1. Il est important de respecter les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, notamment en ce qui concerne l’usage des parties privatives et communes. Tout changement d’affectation d’un lot ou toute modification des parties communes doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, sous peine de devoir remettre les lieux en état d’origine.
2. En cas de troubles anormaux du voisinage, il est possible d’agir en justice pour obtenir réparation des préjudices subis. Il est nécessaire de prouver que les nuisances dépassent les inconvénients normaux de voisinage et affectent de manière collective les copropriétaires. Il est également important de respecter les règles de procédure pour engager une telle action.
3. L’exécution provisoire d’une décision judiciaire est de droit sauf disposition contraire. Il est donc essentiel de se conformer aux décisions rendues par le tribunal et de respecter les délais fixés pour la mise en œuvre des mesures ordonnées, sous peine de devoir payer des astreintes.
L’affaire concerne un litige entre la S.C.I. SMTP INVEST, propriétaire d’un local désigné comme bureau selon l’état descriptif de division d’un immeuble, et le syndicat des copropriétaires de cet immeuble. La S.C.I. SMTP INVEST utilise ce local pour une activité de location meublée touristique de courte durée, ce qui est contesté par le syndicat des copropriétaires pour plusieurs raisons :
1. Violation du règlement de copropriété : Le syndicat allègue que l’activité de location meublée de courte durée est contraire à la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété.
2. Troubles du voisinage : Le syndicat se plaint également de troubles anormaux du voisinage causés par l’activité de location dans le local.
3. Travaux non autorisés : Il est également reproché à la S.C.I. SMTP INVEST d’avoir réalisé des transformations des locaux sans autorisation.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires a engagé une action en justice pour obtenir l’arrêt de l’activité de location meublée de courte durée, la suppression des annonces de location, le retour à l’usage de bureau des locaux transformés, et des dommages-intérêts pour les troubles causés.
La S.C.I. SMTP INVEST, de son côté, défend son droit à exercer cette activité de location, arguant que celle-ci est conforme à la destination mixte de l’immeuble et ne constitue pas un trouble anormal du voisinage. Elle conteste également les allégations de travaux non autorisés et demande à être déboutée de toutes les demandes de condamnations dirigées contre elle.
L’affaire a été plaidée et mise en délibéré, avec une décision attendue pour le 15 février 2024.
Sur la demande tendant à voir interdire sous astreinte à la S.C.I. SMTP INVEST de procéder à une activité de location meublée de courte durée dans le local n° 1382 dont elle est propriétaire :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] a obtenu gain de cause dans sa demande visant à interdire à la S.C.I. SMTP INVEST de procéder à une activité de location meublée de courte durée dans le local n° 1382. La décision a été motivée par le non-respect du règlement de copropriété, qui interdit toute activité commerciale dans les locaux à usage de bureau. La S.C.I. SMTP INVEST a été condamnée à cesser cette activité sous astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles anormaux du voisinage :
Le syndicat des copropriétaires a formulé une demande de dommages et intérêts pour troubles anormaux du voisinage, mais cette demande a été rejetée faute de preuves suffisantes établissant un trouble collectif subi par l’ensemble des copropriétaires. Les éléments présentés étaient jugés insuffisants pour démontrer un préjudice collectif.
Sur la demande de remise en état sous astreinte de parties communes modifiées sans autorisation :
Le syndicat des copropriétaires a obtenu partiellement gain de cause dans sa demande de remise en état des parties communes modifiées sans autorisation. La S.C.I. SMTP INVEST a été condamnée à supprimer les évacuations traversant le plancher béton entre le sous-sol de parkings et son lot n° 1382, sous astreinte. En revanche, la demande de remise en état des autres parties communes modifiées a été rejetée faute de preuves suffisantes.
Sur les autres demandes :
L’exécution provisoire a été ordonnée de droit, et la S.C.I. SMTP INVEST a été condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. Les autres demandes des parties ont été rejetées.
– M. [S] et M. [R] sont déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
– M. [S] et M. [R] sont condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Réglementation applicable
– Vu la loi du 10 juillet 1965
– Vu l’article L.324-1-1 du code du tourisme
– Vu l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation
– Vu la jurisprudence
– Vu le règlement de copropriété des 22 et 24 mars 1971 de la résidence LAFAYETTE
– Vu les constats d’huissier des 16 octobre, 20 juillet et 25 novembre 2020
– Vu les pièces communiquées
– Vu les articles 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965
– Vu les articles 544 et 651 du Code civil
– Vu l’article 9 du Code de procédure civile
– Vu l’article 700 du Code de procédure civile
– Vu les articles 699 et suivants du Code de procédure civile
– Vu l’article 455 du Code de procédure civile
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Maître James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL
– Maître Xavier DEMEUZOY
Mots clefs associés
– Motifs de la décision
– Demande d’interdiction de location meublée de courte durée
– Syndicat des copropriétaires
– Immeuble à usage principal d’habitation
– Règlement de copropriété
– Activité commerciale
– Lot n° 1382
– S.C.I. SMTP INVEST
– Location touristique
– Activité irrégulière
– Autorisations d’urbanisme
– Destination de l’immeuble
– Liberté d’affectation
– Professions libérales
– Activité de commerce
– Troubles anormaux du voisinage
– Préjudices
– Dommages et intérêts
– Remise en état des parties communes
– Autorisation de travaux
– Aspect extérieur de l’immeuble
– Abus de majorité
– Astreinte
– Exécution provisoire
– Dépens
– Article 700 du Code de procédure civile
– SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL & ASSOCIES
– Dispense de participation aux frais de procédure
– Frais irrépétibles
– Motifs de la décision : Raisons légales et factuelles qui justifient la décision rendue par un tribunal.
