’instance principale et pour obtenir leur garantie pour toute condamnation prononcée à son encontre.
La procédure enregistrée sous le numéro RG 22/01432 a été jointe à l’instance principale par mention au dossier le 15 juin 2022.

Aux termes de ses conclusions responsives n°2, notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, Mme [L] demande au tribunal, au visa de l’article 544 du code civil de :
« DECLARER Madame [L] recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [C] [B], Monsieur [G] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
DEBOUTER la société [F] ET CIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
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CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [B], Monsieur [G] [B] et la société [F] ET CIE à verser à Madame [L] la somme de 9.600€ au titre des indemnités d’occupation pour la période de février 2011 au 2 mai 2021,
CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [B], Monsieur [G] [B] et la société [F] ET CIE à rembourser la somme de 2.266,73 € à Madame [L] au titre des charges et taxes payées par cette dernière.
CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [B], Monsieur [G] [B] et la société [F] ET CIE à payer à Madame [L] une indemnité d’un montant de 2.000,00 € à titre de dommages intérêts.
CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [B], Monsieur [G] [B] et la société [F] ET CIE à payer à Madame [L] une indemnité d’un montant de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance. »

Aux termes de ses conclusions en défense n°2, notifiées par voie électronique le 09 mai 2023, la SARL [F] et Cie, demande au tribunal, au visa des articles1240, 2224, 179 du code civil, 331 et 325 du code de procédure civile, de :
« DEBOUTER Madame [I] [L] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société [F] ET CIE ;
DONNER acte aux concluants de l’abandon de la demande de restitution de la cave par Madame [L] ;
CONDAMNER les Consorts [B] à garantir la société [F] ET CIE de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Madame [L] ;
En tout état de cause :
JUGER que Madame [L] est prescrite en sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er février 2011 au 26 février 2016 et limiter la demande à la somme de 4.800,00 € ;
JUGER que Madame [L] est prescrite en sa demande de remboursement de charges pour la période du 1 er février 2011 au 16 février 2016 ;
DEBOUTER les Consorts [B] de leur demande en paiement de la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER les Consorts [B] au paiement d’une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
CONDAMNER Madame [L] au paiement d’une somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de leurs conclusions et récapitulatives, notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, MM. [B] demandent au tribunal, de :
« 1. Vu les articles 2261, 2265 et 2272 du code civil,
Dire et juger que les consorts [B] avaient acquis la propriété de la cave litigieuse par usucapion.
En conséquence, déclarer Mme [L] irrecevable en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent.
Par voie de conséquence, déclarer la société [F] ET CIE irrecevable et en tous les cas, mal fondée en sa demande de garantie à l’encontre des consorts [B].
2. Subsidiairement Vu l’article 1719 du code civil,
Dire et juger que les consorts [B] n’ont conclu aucune obligation de garantie à l’égard de la société [F] ET CIE.
En conséquence, déclarer cette dernière irrecevable en sa demande de garantie et l’en débouter à toutes fins qu’elle comporte.
3. Très Subsidiairement, sur la restitution de la cave :
Donner acte aux concluant de l’abandon de cette demande par Mme [L]
4. Très Subsidiairement, sur le paiement de l’indemnité d’occupation :
Vu l’article 2224 du code civil, déclarer Mme [L] prescrite en sa demande d’indemnité d’occupation pour la période du 1 er février 2011 au 16 février 2016 et limiter sa demande à la somme de 4.800 €
Limiter cette indemnité à la somme de 300 € pour la période postérieure
En tous les cas, débouter Mme [L] de sa demande de condamnation in solidum de MM [B].
Débouter la société [F] ET CIE de sa demande de garantie à l’encontre des consorts [B] au titre de sa condamnation éventuelle à ces sommes.
5. Très Subsidiairement, sur le remboursement des charges :
Vu l’article 2224 du code civil, déclarer Mme [L] prescrite en sa demande de remboursement des charges pour la période du 1 er février 2011 au 16 février 2016.
Dire et juger que les charges dues incombent à la seule société [F] ET CIE ;
Dire et juger que les taxes foncières incombent à Mme [L], seule
En conséquence, débouter Mme [L] de sa demande de condamnation in solidum de MM [B]
Débouter la société [F] ET CIE de sa demande de garantie de sa condamnation éventuelle au titre de ces sommes.
6. Très Subsidiairement, les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile :
Débouter Mme [L] de ses demandes en paiement de ces sommes
En tous les cas, débouter la société [F] ET CIE de sa demande de garantie de sa condamnation éventuelle au titre de ces sommes.
7. Condamner tout contestant à payer à MM [B] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner tout contestant en tous les dépens dont distraction, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2023 et la date de plaidoirie fixée au 08 mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

Sur la demande de « donner acte »

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

En l’espèce, la SARL [F] et Cie et les consorts [B] sollicitent qu’il leur soit donné acte de l’abandon par Mme [L] de sa demande de restitution de sa cave.

