Les droits et obligations des locataires en matière de loyer en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SA 1001 VIES HABITAT a conclu un bail avec Monsieur [I] le 16 octobre 2020 pour un appartement avec un loyer mensuel de 275,64 € et des charges. En mars 2024, un commandement de payer a été délivré à M. [I] pour des arriérés de loyers et charges s’élevant à 2.199,38 €. Le 5 juin 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi le juge des référés pour obtenir le paiement des sommes dues et l’expulsion de M. [I]. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, M. [I] a reconnu la dette et a demandé des délais de paiement. Le juge a constaté la résiliation du bail au 20 mai 2024 et a condamné M. [I] à payer 2.248,08 € avec des intérêts, tout en lui permettant de régler par versements mensuels de 64 €. En cas de non-paiement, la clause résolutoire serait réactivée, entraînant son expulsion. M. [I] a également été condamné à verser une indemnité d’occupation et des frais de justice. L’ordonnance est immédiatement exécutoire.

1. Quels sont les droits et obligations d’un locataire en matière de paiement de loyer ?

Le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le contrat de bail, conformément à l’article 1103 du Code civil, qui stipule que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, y compris la résiliation du bail selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement.

Il est également important de noter que le locataire a le droit de demander des délais de paiement, comme le prévoit l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, sauf pour les dettes alimentaires.

2. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement de loyer ?

Le défaut de paiement du loyer peut entraîner la résiliation du bail, comme le stipule l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette résiliation peut être constatée par le juge si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti après un commandement de payer.

En cas de résiliation, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire et de tous occupants, conformément aux dispositions légales. De plus, le locataire peut être tenu de payer une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers dus, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est également possible que le bailleur engage des procédures judiciaires pour récupérer les arriérés de loyer, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires pour le locataire.

3. Quelles sont les modalités de paiement des arriérés de loyer ?

Selon l’ordonnance rendue, M. [I] a été autorisé à régler ses arriérés de loyer par des versements mensuels de 64 €, à condition que le premier versement soit effectué le 5 du mois suivant la signification de la décision.

Cette modalité de paiement est conforme à l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de fixer des délais de paiement en fonction de la situation du débiteur. Il est important de respecter ces modalités pour éviter la reprise des effets de la clause résolutoire.

En cas de non-paiement d’une mensualité, le solde dû devient immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprend plein effet, ce qui peut entraîner des conséquences graves pour le locataire.

4. Qu’est-ce que la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à l’une des parties de mettre fin au contrat en cas de non-respect des obligations par l’autre partie. Dans le cadre d’un bail, cette clause est souvent activée en cas de défaut de paiement du loyer.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur peut résilier le bail de plein droit si le locataire ne paie pas le loyer dans un délai de deux mois après un commandement de payer.

Cependant, les effets de cette clause peuvent être suspendus si le locataire parvient à régulariser sa situation dans les délais accordés par le juge, comme le prévoit l’ordonnance en question.

5. Quelles sont les protections accordées aux locataires en difficulté financière ?

La loi du 6 juillet 1989 accorde des protections spécifiques aux locataires, notamment en matière de délais de paiement. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur.

De plus, l’article 1er de la même loi rappelle que le droit au logement est un droit fondamental, ce qui constitue un objectif à valeur constitutionnelle. Cela signifie que les juges doivent prendre en compte la situation personnelle du locataire avant de prendre des décisions pouvant entraîner une expulsion.

Ainsi, les locataires en difficulté peuvent demander des délais de paiement ou des aménagements pour éviter la perte de leur logement.

6. Quelles sont les conséquences d’une expulsion pour un locataire ?

L’expulsion d’un locataire peut avoir des conséquences graves, tant sur le plan personnel que financier. En effet, le locataire perd son logement, ce qui peut entraîner des difficultés pour trouver un nouveau lieu de résidence.

De plus, une expulsion peut avoir des répercussions sur le dossier de crédit du locataire, rendant plus difficile l’accès à un nouveau logement à l’avenir. Les frais liés à l’expulsion, tels que les frais de justice et d’huissier, peuvent également s’accumuler.

Il est donc crucial pour un locataire de régulariser sa situation avant d’en arriver à une expulsion, en respectant les modalités de paiement fixées par le juge.

7. Quelles sont les obligations d’un bailleur en matière de logement ?

Le bailleur a plusieurs obligations envers le locataire, notamment celle de fournir un logement décent, conforme aux normes de sécurité et de salubrité. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de garantir au locataire la jouissance paisible du logement.

De plus, le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état, conformément à l’article 1720 du Code civil, qui stipule que le bailleur est tenu de faire toutes les réparations nécessaires, sauf celles qui incombent au locataire.

En cas de manquement à ces obligations, le locataire peut demander des réparations ou même résilier le bail.

8. Quelles sont les procédures à suivre en cas de litige entre locataire et bailleur ?

En cas de litige entre un locataire et un bailleur, plusieurs procédures peuvent être envisagées. Tout d’abord, il est conseillé de tenter de résoudre le conflit à l’amiable, par exemple en discutant directement des problèmes rencontrés.

Si cela échoue, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation, qui a pour mission de trouver un accord entre les parties. Si aucune solution n’est trouvée, le locataire peut porter l’affaire devant le tribunal judiciaire.

Il est important de respecter les délais de prescription pour agir en justice, qui sont généralement de cinq ans pour les actions en paiement, conformément à l’article 2224 du Code civil.

9. Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation et comment est-elle calculée ?

L’indemnité d’occupation est une somme que le locataire doit payer au bailleur en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail. Elle est généralement égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité est calculée à partir de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. L’article 1728 du Code civil précise que le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la restitution des lieux.

Il est donc essentiel pour le locataire de libérer les lieux dans les délais impartis pour éviter des frais supplémentaires.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une ordonnance ?

L’exécution provisoire d’une ordonnance signifie que la décision du juge peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel. Cela est prévu par l’article 514 du Code de procédure civile, qui permet au juge d’ordonner l’exécution provisoire pour des raisons d’urgence.

Cela implique que le locataire peut être expulsé ou contraint de payer des arriérés de loyer sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Il est donc crucial pour le locataire de respecter les décisions judiciaires et de se conformer aux modalités de paiement fixées par le juge pour éviter des conséquences immédiates.