– Demande d’interdiction de location meublée de courte durée : Requête légale visant à empêcher la location temporaire d’un bien meublé, souvent pour des raisons de régulation locale ou de nuisances.
– Syndicat des copropriétaires : Organe représentatif des copropriétaires d’un immeuble, chargé de la gestion et de l’administration des parties communes.
– Immeuble à usage principal d’habitation : Bâtiment dont la destination principale est le logement des personnes.
– Règlement de copropriété : Document qui fixe les règles de fonctionnement d’une copropriété, incluant l’usage des parties privatives et communes.
– Activité commerciale : Activité économique organisée dans le but de fournir des biens ou des services contre rémunération.
– Lot n° 1382 : Numéro spécifique attribué à une fraction de propriété dans le cadre d’une copropriété, pouvant inclure une partie privative et une quote-part des parties communes.
– S.C.I. SMTP INVEST : Société Civile Immobilière, une forme de société ayant pour objet la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier.
– Location touristique : Location de logements meublés pour de courtes durées, souvent à des fins touristiques.
– Activité irrégulière : Activité menée en violation des règles ou des lois applicables.
– Autorisations d’urbanisme : Permissions requises pour réaliser des travaux de construction, de rénovation ou de modification de l’usage d’un bâtiment.
– Destination de l’immeuble : Usage principal pour lequel un immeuble est destiné, tel que défini par le règlement de copropriété ou le plan local d’urbanisme.
– Liberté d’affectation : Droit du propriétaire d’un bien immobilier à en changer l’usage dans le respect des lois et règlements en vigueur.
– Professions libérales : Activités professionnelles exercées de manière indépendante, nécessitant souvent un haut niveau de qualification.
– Activité de commerce : Exploitation d’un commerce, incluant l’achat et la vente de biens ou services.
– Troubles anormaux du voisinage : Nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage et pouvant donner lieu à réparation.
– Préjudices : Dommages subis par une personne ou une entité, pouvant justifier une demande de compensation.
– Dommages et intérêts : Somme d’argent versée à une partie lésée pour réparer un préjudice subi.
– Remise en état des parties communes : Restauration des parties communes d’un immeuble à leur état initial suite à des dégradations.
– Autorisation de travaux : Permission officielle de réaliser des travaux modifiant l’aspect ou la structure d’un bâtiment.
– Aspect extérieur de l’immeuble : Apparence visuelle externe d’un bâtiment.
– Abus de majorité : Situation où la majorité en assemblée générale prend des décisions préjudiciables aux intérêts des minoritaires.
– Astreinte : Somme d’argent qu’une partie doit payer pour chaque jour de retard dans l’exécution d’une décision de justice.
– Exécution provisoire : Mise en œuvre immédiate d’une décision de justice, avant que tous les recours ne soient épuisés.
– Dépens : Frais de justice qui doivent être payés par une des parties, généralement la partie perdante.
– Article 700 du Code de procédure civile : Disposition permettant au juge d’ordonner à une partie de verser à l’autre une somme couvrant les frais non inclus dans les dépens.
– SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL & ASSOCIES : Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, forme juridique de certaines entreprises, ici probablement un cabinet d’avocats.
– Dispense de participation aux frais de procédure : Exemption accordée à une partie de ne pas payer les frais judiciaires.
– Frais irrépétibles : Frais engagés par une partie dans le cadre d’un procès et qui ne sont pas susceptibles d’être récupérés même en cas de victoire.
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/03182
N° Portalis 352J-W-B7F-CT446
N° MINUTE :
Assignation du :
22 Février 2021
JUGEMENT
rendu le 29 Février 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic, la société GTF (GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE) SA
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0149
DÉFENDERESSE
La SCI SMTP INVEST, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1735
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière
Décision du 29 Février 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03182 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT446
DEBATS
A l’audience du 30 Novembre 2023 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Exposé du litige :
La S.C.I. SMTP INVEST, qui exerce une activité de location en meublé touristique, est propriétaire, depuis le 3 février 2020, d’un local en rez-de-chaussée, désigné comme étant un bureau dans l’état descriptif de division de l’immeuble, constituant le lot n° 1382, au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8].
Se plaignant de l’exercice d’une activité de location meublée de courte durée contraire à la destination de l’immeuble, telle que définie notamment au règlement de copropriété (i), ainsi que de troubles anormaux du voisinage découlant de l’exercice de cette activité dans le lot appartenant à la S.C.I. SMTP INVEST (ii) et d’une violation du règlement de copropriété caractérisée par la réalisation de travaux non autorisés (iii), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] a fait assigner la S.C.I. SMTP INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 22 février 2021, afin de solliciter à titre principal la condamnation de cette dernière à :
– cesser ou faire cesser dans le lot n° 1382 dont elle est propriétaire toute activité de location meublée de courte durée, sous astreinte,
– supprimer ou faire supprimer les annonces portant sur l’appartement objet du présent litige sur toute plate-forme de réservation, sous astreinte,
– remettre à usage de bureau les locaux transformés sans autorisation, sous astreinte,
– lui verser la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux du voisinage qu’elle lui a causés.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article L.324-1-1 d code du tourisme,
Vu l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation,
Vu la jurisprudence,
Vu le règlement de copropriété des 22 et 24 mars 1971 de la résidence LAFAYETTE,
Vu les constats d’huissier des 16 octobre, 20 juillet et 25 novembre 2020,
Vu les pièces communiquées,
I) DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 6] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes et prétentions :
II) JUGER que la société SCI SMTP INVEST ne respecte pas le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble en raison de l’exercice d’une activité de location meublée de courte durée dans le lot n° 1382 dont elle est propriétaire ;
III) JUGER que l’activité de location meublée de courte durée exercée par la société SCI SMTP INVEST dans le local loué est illicite.