Toutefois, ces demandes ne constituent pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur ces demandes de ces parties.

Sur la prescription des demandes formulées par Mme [L]

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées après 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ont ainsi été invitées à transmettre, par note en délibéré avant le 08 avril 2024, leurs observations sur la recevabilité des fins de non recevoir pour cause de prescription soulevées par MM. [B] et la SARL [F] et Cie devant le tribunal alors qu’en application des dispositions précitées, et dans la mesure où les assignations ont été délivrées après 2020, seul le juge de la mise en état est compétent pour statuer.

Par note en date du 19 mars 2024, MM. [B] ont expliqué que l’article 789 modifié par le décret du 11 décembre 2019 prévoit effectivement en son sixième alinéa, une compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, y compris lorsque cela implique de trancher préalablement une question de fond.
Ils font toutefois valoir qu’il résulte de l’article 125 du code de procédure civile que ne peuvent être relevées d’office par le tribunal, que les fins de non-recevoir d’ordre public ou celles tirées d’un défaut d’intérêt à agir, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
Ils indiquent que par conséquent, les fins de non-recevoir tirées de l’acquisition de la prescription ou d’un délai préfix doivent être soulevées par les parties, et ne peuvent être relevées d’office par le juge et considèrent que dans la mesure où, en l’espèce, la demanderesse n’a pas soulevé, avant la clôture des débats, l’irrecevabilité du moyen de prescription, pour ne pas avoir été soulevé devant le juge de la mise en état, le tribunal ne saurait, d’office déclarer ce moyen de prescription irrecevable.

Les autres parties n’ont pas transmis d’observations.

Il est exact que l’article 125 du code de procédure civile dispose que « les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.
Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. »

Toutefois, en l’espèce, le tribunal a simplement invité les parties à formuler leurs observations sur la recevabilité de la fin de non recevoir soulevée par MM. [B] et la SARL [F] et Cie devant la juridiction au fond alors qu’elle doit l’être devant le juge de la mise en état.
Ce faisant il n’a nullement soulevé d’office une fin de non recevoir, laquelle a été relevée par les parties en défense, mais s’est borné à vérifier le périmètre de sa compétence d’attribution.
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Or, comme rappelé précédemment, les assignations ayant été délivrées après 2020, les fins de non-recevoir devaient être soulevées devant le juge de la mise en état, dans le cadre d’un incident, l’article 789 précisant expressément que « les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. », ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, la demande de MM. [B] et de la SARL [F] et Cie tendant à déclarer Mme [L] prescrite en sa demande d’indemnité d’occupation et de remboursement de charges est irrecevable.

Sur la demande de versement au titre des indemnités d’occupation pour la période de février 2011 au 02 mai 2021

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Mme [L] explique que la société [F] et Cie a occupé sans droit ni titre sa cave, objet du lot n°19, et que l’accord envisagé, consistant à permettre à la société de continuer à l’utiliser à condition de mettre à sa disposition une cave d’une dimension similaire et de régler certaines charges dont un loyer, ne s’est jamais concrétisé de telle sorte que la société n’a jamais cessé d’occuper cette cave sans payer ni le loyer ni les charges afférentes à ce lot.

Elle indique qu’il est de jurisprudence constante que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite et sollicite par conséquent la condamnation in solidum de la SARL [F] et Cie et des consorts [B] à l’indemniser à hauteur de 9600 euros au titre de cette occupation pour la période de février 2011 au 02 mai 2021.
Elle considère en effet que doivent payer une indemnité non seulement la société qui occupait matériellement la cave mais également les consorts [B] qui l’ont mentionnée dans le bail consenti alors qu’ils n’en étaient pas propriétaires.
Elle précise qu’elle ne demande plus la restitution, qu’elle sollicitait aux termes de son assignation, puisqu’elle a pu en reprendre possession, et conclure un bail avec la société Libeyrouth, à laquelle la SARL [F] et Cie a cédé son fonds de commerce.
Elle indique que le montant du loyer mensuel conclu avec la société Libeyrouth a été fixé à 240 euros et la provision pour charges à 10 euros mais qu’elle maintient néanmoins sa demande à hauteur de 9600 euros, correspondant à une indemnité de 80 euros par mois, montant qu’elle avait réclamé en indemnisation de cette privation.

