Les obligations et conséquences liées à la location en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les obligations d’assurance du locataire selon la loi ?

Selon l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

Cette obligation implique que le locataire doit justifier de cette assurance lors de la remise des clefs et, par la suite, chaque année à la demande du bailleur.

La justification de cette assurance se fait par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il est important de noter que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, conformément à l’article 7 g précité.

2. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit respecter les conditions de forme prévues par cet article.

Dans le cas où le commandement de payer est resté sans effet pendant plus de deux mois, le bailleur peut considérer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, entraînant ainsi la résiliation du bail.

3. Quelles sont les obligations du locataire après la résiliation du bail ?

Après la résiliation du bail, l’occupant sans droit est tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette indemnité est fixée par le juge et est égale au montant des loyers et provisions sur charges applicables au jour de la résiliation, conformément à l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, à compter de la résiliation, le locataire doit s’acquitter de cette indemnité, en plus de tout arriéré locatif.

Le juge peut également accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de grâce ?

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, même d’office.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois années, en dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Pendant la durée de ces délais, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire s’acquitte de sa dette dans le délai fixé, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En revanche, si le locataire ne respecte pas ces délais, la clause reprend son plein effet.

5. Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit après résiliation ?

L’occupation sans droit d’un logement après la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner la cessation de ce trouble.

Ainsi, le bailleur peut demander au juge d’ordonner à l’occupant sans droit de libérer les lieux.

En cas de non-respect de cette ordonnance, le bailleur peut faire procéder à l’expulsion, après avoir signifié un commandement de quitter les lieux.

6. Quelles sont les modalités de paiement des arriérés locatifs ?

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, conformément à l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

En cas d’arriéré, le bailleur peut demander le paiement de la somme due, qui peut inclure les loyers, les charges et les indemnités d’occupation.

7. Quelles sont les implications des frais irrépétibles dans une procédure ?

Les frais irrépétibles, selon l’article 700 du code de procédure civile, sont les frais que la partie perdante peut être condamnée à payer à la partie gagnante.

Ces frais ne comprennent pas les dépens, qui sont les frais de justice.

La somme allouée au titre de l’article 700 est laissée à l’appréciation du juge, qui peut tenir compte de la situation financière des parties et de la nature du litige.

8. Quelles sont les conditions de forme d’un commandement de payer ?

Le commandement de payer doit respecter des conditions de forme précises, conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il doit être notifié au locataire et indiquer clairement le montant dû ainsi que les délais de paiement.

Si le commandement de payer ne respecte pas ces conditions, il peut être déclaré nul, ce qui empêche le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

9. Quelles sont les conséquences d’un procès-verbal de reprise des lieux ?

Un procès-verbal de reprise des lieux, établi après la résiliation du bail, rend sans objet tout délai de paiement accordé par le juge.

Cela signifie que les effets de la clause résolutoire sont rétablis et que le locataire doit quitter les lieux.

Le procès-verbal sert de preuve de la reprise effective des lieux par le bailleur, ce qui peut avoir des implications sur les demandes d’indemnité d’occupation.

10. Quelles sont les implications de la défaillance de l’intimé en appel ?

En appel, si l’intimé est défaillant, le juge statue néanmoins sur le fond.

Il ne fait droit aux prétentions de l’appelant que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

La cour doit examiner la pertinence des motifs du premier juge, même en l’absence de l’intimé, afin de rendre une décision éclairée.