En conséquence, ORDONNER à la société SCI SMTP INVEST de cesser ou faire cesser dans le lot n°1382 dont elle est propriétaire toute activité de location meublée de courte durée sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
IV) ORDONNER à la société SCI SMTP INVEST de supprimer ou faire supprimer l’annonce « Canal Saint Martin – AMAZING 12P/4BR apartment » et toute autre annonce, du site internet « Booking.fr » et de tout autre site internet, portant sur l’appartement objet du présent litige sur toute plate-forme de réservation sous astreinte de 800 € par annonce et par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
V) ORDONNER le retour à l’usage de bureau des locaux transformés sous autorisation, et FIXER un délai prévu à cet effet, et à l’expiration de celui-ci, prononcer une astreinte de 1000 € par m2 et par jour de retard.
VI) CONDAMNER la société SMTP INVEST à remettre en état les parties communes modifiées sans autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du mois suivant la signification du jugement à venir.
VII) CONDAMNER la société SCI SMTP INVEST à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 6], la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux de voisinage qu’elle lui a causé.
VIII) CONDAMNER la société SCI SMTP INVEST à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application des articles 699 et suivants du Code de procédure civile, dont le recouvrement sera directement assuré par la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL & ASSOCIES conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
IX) RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, la S.C.I. SMTP INVEST demande au tribunal de :
Vu les articles 8,9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les articles 544 et 651 du Code civil ;
Vu l’article l.631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;
Vu l’article 9 du Code de procédure civile ;
Vu la jurisprudence citée ;
Vu les pièces versées aux débats ;
JUGER conforme l’activité de location meublée touristique de la SCI SMTP INVEST avec la destination mixte de l’immeuble sis[Adresse 1]c à [Localité 9] prévue par le règlement de copropriété de l’immeuble.
En conséquence :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de condamnations dirigées contre la SCI SMTP INVEST.
JUGER que l’activité de location meublée courte durée de la SCI SMTP INVEST ne constitue pas un trouble anormal du voisinage pour le syndicat des copropriétaires.
JUGER que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la preuve d’un trouble anormal de voisinage l’affectant dans son caractère collectif.
JUGER que le caractère probant et récurrent des nuisances n’est pas rapporté en fait et en droit.
En conséquence :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de condamnations dirigées contre la SCI SMTP INVEST.
JUGER que les travaux sont conformes au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1].
JUGER le droit de la SCI SMTP INVEST au raccordement à l’eau du lot litigieux.
En toutes hypothèses :
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société GTF, de sa demande de condamnation de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société GTF a payer à la SCI SMTP INVEST la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance.
JUGER que la SCI SMTP INVEST sera dispensée de la charge de sa quote part de dépenses de frais de copropriété et des frais liés à la condamnation liée à la présente instance.
RAPPELER l’exécution provisoire du jugement.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 30 novembre 2023, a été mise en délibéré au 15 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “dire et juger”, lesquelles ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile.
I – Sur la demande tendant à voir interdire sous astreinte à la S.C.I. SMTP INVEST de procéder à une activité de location meublée de courte durée dans le local n° 1382 dont elle est propriétaire :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] fait valoir, au visa des articles 8 I et 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que l’activité de location en meublé touristique est une activité commerciale, prohibée par la clause d’occupation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété de l’immeuble, s’agissant d’un immeuble destiné à l’usage principal d’habitation (274 appartements et/ou studios, 24 locaux à usage de bureaux, un seul commerce), les locaux pouvant être utilisés soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales et un seul et unique lot (n° 1378) pouvant faire l’objet d’un usage commercial, sous conditions que cette activité ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, « notamment par le bruit qui serait produit ou par les odeurs qui seraient dégagées à la condition encore de ne pas nuire à la sécurité de l’immeuble ».
Il ajoute que le règlement vise à préserver la tranquillité des occupants de la résidence puisque l’exercice des professions libérales est limité en nombre de personnes présentes dans les lieux (cinq associés, collaborateurs ou employés), la tranquillité des occupants est une condition d’utilisation du lot n° 1378 à usage commercial, il est demandé d’adresser au syndic un exemplaire des baux consentis par le propriétaire bailleur dans les 15 jours de la réalisation de l’acte et aucun local ne peut être occupé par une personne exerçant une profession de musicien ou de chanteur.