En réponse à l’usucapion évoqué par les consorts [B], elle indique que cet argument n’a plus lieu d’être puisque les parties ne contestent pas sa qualité de propriétaire, les consorts [B] ayant ainsi expressément reconnu, dans l’acte de cession du fonds de commerce, ne pas être propriétaires de cette cave.
Elle soutient qu’en tout état de cause, les conditions de l’usucapion ne sont pas réunies, notamment car ils ne l’ont pas personnellement utilisée depuis 1973, et que dans la mesure où ils prennent acte de la restitution du lot et n’en sollicitent aucune à leur profit, ils reconnaissent de ce fait ne pas en être propriétaires.
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Les consorts [B] soutiennent en effet que la cave litigieuse est mise à la disposition de leurs locataires de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de 30 ans de telle sorte qu’ils en avaient acquis la propriété.
Ils indiquent ainsi que la possession a été ininterrompue depuis 1973, tel que cela ressort du bail de 1993 et des renouvellements postérieurs, ces actes attestant également qu’elle a été paisible, publique et non équivoque et que la fiche cadastrale n’a aucune valeur probante s’agissant de la propriété du bien, en ce qu’elle ne sert qu’à l’établissement des bases des impôts et permet ainsi de prouver l’identité de la personne redevable de l’impôt mais pas celle du propriétaire.
A titre subsidiaire, s’agissant de la période qu’ils estiment non prescrite, ils font valoir que la société [F] et Cie n’étant plus locataire depuis le mois de mai 2021, elle ne saurait être condamnée à une somme supérieure à 5 mois d’indemnité pour cette période, que rien ne justifie que cette dernière soit fixée au double de la valeur locative de la cave, de telle sorte qu’il convient de la limiter à la somme de 300 euros (80 euros durant 5 mois), et enfin que la société [F] et Cie ne saurait se retourner contre eux alors qu’elle était d’accord pour régler à Mme [L] une indemnité pour l’utilisation de cette cave.

La SARL [F] et Cie fait pour sa part valoir qu’elle tenait son droit d’occupation de la cave en vertu des baux commerciaux successifs conclus avec les consorts [B] et rappelle que le preneur de bonne foi est protégé par le bail commercial s’il a pu légitimement se tromper sur la qualité du bailleur, le croyant propriétaire du lot mis à disposition.
Elle relève que s’il est apparu a posteriori que les consorts [B] n’étaient pas les réels propriétaires, ils se sont pourtant comportés comme tels à son encontre, en signant un bail incluant la cave litigieuse dans son périmètre.
Elle ne conteste pas avoir eu connaissance de l’identité du véritable propriétaire de la cave en 2007 mais indique avoir proposé à plusieurs reprises à Mme [L] une solution amiable au litige, de telle sorte qu’il ne peut lui être reproché d’être à l’origine de l’échec des discussions initiées.
Elle indique en effet avoir fait l’acquisition d’une cave en 2007 afin d’honorer l’accord envisagé mais qu’elle n’a ensuite plus eu de nouvelles de la demanderesse, outre que le conseil syndical s’était, par ailleurs, opposé à l’utilisation par le restaurant des deux petites caves acquises.
Concernant le montant sollicité, elle relève que Mme [L] réclame une indemnité de 160 euros par mois à compter du 01 janvier 2021 jusqu’à libération effective des lieux et considère que rien ne justifie une indemnité du double de la valeur locative.

En l’espèce, il est établi par les pièces produites, ce point n’étant au demeurant pas contesté par les parties, que la cave litigieuse est la propriété de Mme [L] mais qu’elle a été occupée par la SARL [F] et Cie dans le cadre du bail commercial consenti par les consorts [B], ces derniers ne pouvant ignorer qu’ils n’en étaient pas les propriétaires.

