Les droits et obligations des locataires en matière de paiement des loyers en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La société CDC HABITAT a donné en bail un appartement à Monsieur [V] [M] et Madame [J] [U] le 6 octobre 2021, avec un loyer mensuel de 452,38 € et des charges. En mars 2024, un commandement de payer a été délivré pour des arriérés de loyers et charges s’élevant à 3.329,69 €. Le 3 juin 2024, CDC HABITAT a saisi le juge des référés pour obtenir le paiement des sommes dues et l’expulsion des locataires. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, Madame [U] a reconnu la dette et demandé des délais de paiement, que CDC HABITAT a acceptés. Monsieur [M] n’a pas comparu. Le juge a constaté la résiliation du bail au 21 mai 2024, condamnant solidairement les locataires à payer 3.038,39 € d’arriérés, avec des modalités de paiement échelonné. En cas de non-paiement, la clause résolutoire serait réactivée, entraînant l’expulsion des locataires. Une indemnité d’occupation a également été fixée, ainsi que des frais et dépens à la charge des locataires. L’ordonnance est exécutoire immédiatement.

1. Quels sont les droits et obligations des locataires en matière de paiement des loyers ?

Les droits et obligations des locataires en matière de paiement des loyers sont principalement régis par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Cela signifie que les locataires sont tenus de respecter les termes du contrat de bail, notamment le paiement du loyer.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit verser le loyer et les charges dans les délais convenus. En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues.

Il est également important de noter que les locataires ont le droit de demander des délais de paiement en cas de difficultés financières, conformément à l’article 1343-5 du Code civil.

2. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement de loyer ?

Le non-paiement du loyer peut entraîner plusieurs conséquences pour le locataire. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail peut être résilié de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer dans un délai de deux mois après un commandement de payer.

En cas de résiliation, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire. La société CDC HABITAT, par exemple, a informé la Préfecture de l’assignation en expulsion suite à des arriérés de loyer.

De plus, le locataire peut être condamné à payer une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers dus, jusqu’à la libération des lieux.

3. Quelles sont les modalités de paiement des arriérés de loyer ?

Les modalités de paiement des arriérés de loyer peuvent être fixées par le juge, comme le stipule l’article 1343-5 du Code civil. Ce dernier permet de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

Cependant, la loi du 6 juillet 1989, article 24 V, prévoit que dans le cadre d’une procédure liée à une clause résolutoire, la durée des délais de paiement peut être étendue à 36 mois.

Dans le cas présent, M. [M] et Mme [U] se sont engagés à régler leur dette par des versements mensuels de 150 €, en plus du loyer courant, ce qui est conforme aux dispositions légales.

4. Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

Une clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à une partie de mettre fin au contrat en cas de non-respect des obligations par l’autre partie.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le contrat de bail peut contenir une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer.

Cette clause permet au bailleur de résilier le bail sans avoir à saisir le juge, à condition de respecter les délais de notification et de commandement de payer.

Il est important de noter que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si le locataire s’acquitte de ses dettes dans les délais fixés par le juge.

5. Quelles sont les protections accordées aux locataires en difficulté financière ?

Les locataires en difficulté financière bénéficient de protections spécifiques, notamment en vertu de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1er de cette loi rappelle que le droit au logement est un droit fondamental, ce qui implique une protection contre les expulsions abusives.

L’article 1343-5 du Code civil permet également au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur.

De plus, pendant les délais de paiement accordés, les procédures d’exécution sont suspendues, offrant ainsi un répit aux locataires en difficulté.

6. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail ?

La résiliation d’un bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer.

Le locataire doit alors libérer les lieux dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire avec l’assistance de la force publique.

De plus, le locataire peut être tenu de payer une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers dus, jusqu’à la libération effective des lieux.

7. Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est une somme que le locataire doit payer au bailleur pour l’occupation des lieux après la résiliation du bail.

Cette indemnité est généralement fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Dans le cas présent, M. [M] et Mme [U] ont été condamnés à verser une indemnité d’occupation jusqu’à leur libération effective des lieux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de réclamer cette indemnité en cas de non-respect des obligations contractuelles par le locataire.

8. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de notification ?

Le bailleur a l’obligation de notifier au locataire tout commandement de payer, conformément aux dispositions légales.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le bailleur doit respecter un délai de deux mois pour permettre au locataire de régulariser sa situation avant de procéder à la résiliation du bail.

Cette notification doit être effectuée par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception pour être valable.

En cas de non-respect de ces formalités, la résiliation du bail peut être contestée par le locataire.

9. Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement ?

Le non-respect des délais de paiement peut entraîner des conséquences graves pour le locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire ne paie pas son loyer dans le délai imparti, le bail peut être résilié de plein droit.

Cela signifie que le bailleur peut demander l’expulsion du locataire et récupérer les lieux.

De plus, le locataire peut être condamné à payer une indemnité d’occupation, ainsi que les frais de justice liés à la procédure d’expulsion.

10. Quelles sont les dispositions relatives aux frais de justice dans le cadre d’un litige locatif ?

Les frais de justice dans le cadre d’un litige locatif sont régis par le Code de Procédure Civile.

L’article 700 de ce code permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais de justice.

Dans le cas présent, M. [M] et Mme [U] ont été condamnés à payer 150 € au titre de l’article 700, en plus des frais de commandement.

L’article 696 du Code de Procédure Civile précise également que les frais et dépens de la présente instance doivent être pris en charge par la partie perdante.