Il estime que :
– en utilisant le lot n° 1382, à usage de bureau, dont elle est propriétaire pour une activité de meublé de tourisme, la S.C.I. SMTP INVEST viole l’article 1er du règlement de copropriété, d’autant plus que le lot n° 1382, transformé en appartement et mis en location, comporte 12 pièces, de sorte qu’à chaque location temporaire, plus d’une dizaine de personnes sont susceptibles d’y séjourner et générer du bruit,
– le local de la S.C.I. SMTP INVEST ne peut s’apparenter à un local commercial et il ne peut y avoir confusion entre l’usage de bureau des lots désignés par l’état descriptif de division et le seul local à usage commercial de la copropriété,
– les dispositions du règlement de copropriété sont claires et précises et ne nécessitent aucune interprétation, l’activité commerciale ne pouvant être exercée dans un local à usage de bureau,
– le copropriétaire qui exerce une activité interdite par le règlement de copropriété doit être condamné à remettre les choses dans un état conforme aux exigences du règlement, ce qui implique l’interdiction d’exercer des activités irrégulières,
– l’astreinte de 800 € par tout occupant du lot n° 1382 est justifiée au regard du prix pour réserver l’appartement sur le site de Booking, compris entre 309 et 637 € par jour, de sorte qu’un montant inférieur n’aurait pas d’effet dissuasif,
– les autorisations d’urbanisme sont toujours délivrées sous réserve des droits des tiers, ce compris les droits du syndicat des copropriétaires,
– la S.C.I. SMTP INVEST confond clause du règlement restreignant une activité et clause fixant la destination des lots privatifs, de même que l’usage de bureau et l’usage de commerces,
– il ne s’agit pas d’une clause limitant ou interdisant la location,
– il a déjà été jugé qu’était contraire à la destination de l’immeuble la location pour de courtes périodes, lorsque le règlement de copropriété n’autorisait la destination commerciale que pour les seuls locaux du rez-de-chaussée (pièce n° 20, Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 25 mars 2021, n° 19/18856),
– la liberté d’affectation est limitée à l’habitation ou l’exercice de professions libérales dans les conditions définies par le règlement de copropriété (articles 1er et 3 du règlement de copropriété),
– la S.C.I. SMTP a changé l’affectation de son lot sans solliciter d’autorisation, ce changement n’étant pas conforme au règlement de copropriété et portant atteinte à la destination de l’immeuble ainsi qu’aux droits des autres copropriétaires.
La S.C.I. SMTP INVEST répond en substance que :
– l’appréciation de la compatibilité d’une activité au règlement de copropriété doit se faire in concreto, la location d’un lot étant un droit du propriétaire, de sorte que toute clause ayant pour résultat d’apporter des restrictions à ce droit doit en principe être réputée non écrite,
– le copropriétaire a le droit de jouir et d’exploiter son local selon l’affectation qu’il est libre de lui donner,
– il dispose d’un droit de propriété absolu sur son bien, en application des dispositions de l’article 544 du Code civil,
– dans un immeuble à destination bourgeoise simple, la location en meublé n’est pas en elle-même contraire à la destination de l’immeuble,
– cette destination s’apprécie in concreto au regard du standing, de la situation géographique de l’immeuble et de sa destination,
– en l’espèce, l’immeuble est à destination mixte, l’activité commerciale n’y étant absolument pas interdite, tout comme l’activité professionnelle (article 1er), de sorte que les activités meublées touristiques n’y sont pas proscrites,
Décision du 29 Février 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/03182 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT446
– l’arrêt du 8 mars 2018 cité par le syndicat des copropriétaires concernait un règlement de copropriété excluant toute activité commerciale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, une activité commerciale étant autorisée expressément, au rez-de-chaussée dans le lot 1378,
– elle disposait des autorisations d’urbanisme nécessaires pour exercer une activité de location de meublé touristique dans un local à usage commercial à [Localité 9],
– la clause contenue dans l’article 2 relative à la transmission des baux consentis ne peut qu’être regardée comme obsolète au regard de la date du règlement de copropriété et de l’inexistence des plate-formes de locations touristiques à l’époque de sa rédaction,
– un copropriétaire est en droit d’affecter à usage d’habitation le lot qu’il possède, bien que le règlement de copropriété le décrive comme constitué de bureaux, dès lors que ce faisant, il ne contrevient pas à la destination de l’immeuble et ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire, ce qui est le cas en l’espèce, alors même que le syndicat admet la présence de près d’une trentaine d’activités commerciales dans l’immeuble,
– la jurisprudence exige que soit stipulée explicitement dans le règlement de copropriété l’interdiction d’effectuer des locations saisonnières au sein de l’immeuble, les clauses du règlement de copropriété étant d’interprétation stricte, de sorte qu’elle a agi en toute bonne foi et en toute légalité, en déclarant ses locations en meublé auprès de la Mairie de [Localité 9].
*
En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
L’article 9 de la même loi dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble.
Le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.
Tout copropriétaire peut donc, en principe, changer librement l’usage de son lot, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.
La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination.
Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Selon la définition donnée par M. [N] lors des travaux préparatoires à la loi de 1965, la destination pourrait être définie comme « l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble ainsi que de la situation sociale de ses occupants ».
En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] des 22 et 24 mars 1971 (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires) précise, à l’article 1er du chapitre III (destination des parties privatives et communes) que :
« L’immeuble est destiné à usage principal d’habitation. Toutefois, l’exercice des professions libérales y sera autorisé. Les locaux situés au rez-de-chaussée haut et bas seront utilisés à usage de bureaux commerciaux ou non ainsi que le lot numéro 1378 qui sera utilisé à usage commercial ».
Le même article prévoit, concernant « l’utilisation des locaux » que :
– la location par un copropriétaire d’une cave ne pourra être faite qu’au profit du locataire d’un lot appartement ou d’un autre copropriétaire,
– un exemplaire des baux consentis doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic par le propriétaire bailleur dans un délai de quinze jours à compter de la réalisation de l’acte,
– l’exercice des professions libérales est « toléré à condition que celui-ci ne nécessite pas le service de plus de cinq associés, collaborateurs ou employés, sauf autorisation de l’Assemblée générale »,
– « aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant une profession de musicien ou de chanteur, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel, à moins de réaliser une insonorisation suffisante sous le contrôle de l’architecte, les frais étant à la charge des copropriétaires intéressés »,
– s’agissant du lot numéro 1378, celui-ci pourra être utilisé « pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagés à la condition encore de ne pas nuire à la sécurité de l’immeuble ».