En effet, bien qu’ils ne produisent pas leur titre de propriété, il ressort toutefois de l’attestation de la vente qu’ils ont consentie le 21 janvier 2022, qu’ils ont cédé à la société FKM Real Estate les seuls lots 1, 151 et 201 dont ils étaient effectivement propriétaires.
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Au surplus, si les contrats de baux mentionnent précisément les numéros des lots donnés en location, il convient de relever que la cave litigieuse n’est en revanche identifiée par aucun numéro, alors qu’elle porte le numéro 1 tant dans le règlement de copropriété que sur l’acte de vente de Mme [L], et qu’elle est simplement identifiée comme étant « la cave située sous la boutique », les actes prenant ainsi la précaution de rappeler que « ladite cave a toujours servi aux besoins de l’exploitation, et a toujours fait partie des locaux tels que désignés dans les baux antérieurs, notamment le bail du 13 novembre 1973 et le bail du 4 mai 1983 se trouvant à l’origine du présent bail ».

En tout état de cause, MM. [B] ne contestent pas l’absence de tout titre puisqu’ils invoquent l’usucapion.
La prescription acquisitive est en effet un mode d’acquisition de la propriété par l’effet de l’écoulement du temps et doit, pour être reconnue, répondre aux conditions fixées par l’article 2261 du code civil, à savoir une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La possession est ainsi équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire.

En l’espèce, outre le fait que d’une part la restitution du lot à Mme [L] a été réalisée et que MM. [B] ne revendiquent aucun droit sur cette cave, l’usucapion ne pouvant donc être retenu, il convient également de relever que les charges ont toujours été réclamées à Mme [L] et acquittées par elle tel que cela ressort des appels de fonds émis, de telle sorte que l’intention de se conduire en propriétaire, dont la première obligation consiste à régler les charges de copropriété afférentes à son lot, fait défaut et que la possession ne peut être qualifiée de non équivoque.
Les demandes de Mme [L] portant sur sa cave sont donc recevables, les conditions de l’usucapion invoqué par les consorts [B] n’étant pas réunies.

Cette occupation de la cave de Mme [L], non consentie et contestée par cette dernière constitue donc une occupation sans droit ni titre de son bien.

Par conséquent tant la responsabilité de la SARL [F] et Cie, occupante des lieux, que celle des consorts [B], bailleurs ayant permis cette occupation en intégrant dans le périmètre des locaux loués, hors accord de Mme [L], cette cave dont ils savaient ne pas être propriétaires, est engagée.

Mme [L] a de ce fait subi un préjudice tenant à la privation de la jouissance de son bien puisqu’elle n’a pu utiliser sa cave ni pour son usage personnel ni pour la mettre en location.

S’agissant de la période de privation, il ressort des courriers de réclamation établis par Mme [L] qu’elle a débuté, a minima en 2007, mais elle ne réclame indemnisation qu’à compter du mois de février 2011 jusqu’au 02 mai 2021, indiquant qu’il s’agit de la date de la cession du fonds de commerce par la société [F] et Cie.
Il convient par conséquent de faire droit à cette demande, le fonds de commerce ayant été cédé par acte en date du 03 mai 2021 et un contrat de bail signé entre Mme [L] et le nouvel acquéreur le 15 juin 2021.

S’agissant du loyer mensuel, il ressort des courriers échangés entre la société [F] et Cie et Mme [L] qu’elles avaient trouvé un accord à hauteur de 180 euros par an, soit 15 euros par mois, Mme [L] faisant cependant valoir qu’il s’agissait d’un montant très sous-estimé et inférieur au prix du marché pour une cave de taille similaire dans le 5ème arrondissement.
Elle sollicite ainsi une indemnité mensuelle de 80 euros par mois.

Au vu du contrat de bail conclu avec la société Libeyrouth, pour la location de cette cave, d’un montant mensuel de 240 euros outre 10 euros de provision mensuelle sur charges, et du prix du marché, l’indemnité sollicitée apparaît raisonnable, les consorts [B] indiquant par ailleurs, dans leurs dernières conclusions qu’il convient de la limiter à la somme de 80 euros.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de Mme [L] et de fixer l’indemnité devant lui revenir à la somme de 9600 euros que la SARL [F] et Cie et les consorts [B] sont condamnés in solidum à lui régler.

Sur la demande de remboursement des charges et taxes réglées

Mme [L] explique qu’elle règle depuis plusieurs années les charges afférentes à son bien alors qu’elle est dans l’incapacité de l’occuper.
Elle réclame ainsi paiement de la somme de 1889,73 euros au titre des charges de copropriété réglées entre le 01 janvier 2011 et le 01 janvier 2021 et de 377 euros au titre de la taxe foncière pour la période du 01 janvier 2011 au 31 décembre 2020, soit un total de 2266,73 euros.

