Les obligations des copropriétaires en matière de charges en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] sont copropriétaires d’un lot dans la copropriété OUDINOT 43. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a assigné les copropriétaires devant le tribunal judiciaire d’EVRY pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, s’élevant à 18 473,48 €, ainsi que des intérêts, des dommages et intérêts pour résistance abusive, et des frais de justice. Les défendeurs n’ont pas comparu ni constitué avocat. Le tribunal a rendu un jugement condamnant solidairement Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] à payer les sommes dues, incluant des intérêts, des dommages et intérêts, des frais de recouvrement, et les dépens, tout en ordonnant la capitalisation des intérêts. L’exécution provisoire a été déclarée de droit.

1. Quelle est la motivation de la décision en cas de non-comparution du défendeur ?

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que, même si le défendeur ne se présente pas, le juge peut statuer sur le fond de l’affaire.

Il est précisé que le juge n’accorde la demande que si celle-ci est jugée régulière, recevable et fondée.

Cela signifie que l’absence du défendeur ne prive pas le tribunal de son pouvoir d’examiner les éléments de la demande et de rendre une décision.

Le juge doit donc s’assurer que les conditions de recevabilité et de fond sont remplies avant de rendre son jugement.

2. Quelles sont les obligations des copropriétaires concernant les charges de copropriété ?

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges liées aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun.

Cette participation est proportionnelle à l’utilité objective que ces services et éléments présentent pour chaque lot.

Les copropriétaires doivent également contribuer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété détermine la quote-part de chaque lot dans les différentes catégories de charges, ainsi que la méthode de calcul utilisée.

3. Quand l’obligation de paiement des charges de copropriété est-elle considérée comme existante ?

L’obligation de paiement des charges de copropriété est établie lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic.

Aucun recours n’ayant été formé dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, cette obligation devient alors définitive.

Ainsi, les copropriétaires sont tenus de régler les charges approuvées, sauf preuve du contraire.

4. Quelles sont les conditions pour que les appels provisionnels du syndic soient considérés comme une créance exigible ?

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise que les appels provisionnels effectués par le syndic, dans les limites et conditions prévues, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Cela signifie que, dès lors que le syndic a respecté les procédures établies, les copropriétaires doivent s’acquitter de ces sommes.

Les créances doivent être justifiées par des documents appropriés, tels que des appels de fonds et des relevés de charges.

5. Quel est le point de départ des intérêts au taux légal en cas de non-paiement ?

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal commencent à courir à partir du commandement de payer.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été délivré le 11 juin 2021, sommant les défendeurs de régler une somme de 13 904,02 euros.

Les autres mises en demeure n’étant pas justifiées, les intérêts seront dus à partir de cette date.

6. Quelles sont les conditions de la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges ?

L’article 1310 du Code civil stipule que la solidarité peut être légale ou conventionnelle, mais elle ne se présume pas.

Dans le cas présent, le règlement de copropriété prévoit la solidarité des propriétaires indivisaires de lots.

Cela signifie que chaque copropriétaire est responsable du paiement total des charges, même si d’autres copropriétaires sont également débiteurs.

7. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

L’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil permet au créancier de demander des dommages et intérêts si le débiteur en retard a causé un préjudice par sa mauvaise foi.

Il appartient à la partie réclamant la réparation de prouver le préjudice, la faute et le lien de causalité.

Dans le cas présent, le non-paiement des charges a fragilisé l’équilibre financier du syndicat, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.

8. Quels frais de recouvrement peuvent être réclamés par le syndicat des copropriétaires ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le copropriétaire perdant dans une instance judiciaire doit supporter les frais nécessaires au recouvrement de sa dette.

Cela inclut les frais de mise en demeure, de relance et d’autres frais liés à la procédure de recouvrement.

Cependant, seuls les frais justifiés peuvent être réclamés, ce qui implique une obligation de preuve de la part du syndicat.

9. Quelles sont les conséquences de la décision sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge.

De plus, l’article 700 permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme pour couvrir les frais exposés non compris dans les dépens.

Dans cette affaire, les défendeurs ont été condamnés à payer les dépens et une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’un jugement ?

L’article 514 du Code de procédure civile précise que l’exécution provisoire d’un jugement est de droit, sauf disposition contraire.

Cela signifie que les décisions rendues peuvent être exécutées immédiatement, même si elles sont susceptibles d’appel.

Dans cette affaire, l’exécution provisoire a été rappelée, permettant ainsi au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue d’un éventuel appel.