L’immeuble est donc principalement à usage d’habitation (13 bâtiments, 274 appartements ou studios), avec possibilité d’exercice de professions libérales, une autorisation encadrée d’utiliser à usage de bureaux (commerciaux ou non) les locaux situés au rez-chaussée haut et bas (24 lots en rez-de-chaussée sur 1407 lots), sous la réserve expresse que cet exercice ne nécessite pas plus de cinq associés, collaborateurs ou employés et un usage commercial autorisé uniquement pour le lot n° 1378, ce qui privilégie clairement, en l’espèce, son caractère résidentiel, avec des stipulations spécifiques, particulièrement détaillées, quant à l’utilisation des locaux destinées à préserver le calme et la tranquillité au sein de l’immeuble :
en interdisant les activités bruyantes (exercice habituelle d’une activité musicale) ou génératrice de nuisance (odeurs),en limitant le nombre d’occupants ainsi que les allers et venues au sein de l’immeuble (location d’un lot de cave au seul profit du locataire d’un appartement ou d’un autre copropriétaire),en imposant la transmission au syndic de l’immeuble des baux consentis au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, afin d’assurer un contrôle des activités envisagées dans les locaux, au regard des usages autorisés des lots justifiés par la destination de l’immeuble.
L’exercice d’une activité de commerce ou d’industrie n’est autorisée que pour un seul lot en rez-de-chaussée au sein de l’immeuble (qualifié de magasin à l’état descriptif de division, page 54), sous des conditions strictement réglementées.
A l’exception du lot n° 1378, les activités purement commerciales sont donc expressément prohibées dans les locaux de l’immeuble, en ce compris le lot n° 1382 au rez-de-chaussée appartenant à la S.C.I. SMTP INVEST, qualifié de « bureau » (Nature, désignation : local à usage de bureau) dans l’état descriptif de division (page 55).
Ces clauses sont parfaitement licites, au regard du droit de chaque copropriétaire de jouir et de disposé de son lot, tel que rappelé à l’article 9 précité de la loi du 10 juillet 1965, l’objectif des restrictions imposées étant d’organiser les usages autorisés des lots, de façon à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, dont la majeure partie des lots sont à usage d’habitation bourgeoise.
Pour autant, il n’est pas contesté que la S.C.I. SMTP INVEST exerce bien désormais une activité commerciale de location touristique meublée de courte durée dans le local qu’elle a acquis, en le qualifiant d’appartement proposé à la location saisonnière, pour une courte durée (3 ou 4 nuits), sur le site Booking (pièces n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal de constat d’huissier du 16 octobre 2020) dans le cadre d’une activité d’hôtellerie et hébergement touristique (pièce n° 10 produite par le syndicat des copropriétaires, procès-verbal de constat d’huissier du 25 novembre 2020), après avoir procédé à un changement d’affectation du lot n° 1382, précédemment utilisé comme bureau, en vue d’y exercer une activité d’hébergement hôtelier (pièces n° 7 et 8 produites par le syndicat des copropriétaires, demande de changement de destination du 12 février 2019 et arrêté du 20 décembre 2019 autorisant le changement de destination, émanant du servie du Permis de construire et du paysage de la rue de la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 9]).
Nonobstant l’autorisation d’exercice d’une activité commerciale dans le seul lot n° 1378, sous certaines conditions, la restriction aux droits des copropriétaires des autres locaux, justifiée en l’espèce par la destination bourgeoise de l’immeuble, s’impose au propriétaire du lot n° 1382 en rez-de-chaussée, qui ne peut donc exercer une activité de nature commerciale.
Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue une activité commerciale qui contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot, justifiée par la destination bourgeoise de cet immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible, au regard de ces caractéristiques et de sa situation.
La possibilité ouverte à un unique lot en rez-de-chaussée (magasin) d’exercer sous certaines conditions une activité de nature commerciale n’est pas de nature, en elle-même, à justifier une autorisation générale, clairement proscrite par le règlement de copropriété (qui n’est sujet à aucune interprétation sur ce point), d’exercice de toute activité commerciale dans tous les autres locaux à usage de bureaux, conformément à la destination bourgeoise de l’immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible (en ce sens, très clairement : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 mars 2021, n° RG 19/18856 ; voir également : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 31 mai 2023, n° RG 22/18593 ; 25 octobre 2023, n° RG 19/11631, etc).
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] en ordonnant à la S.C.I. SMTP INVEST de cesser ou faire cesser dans le lot n° 1382 dont elle est propriétaire toute activité de location meublée de courte durée, sous astreinte de 800 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, à compter de la signification du présent jugement.
Il sera également ordonné à la S.C.I. SMTP INVEST de supprimer ou faire supprimer l’annonce « Canal Martin – AMAZING 12P/4BR apartement » et toute autre annonce de location hôtelière, du site internet « Booking.fr » et de toute autre site internet, relative au lot n° 1382 de toute plate-forme de réservation, sous astreinte de 800 € par infraction constatée par voie d’huissier de justice, à compter de la signification du présent jugement.
Les astreintes précitées courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
En revanche, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] sera débouté de sa demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, le retour à l’usage de bureau des locaux transformés sans autorisation, le principe étant la liberté d’usage de son lot par tout copropriétaire de son lot sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.
II – Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles anormaux du voisinage formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] soutient qu’un syndicat des copropriétaires peut à agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).
