Les droits et obligations dans un contrat de bail en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Monsieur [N] [W] [C] et Madame [O] [W] ont donné à bail un appartement à Monsieur [Y] [M] le 29 décembre 2020, avec un loyer mensuel de 944 € et des charges. Un commandement de payer a été délivré le 16 août 2023 pour des arriérés de 4.928,82 € au 3 août 2023. Le 27 mars 2024, les bailleurs ont saisi le juge des référés pour obtenir le paiement des loyers dus et l’expulsion de Monsieur [M]. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, les bailleurs ont demandé la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [M], le paiement de 14.715,47 € pour les loyers et charges dus, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Monsieur [M] a reconnu la dette mais a demandé des délais de paiement et un délai pour quitter les lieux. Les bailleurs se sont opposés à ces demandes. Le juge a constaté la résiliation du bail au 16 octobre 2023, condamné Monsieur [M] à payer les arriérés, rejeté ses demandes de délais, ordonné son expulsion dans un délai de deux mois, et fixé une indemnité d’occupation.

Quels sont les droits et obligations des parties dans un contrat de bail ?

Le contrat de bail est régi par les dispositions du Code civil, notamment l’article 1103, qui stipule que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Cela signifie que les parties sont tenues de respecter les termes du contrat, sauf si elles conviennent mutuellement de modifications ou si la loi prévoit des causes de révocation.

En matière de bail, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit verser un loyer mensuel, ainsi qu’une avance sur charges.

Le bailleur, quant à lui, a l’obligation de fournir un logement décent et de respecter les conditions convenues dans le contrat.

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, comme le montre l’affaire de M. [M] qui reste redevable de 14.534,26 €.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des loyers ?

Le non-paiement des loyers a des conséquences juridiques importantes, notamment la possibilité pour le bailleur de résilier le bail.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de défaut de paiement, le bail peut être résilié de plein droit après un commandement de payer.

Dans l’affaire mentionnée, M. [M] n’a pas réglé ses loyers dans le délai imparti, ce qui a conduit à la résiliation de son bail à la date du 16 octobre 2023.

De plus, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, comme cela a été ordonné dans le cas de M. [M].

Il est également important de noter que le locataire peut être tenu de payer une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers dus, jusqu’à la libération des lieux.

Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Cependant, cette possibilité est limitée à deux ans, sauf dispositions spécifiques.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet d’étendre cette durée à 36 mois, mais sous certaines conditions.

Il est impératif que le locataire reprenne le paiement intégral du loyer courant pour bénéficier de ces délais.

Dans le cas de M. [M], sa demande de délais de paiement a été rejetée car il n’avait pas réglé le loyer courant, ce qui constitue une condition préalable à l’octroi de tels délais.

Quelles sont les procédures pour résilier un bail ?

La résiliation d’un bail est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule qu’un commandement de payer doit être signifié au locataire en cas de défaut de paiement.

Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai de deux mois suivant ce commandement, le bail peut être résilié de plein droit.

Dans l’affaire de M. [M], un commandement de payer a été signifié le 16 août 2023, et le locataire n’a pas respecté le délai imparti.

Ainsi, le juge a constaté la résiliation du bail à la date du 16 octobre 2023.

Il est également important de noter que la résiliation entraîne des conséquences telles que l’expulsion du locataire et la restitution des lieux au bailleur.

Quelles sont les implications de l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est une procédure légale qui doit respecter certaines conditions.

L’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion ne peut être ordonnée qu’après un jugement et dans le respect des droits du locataire.

Dans le cas de M. [M], l’expulsion a été ordonnée après la résiliation de son bail, et il a été donné un délai de deux mois pour quitter les lieux.

L’expulsion peut être effectuée avec l’assistance de la force publique si le locataire ne libère pas les lieux volontairement.

Il est également à noter que le droit au logement est un droit fondamental, ce qui impose au juge de prendre en compte la situation personnelle du locataire avant d’ordonner une expulsion.

Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est une somme que le locataire doit payer au bailleur pour l’occupation des lieux après la résiliation du bail.

Elle est généralement équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Dans l’affaire de M. [M], il a été condamné à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité est due même si le locataire n’est plus en droit de rester dans le logement, car elle compense le préjudice subi par le bailleur.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, ce qui signifie qu’elle doit être réglée mensuellement.

Quels sont les frais et dépens liés à une procédure d’expulsion ?

Les frais et dépens d’une procédure d’expulsion comprennent les coûts liés à la signification des actes, aux frais d’huissier, et aux éventuels frais de justice.

L’article 696 du Code de Procédure Civile prévoit que la partie perdante peut être condamnée à payer les frais de la procédure.

Dans le cas de M. [M], il a été condamné à payer les entiers frais et dépens, y compris les frais du commandement de payer.

Ces frais peuvent s’accumuler rapidement, et il est donc important pour les locataires de respecter leurs obligations contractuelles pour éviter de tels coûts.

Le juge peut également ordonner l’exécution provisoire de la décision, ce qui signifie que le bailleur peut commencer à récupérer les sommes dues immédiatement.

Quelles sont les conséquences de l’exécution provisoire d’une ordonnance ?

L’exécution provisoire d’une ordonnance permet à une décision de produire des effets immédiats, même si elle est susceptible d’appel.

L’article 514 du Code de Procédure Civile stipule que certaines décisions peuvent être exécutées immédiatement, afin de protéger les droits du créancier.

Dans l’affaire de M. [M], le juge a constaté l’exécution provisoire de l’ordonnance, permettant ainsi à M. [W] [C] et Mme [W] de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cela signifie que le bailleur peut commencer à mettre en œuvre les mesures d’expulsion et de recouvrement des loyers dus.

Cependant, l’exécution provisoire doit être justifiée par l’urgence ou la nécessité de protéger les droits du créancier.

Comment se déroule la procédure d’expulsion ?

La procédure d’expulsion commence généralement par la signification d’un commandement de payer au locataire, suivi d’une action en justice si le locataire ne s’exécute pas.

L’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion ne peut être ordonnée qu’après un jugement.

Dans le cas de M. [M], après la résiliation de son bail, un commandement de quitter les lieux a été signifié, et un délai de deux mois a été accordé pour libérer les lieux.

Si le locataire ne respecte pas ce délai, l’expulsion peut être effectuée avec l’assistance de la force publique.

Il est essentiel que toutes les étapes de la procédure soient respectées pour garantir la légalité de l’expulsion et protéger les droits des deux parties.