Les consorts [B] s’opposent à cette demande en faisant valoir que la demanderesse ne saurait réclamer le remboursement de la taxe foncière dont le paiement incombe au seul propriétaire, ce que relève également la SARL [F] et Cie.
Cette dernière indique de plus que la demande portant sur les charges de copropriété formée à son encontre est sans objet puisqu’elle a légitimement pu croire, du fait du bail commercial conclu, que son bailleur était le propriétaire de la cave et que les charges qu’elle lui réglait comprenaient le paiement de celles de ladite cave.

Le paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière est lié à la qualité de propriétaire d’un bien, indépendamment de l’utilisation qui en est faite ou pas, le fait que Mme [L] ait ainsi réglé ces dépenses se rapportant à la cave litigieuse alors qu’elle ne l’occupait pas matériellement ne constituant donc pas un préjudice dont elle peut demander réparation.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de remboursement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Mme [L] explique qu’elle se bat depuis 2007 pour faire reconnaître ses droits, qu’elle a multiplié pour ce faire les démarches amiables et qu’elle a été particulièrement atteinte par la mauvaise foi de ses interlocuteurs qui promettaient de régulariser la situation sans jamais aller au bout des démarches, alors qu’elle est âgée et qu’elle habite en Grèce ce qui a augmenté les difficultés de gestion de ce dossier.
Elle relève que la situation est désormais rentrée dans l’ordre ce qui atteste qu’il n’existait aucun obstacle juridique ou matériel et que le blocage ne relevait en réalité que d’une attitude malicieuse et dilatoire de la part des défendeurs.
Elle considère ainsi que la privation de la jouissance de sa cave et l’absence de contrepartie lui causent nécessairement un préjudice qu’il convient de réparer en lui allouant la somme de 2000 euros.

La société [F] et Cie ne dit mot sur cette demande.

Les consorts [B] font pour leur part valoir qu’elle ne justifie nullement de sa demande.

Mme [L] ayant déjà été indemnisée pour la privation de la jouissance de sa cave et l’absence de contrepartie, il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [B] pour procédure abusive

Les consorts [B] sollicitent la condamnation de tout contestant à leur régler la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cependant, dans la mesure où ils sont condamnés à indemniser Mme [L], dont les demandes ont été partiellement admises, il convient de les débouter de cette demande.

Sur les appels en garantie

La SARL [F] et Cie sollicite la garantie des consorts [B] pour toute condamnation prononcée à son encontre en faisant valoir que la cave faisait partie intégrante du bail et que les consorts [B] se sont présentés comme propriétaires alors qu’ils ne détenaient aucun droit.
Elle indique qu’elle n’aurait ainsi jamais occupé les lieux si ce lot n’avait pas été mentionné sur le bail.
Elle considère que les consorts [B] ont ainsi nécessairement engagé leur responsabilité contractuelle à son encontre et fait valoir que le bailleur donnant à bail un bien dont il n’est pas en réalité le propriétaire doit être condamné à garantir le preneur des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’occupation indue.

Les consorts [B] s’opposent à cette demande en faisant valoir qu’ils n’ont conclu aucune obligation de garantie à l’égard de la société [F] et Cie, qu’elle n’est donc pas recevable en sa demande et, à titre susbidiaire, qu’elle doit être déboutée de son appel en garantie portant sur l’indemnité d’occupation, le remboursement des charges, la demande de dommages et intérêts et l’article 700.

Il convient tout d’abord de relever que bien que les consorts [B] demandent à ce que la société [F] et Cie soit déclarée irrecevable en sa demande de garantie, ils ne formulent cependant aucun moyen d’irrecevabilité, le fait qu’ils n’aient conclu « aucune obligation de garantie » ne pouvant valablement constituer une cause d’irrecevabilité.

Il est ensuite établi que la société [F] et Cie a occupé la cave litigieuse du fait du bail commercial conclu, lequel l’incluait dans le périmètre des biens loués, de telle sorte qu’elle ne pouvait douter du fait que ses bailleurs en étaient propriétaires, à tout le moins jusqu’au courrier du mandataire de Mme [L] du 13 janvier 2007 l’informant expressément que cette dernière en était la véritable propriétaire.

Décision du 17 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/02886 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PK

La société [F] et Cie a ainsi, dès le 26 janvier 2007, indiqué confirmer l’accord trouvé pour le paiement des charges sur 4 ans s’élevant à 989 euros et la signature d’un accord d’échange de jouissance de leurs caves respectives, précisant « de notre côté nous attendons de signer notre acte d’achat définitif pour vous contacter à nouveau ».