Il ajoute que :
– en application du règlement de copropriété, l’exercice d’une activité commerciale ou industrielle est conditionné à son absence de nuisances et de troubles à la tranquillité des autres occupants,
– en l’espèce, les locataires temporaires, qui ont connaissance des codes d’accès à la copropriété, génèrent des allers-retours à toute heure du jour et de la nuit (pièce n° 10, attestation de témoin du 5 octobre 2020), ces nuisances justifiant l’allocation d’une somme de 5.000 € en réparation des troubles causés, ayant justifié l’action du syndicat des copropriétaires (pièce n° 20 PV d’AG), les avis de voisins laissés les 14 et 23 février 2021 sur le site mettant en location le bien confirmant la récurrence du trouble (pièce n° 21) et le syndicat ayant de nouveau été confronté à des nuisances du fait des conditions d’occupation des lieux, reconnues par le bailleur lui-même dans un courriel du 17 janvier 2023 (pièce n° 22).
La S.C.I. SMTP INVEST répond en substance, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 544 du Code civil, qu’il incombe à celui qui revendique l’existence d’un trouble anormal du voisinage de rapporter la double preuve de troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage et du caractère collectif des prétendus troubles, qui doivent toucher l’ensemble des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2008, n° 06-14.062).
Elle fait valoir qu’il convient de rapporter la preuve de nuisances supérieures au seuil normal de nuisances qu’implique la vie en copropriété et à celles résultant de l’existence des autres activités autorisées dans l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-15.891).
Elle précise qu’en l’espèce,
– l’immeuble où se situe le lot litigieux, à destination mixte, n’interdit pas expressément les locations de meublés touristiques,
– seul un témoignage est versé aux débats pour établir la permanence du trouble, sans mesures précises quant aux troubles,
– les nuisances rapportées dans le courrier de Madame [C] [Z] font seulement état d’un événement isolé,
– les captures écrans réalisées par la partie adverses permettent de constater qu’elle prévient d’éventuels locataires des prescriptions du règlement de copropriété relatives à la tranquillité de l’immeuble, les fêtes étant interdites et le bruit devant être limité à partir de 21 heures 00 (pièce adverse n° 13),
– elle a donc mis en œuvre les diligences nécessaires pour éviter les nuisances et respecter les droits des autres copropriétaires,
– les témoignages anonymes de prétendus voisins sur le site BOOKING sont imprécis et sans valeur juridique probante (pièce adverse n° 21), alors que les nuisances sont isolées,
– c’est armé de deux témoignages imprécis de voisins, de deux avis anonymes non datés sur le site BOOKING sur près de 274 copropriétaires d’appartements et 24 propriétaires de locaux à usage commercial ainsi que d’un courriel de la S.C.I. SMPT INVEST attestant du caractère isolé des nuisances portant en tout et pour tout sur 5 soirées en plusieurs années que le syndicat croit démontrer un préjudice collectif, lequel doit affecter la totalité des parties privatives et être éprouvé par tous les occupants,
– la présente procédure vise à faire interdire les locations saisonnières dans son lot et non à rapporter un quelconque trouble.
*
L’article 544 du Code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.
Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).
L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.
En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excéde les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.
L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.
Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.
Dès lors qu’un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l’existence (Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).
Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).
Ainsi, les désordres qui affectent des parties privatives d’appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu’ils causent les mêmes troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 09-70.993).
La jurisprudence n’exige pas que le préjudice subi soit continu dès lors qu’il est collectif et touche uniformément l’ensemble des copropriétaires, de la même manière pour chacun d’eux (en ce sens, très clairement : Civ. 3ème, 9 juin 1993, n° 91-16.375 et 91-16.357, premiers moyens des pourvois).
Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex. : Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).
En l’espèce, la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] se fonde uniquement sur :
* un témoignage imprécis de l’habitante d’un bâtiment de la résidence « La Fayette » (donnant sur l’entrée du [Adresse 2]), faisant état de deux nuits agités du 30 au 31/07 et du 31/07 au 1er/08/2022 (cris, allers et venues d’individus), sans autres détails (pièce n° 18),
* une attestation de la copropriétaire d’un appartement situé au 9ème étage du [Adresse 1], faisant état de bruit permanent la nuit du samedi 3 mai 2020 au dimanche 4 mai 2020, avec présence dans l’appartement de la S.C.I. SMTP INVEST d’une trentaine de personnes discutant « dans des vapeurs d’alcool et de produits illicites (tels du « shit ») », dans le cadre d’un anniversaire (pièce n° 11),
* deux avis anonymes sur le site « Booking » concernant le local mis en location, se plaignant de nuisances sonores nocturnes (pièce n° 21),
* un courriel du gérant de la S.C.I. SMTP INVEST en date du 17 janvier 2023 s’excusant pour la gêne occasionnés par les « débordements » qui auraient eu lieu dans son local sur sa dernière réservation du 10/01/2023 au 17/01/2023, qualifiée de « location frauduleuse » avec « usurpation d’identité », tout en précisant prendre « très au sérieux le respect de la copropriété » et qu’il sera « encore plus » vigilant « sur les réservations à venir ».
Ces éléments, mettant en évidence de manière imprécise et non circonstanciée des nuisances ponctuelles, sont insuffisamment probants pour établir la réalité d’un trouble collectif subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], voire même par une grande majorité d’entre eux.
Le seul mandat donné au syndic par l’assemblée générale aux fins de réclamer l’indemnisation des préjudices « résultant des troubles anormaux de voisinage imputables à la société SMTP INVEST » ne saurait caractériser en lui-même l’existence d’un trouble collectif de jouissance excédant les inconvénients normaux du voisinage dans un immeuble collectif en copropriété situé dans [Localité 8] (pièce n° 20 produite par le syndicat des copropriétaires, résolution n° 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2021, page 23/45).
