Les obligations et conséquences liées au bail en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La société CDC HABITAT a conclu un bail avec Madame [I] [M] et Monsieur [B] [X] pour un appartement, avec un loyer mensuel de 819,82 € et des charges. En mars 2024, un commandement de payer a été délivré pour des arriérés de loyers et charges s’élevant à 2.818,63 €. Le 7 juin 2024, CDC HABITAT a saisi le juge des référés pour obtenir le paiement des sommes dues et l’expulsion des locataires. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, les défendeurs ne se sont pas présentés. Le juge a constaté la résiliation du bail au 28 mai 2024, condamnant les locataires à payer 2.778,10 € pour les arriérés, à libérer l’appartement dans un délai de deux mois, et à verser une indemnité d’occupation ainsi que des frais de justice. L’ordonnance est réputée contradictoire et exécutoire immédiatement.

1. Quels sont les effets des conventions légalement formées selon le Code civil ?

Les conventions légalement formées ont force obligatoire entre les parties, comme le stipule l’article 1103 du Code civil :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. »

Cela signifie que les parties sont tenues de respecter les engagements pris dans le cadre de leur contrat, sauf si elles conviennent d’un commun accord de les modifier ou si la loi prévoit des exceptions.

En cas de non-respect des obligations contractuelles, la partie lésée peut demander l’exécution forcée de la convention ou des dommages-intérêts.

2. Quelles sont les obligations des locataires en matière de paiement des loyers ?

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le contrat de bail.

Le contrat de bail stipule généralement le montant du loyer, la date de paiement, ainsi que les modalités de révision du loyer.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement, et le locataire peut être tenu de payer des intérêts de retard.

Il est également important de noter que le bailleur doit justifier des sommes dues par le locataire, comme cela a été fait dans l’affaire mentionnée, où un décompte a été produit.

3. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des loyers ?

En cas de défaut de paiement des loyers, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail peut être résilié de plein droit.

Le bailleur doit d’abord signifier un commandement de payer au locataire, lui laissant un délai de deux mois pour s’exécuter.

Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Dans l’affaire en question, le bailleur a respecté cette procédure, ce qui a conduit à la résiliation du bail et à l’ordonnance d’expulsion.

4. Quelles sont les modalités de résiliation d’un bail pour défaut de paiement ?

La résiliation d’un bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que le bailleur doit signifier un commandement de payer au locataire, qui doit être conforme aux dispositions légales.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, comme cela a été constaté dans la décision rendue.

5. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail sur l’occupation des lieux ?

La résiliation d’un bail entraîne la nécessité pour le locataire de libérer les lieux loués.

Selon la décision, les locataires doivent quitter les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter.

En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur peut demander l’expulsion avec l’assistance de la force publique, conformément aux normes légales.

Il est également prévu que le locataire soit tenu de verser une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers dus, jusqu’à la libération effective des lieux.

6. Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation et comment est-elle calculée ?

L’indemnité d’occupation est une somme due par le locataire occupant les lieux après la résiliation du bail.

Elle est calculée sur la base du montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Dans l’affaire en question, M. [X] et Mme [M] ont été condamnés à verser une indemnité d’occupation jusqu’à leur libération effective des lieux.

Cette indemnité est due dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, ce qui signifie qu’elle doit être payée mensuellement.

7. Quelles sont les demandes accessoires que peut formuler un bailleur en cas de litige ?

Le bailleur peut formuler des demandes accessoires, telles que le remboursement des frais de justice et des frais de commandement, en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Cet article permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante.

Dans l’affaire, M. [X] et Mme [M] ont été condamnés à payer 150 € à la société CDC HABITAT pour couvrir ces frais.

Il est également possible de demander le remboursement des dépens, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

8. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une ordonnance ?

L’exécution provisoire d’une ordonnance est régie par l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Cet article prévoit que certaines décisions peuvent être exécutées immédiatement, même si elles sont susceptibles d’appel.

Dans l’affaire en question, le juge a constaté l’exécution provisoire de l’ordonnance, permettant ainsi au bailleur de faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cela vise à protéger les droits du bailleur et à éviter que le locataire ne s’oppose à l’exécution de la décision.

9. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de notification des décisions ?

Le bailleur a l’obligation de notifier les décisions judiciaires au locataire, conformément aux règles de procédure civile.

La notification doit être effectuée par voie d’huissier ou par tout autre moyen prévu par la loi, afin d’assurer que le locataire soit informé des décisions le concernant.

Dans l’affaire, le bailleur a respecté cette obligation en signifiant un commandement de payer et un commandement de quitter les lieux, permettant ainsi de garantir les droits des parties.

10. Quelles sont les conséquences d’une expulsion sur le locataire ?

L’expulsion d’un locataire entraîne la perte de son droit d’occupation des lieux loués.

Le locataire doit quitter les lieux dans le délai imparti, sous peine d’expulsion forcée avec l’assistance de la force publique.

Cela peut également avoir des conséquences sur son dossier de crédit et sa capacité à louer un nouveau logement, car une expulsion est souvent signalée dans les fichiers des locataires.

Il est donc crucial pour le locataire de régulariser sa situation avant d’en arriver à cette extrémité.