Pour autant la situation a perduré, aucune régularisation n’étant intervenue en janvier 2019 ni juin 2020, date auxquelles le gestionnaire de bien de Mme [L] puis son conseil ont ainsi relancé la SARL [F] et Cie afin d’obtenir la libération des lieux.

Dans son courrier, en date du 09 janvier 2019, adressé au gestionnaire de bien, la société [F] et Cie lui a tout d’abord indiqué ne pas comprendre pourquoi les projets de régularisation de 2007 n’avaient pas abouti puis l’a informé être propriétaire de deux caves dans l’immeuble et a ainsi suggéré un échange de ces biens contre celui de Mme [L] devant notaire.

Par courrier en date du 09 janvier 2019, adressé au mandataire des consorts [B], elle les a informés de la situation en leur demandant de lui faire part, par retour, de leurs observations, aucune pièce attestant d’une réponse à cette demande n’étant produite par les parties.

Dans son courrier en date du 12 juin 2020, adressé en réponse à celui du conseil de la demanderesse, la société [F] et Cie a de nouveau indiqué :
« nous nous permettons donc de renouveler notre offre initiale (…). Nous possédons dans l’immeuble du [Adresse 5] six mètres carrés de cave que nous proposons de céder gracieusement à Mademoiselle [L] avec l’ajout d’une soulte de 7200 euros (soit 1200 euros le mètre carré) pour les six mètres carrés de différence.
Nos caves personnelles ne peuvent malheureusement pas être utilisées pour le restaurant mais seulement à titre privé. »

Il est ainsi établi qu’en 2007, la société [F] et Cie a proposé à Mme [L] un échange de cave, une fois qu’elle en aurait acquis une dans l’immeuble.
Or, la situation est demeurée en l’état et il n’est justifié d’aucun nouveau contact émanant de la société [F] et Cie avant son courrier en date du 09 janvier 2019, soit 12 ans plus tard, étant toutefois relevé qu’elle ne faisait là que répondre à la mise en demeure reçue du gestionnaire de bien de Mme [L].
Elle lui a ainsi indiqué être propriétaire de deux caves, sans qu’il ne soit pour autant justifié qu’elle en ait informé Mme [L] alors qu’elle lui avait expressément indiqué qu’elle attendait de signer l’acte d’achat définitif pour la contacter à nouveau.

De plus, s’il est exact que lors de la conclusion du bail, elle n’était pas en mesure de douter de la qualité de propriétaire des consorts [B], il convient cependant de relever qu’il en allait différemment à partir de janvier 2007 et qu’elle a donc signé en toute connaissance de cause du litige portant sur la propriété de ce bien, le renouvellement du bail, pour la période du 01 avril 2019 au 31 mars 2028, lequel mentionnait toujours le « droit à la jouissance de la cave sous la boutique ».

Décision du 17 mai 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/02886 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT3PK

La SARL [F] et Cie ne peut donc soutenir, s’agissant de ce renouvellement, avoir été de bonne foi et se retrancher derrière les stipulations du bail commercial, qu’elle savait, à compter de 2007, être fausses.

Par conséquent, il convient de la débouter de son appel en garantie.

Sur les autres demandes

La société [F] et Cie ainsi que les consorts [B], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à payer à Mme [L] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire de la décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables la demande de MM. [C] et [G] [B] et de la SARL [F] et Cie tendant à « déclarer Mme [L] prescrite en sa demande d’indemnité d’occupation et de remboursement des charges » ;

DÉCLARE recevables les demandes de Mme [I] [L] portant sur sa cave ;

CONDAMNE in solidum la SARL [F] et Cie et MM. [C] et [G] [B] à régler à Mme [I] [L] la somme de 9600 euros au titre des indemnités d’occupation de sa cave ;

DÉBOUTE Mme [I] [L] de sa demande de remboursement des sommes réglées au titre de la taxe foncière et des charges de copropriété et de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE MM. [C] et [G] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉBOUTE la SARL [F] et Cie de son appel en garantie ;

Condamne in solidum la SARL [F] et Cie et MM. [C] et [G] [B] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la SARL [F] et Cie et MM. [C] et [G] [B] à régler à Mme [I] [L] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SARL [F] et Cie et MM. [C] et [G] [B] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 mai 2024

Le greffierLa présidente