De même, si les caractéristiques du bien loué (avec une capacité d’accueil de douze personnes) et les conditions de mises en location (sur des plates-formes de réservation en ligne pour des courtes durée) sont autant d’éléments susceptibles de laisser craindre un risque potentiel de nuisances importantes, ces éléments ne suffisent pas à eux-seuls à rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice collectif, certain et actuel.
La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’un préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires, caractérisée par nuisances multiples et répétées qui leur auraient été imposées du fait de l’exercice d’une activité hôtelière au sein du lot n° 1382.
Dans ces conditions, la demande de condamnation de la S.C.I. SMPT INVEST au paiement de la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux du voisinage qu’elle a causé, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], devra être rejetée.
III – Sur la demande de remise en état sous astreinte de parties communes modifiées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (raccordement des eaux vannes au réseau existant par carottage de la dalle béton, changement de porte d’entrée, des fenêtres, etc…) formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] invoque une violation du règlement de copropriété de l’immeuble et des dispositions du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il soutient que :
– les parties communes comprennent notamment aux termes du règlement de copropriété les chaudières et appareils de chauffage central et le service d’eau chaude, les tuyaux d’aération des WC et ceux de ventilation des salles de bain, les canalisations, colonnes montantes et descentes d’eau, d’électricité et de chauffage central, les portes,
– l’harmonie de l’immeuble interdit aux copropriétaires de modifier les portes d’entrée des appartements, fenêtres et volets roulants, bien que constituant une partie privée sans le consentement de l’assemblée générale (article 4, page 60),
– l’ancien propriétaire du bien, la société COGIB, avait présenté un projet à l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 juin 2019 impliquant le changement d’affectation du lot n° 1382, l’autorisation de raccorder les eaux vannes au réseau existant par carottage de la dalle béton pour installer une cuisine et une salle de bain au milieu du lot, l’autorisation de changer la porte d’entrée, les fenêtres, d’ajouter des plantations, de poser une boîte aux lettres,
– ce projet n’a pas été approuvé mais les travaux ont été effectués sans prendre attache avec le syndicat des copropriétaires, ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier du 25 novembre 2020 et de la déclaration préalable du 20 décembre 2019 de la S.C.I. SMTP INVEST (pose d’évacuation au travers des planchers bétons entre les parkings en sous-sol et dans le local, raccordements effectués pour la salle de bain et la cuisine, pose d’une nouvelle porte et de nouvelles fenêtres),
– ces travaux dépassent les simples travaux d’aménagement des parties privatives et affectent le débit ainsi que les vitesses d’écoulement des canalisations,
– la qualification de la décision de refus prise par l’assemblée générale est hors sujet dès lors que ni le précédent propriétaire, ni la SCI SMTP INVEST n’ont sollicité en temps utile l’annulation de la décision, qui est aujourd’hui définitive,
– le seul fait que l’autorisation ait été sollicitée vaut bien reconnaissance de ce que celle-ci était bien nécessaire au regard de l’importance des travaux envisagés, puis effectués, affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble,
– les travaux ne consistent pas en un simple raccordement alors qu’il existait des bureaux et un sanitaire dans les lieux et qu’il y a maintenant quatre chambres, un salon, deux salles de bain, une cuisine, et que les fenêtres et la porte ont été changés, des travaux conséquents pour l’évacuation des eaux usées avec branchement sur les canalisations parties communes, impliquant le carrotage de la dalle béton, etc.
La S.C.I. SMTP INVEST argue d’un abus de majorité et répond en substance que :
– les travaux de raccordement ne nécessitent aucune autorisation de l’assemblée générale dès lors qu’ils s’analysent en des travaux d’aménagement de parties privatives pour leur usage normal, conforme à la destination de l’immeuble,
– est considéré comme abusif par la jurisprudence le refus de l’assemblée générale d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux de raccordement de ses canalisations privatives sur la conduite commune, en l’absence de preuve de la non-conformité des travaux à la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 26 mai 2016, n° 14-24.995),
– le refus de travaux opposé par le syndicat lors de l’assemblée générale du 4 juin 2019 s’apparente à un abus de majorité, alors qu’elle dispose déjà dans son lot d’un dispositif sanitaire donc d’un droit inhérent au raccordement de son lot,
– ce raccordement des canalisations privatives de son local commercial n’est pas contraire à la destination mixte de l’immeuble,
– elle s’est assurée de la conformité du raccordement effectué et a fait parvenir une attestation d’un architecte justifiant du caractère conforme du raccordement (pièce n° 5),
– s’agissant de l’harmonie de l’immeuble (article 4 du règlement de copropriété), les travaux consistant à remplacer à l’identique les portes et fenêtres ne valent pas modification de l’harmonie de l’immeuble.
*
L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
Le raccordement à un réseau commun de l’immeuble nécessite en principe une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2007, n° 06-11.947 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433). S’agissant de la détermination de la nature des travaux affectant les parties communes, il est constant que les travaux d’installation d’un conduit, qui rendent nécessaire le percement de parties communes, doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337, publié au bulletin). En revanche, s’agissant du seul branchement sur une canalisation commune, aucune autorisation n’est en principe nécessaire (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476).
Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du Code civil.
A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).
S’agissant des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, qui nécessitent également en principe une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il est admis que ne constituent pas des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, au sens du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété et n’ont pas d’impact sur l’harmonie de l’immeuble (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 6 juin 2012, n° 10/17189, Civ. 3ème, 11 mai 1999, n° 93-10477, Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 31 août 2011, n° 10/06020).
De même, le remplacement de persiennes par des volets roulants de même couleur, ne modifiant pas de façon notable les façades, n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème Chambre A, 11 décembre 2014, n° 13/23907).
Le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori des travaux exécutés par un copropriétaire sans autorisation préalable de l’assemblée générale, alors que celle-ci était requise, ne peut constituer un abus de majorité (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 mai 2021, n° RG 19/15225).
En l’espèce, il ressort des éléments constants de la procédure et des pièces produites que la S.C.I. SMTP INVEST a fait réaliser, sans autorisation préalable ou a posteriori de l’assemblée générale, des travaux de transformation d’un local de bureau en hébergement hôtelier, avec création de 115,78 m² de surface par le changement de destination.
La transformation d’un bureau en un logement de 115,78 m² avec notamment cabine de toilette comportant un lavabo indépendant, séjour avec cuisine ouverte, une salle d’eau, une salle de bain et un deuxième cabinet de toilettes, impliquant – au-delà du simple raccordement sur une canalisation commune – des percements dans le plancher béton, faisant partie du gros-œuvre partie commune du bâtiment, entre le sous-sol de parkings et l’appartement, pour y faire traverser des évacuations (pièce n° 5 produite par la S.C.I. SMTP INVEST, attestation de conformité du 31 octobre 2019), ne saurait être qualifiée de simples travaux d’aménagement de parties privatives pour leur usage normal.
Ces travaux de pose d’évacuation au travers des planchers bétons entre le sous-sol de parkings et le local, qui affectent incontestablement les parties communes, nécessitaient une autorisation préalable de l’assemblée générale, de sorte que la remise en état des lieux dans leur configuration initiale, dont il n’est ni allégué ni justifié qu’elle serait techniquement impossible ou disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur et de son intérêt pour le créancier, doit être ordonnée.
La S.C.I. SMPT INVEST, qui n’a sollicité aucune autorisation judiciaire de travaux dans les conditions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, préférant faire réaliser des travaux d’ampleur qui avaient été préalablement refusés au précédent propriétaire du lot n° 1382, ne peut utilement se prévaloir d’un abus de majorité commis par les copropriétaires en rejetant le projet présenté par l’ancien propriétaire du bien, selon résolution devenue définitive de l’assemblée générale du 4 juin 2019.
S’agissant, en revanche, de la pose « d’une nouvelle porte et de nouvelles fenêtres » (dernières écritures du syndicat des copropriétaires, page 18/22), si le règlement de copropriété de l’immeuble contient une clause dite d’harmonie (article quatre : « Harmonie de l’immeuble », page 60) qui prévoit notamment que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et volets roulants » […] et « d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privée sans le consentement de l’Assemblée Générale », la S.C.I SMPT INVEST indique avoir remplacé à l’identique les portes et fenêtres de son lot.
Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le remplacement desdites portes et fenêtres aurait porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble, se contentant de produire un procès-verbal de constat d’huissier du 25 novembre 2020 (pièce n° 10) au terme duquel il est relevé la présence d’une « porte palière pleine avec un panneau fixe latéral gauche, munie d’un œilleton », sans qu’aucune constatation n’ait été effectuée concernant des fenêtres.
Il n’est ni allégué ni démontré que le remplacement de la porte et des fenêtres entrepris à l’initiative de la S.C.I. SMPT INVEST aurait porté atteinte à l’harmonie de l’immeuble. De même, il n’est justifié par aucun élément de preuve des autres « parties communes » de l’immeuble prétendument « modifiées sans autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires » (dispositif des dernières écritures du syndicat des copropriétaires demandeur, page 20/22).
Dans ces conditions, il sera fait partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] en condamnant la S.C.I. SMTP INVEST à supprimer les évacuations traversant le plancher béton entre le sous-sol de parkings et son lot n° 1382, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.
L’astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. SMTP INVEST à remettre en état les parties communes modifiées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
IV – Sur les autres demandes :
S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile auquel renvoie l’article 481-1 6° du Code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.
La S.C.I. SMTP INVEST, qui succombe majoritairement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL & ASSOCIES.
Par ailleurs, les prétentions de la S.C.I. SMTP INVEST étant majoritairement déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, elle sera déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Ordonne à la S.C.I. SMTP INVEST de cesser ou faire cesser dans le lot n° 1382 dont elle est propriétaire toute activité de location meublée de courte durée, sous astreinte de 800 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, soit par le maintien de l’annonce sur les sites de location soit par location dûment constatée par huissier, à compter de la signification du présent jugement,
Ordonne à la S.C.I. SMTP INVEST de supprimer ou faire supprimer l’annonce « Canal Martin – AMAZING 12P/4BR apartement » et toute autre annonce de location hôtelière, du site internet « Booking.fr » et de toute autre site internet, relative au lot n° 1382 de toute plate-forme de réservation, sous astreinte de 800 € par infraction constatée par voie d’huissier de justice, soit par le maintien de l’annonce sur les sites de location soit par location dûment constatée par huissier, à compter de la signification du présent jugement,
Dit que les astreintes précitées courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande tendant à voir ordonner, sous astreinte, le retour à l’usage de bureau des locaux transformés sans autorisation,
Rejette la demande de condamnation de la S.C.I. SMPT INVEST au paiement de la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux du voisinage qu’elle lui a causé, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8],
Condamne la S.C.I. SMTP INVEST à supprimer les évacuations traversant le plancher béton entre le sous-sol de parkings et son lot n° 1382, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement,
Dit que ladite astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] du surplus de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. SMTP INVEST à remettre en état les parties communes modifiées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,
Condamne la S.C.I. SMTP INVEST aux entiers dépens,
Accorde à la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL & ASSOCIES le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I. SMTP INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la S.C.I. SMTP INVEST de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024
La Greffière Le Président