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Résumé de cette affaire : La SCI MILLY a assigné Madame [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de son contrat de bail, l’expulsion de la locataire, le paiement de loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Lors de l’audience du 20 septembre 2024, la SCI a actualisé sa demande de paiement à 3.010,66 euros. Madame [M] [B], représentée par sa sœur, a demandé des délais de paiement, affirmant sa bonne foi et proposant un règlement en un versement unique. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné Madame [M] [B] à payer la somme provisionnelle, et ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire, permettant à la locataire de régler sa dette en deux versements mensuels. En cas de non-respect des délais, la clause résolutoire redeviendrait effective, entraînant l’expulsion de Madame [M] [B]. Les modalités concernant les meubles laissés sur place et les frais de procédure ont également été précisées.
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Quels sont les droits du locataire en cas de non-paiement de loyer ?En cas de non-paiement de loyer, le locataire dispose de plusieurs droits, notamment en vertu de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation. L’article 24 de cette loi précise que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement. Cette clause ne peut être appliquée qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. De plus, le locataire a la possibilité de demander des délais de paiement au juge, à condition qu’il soit en mesure de régler sa dette locative. Il peut également solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité pour le logement, comme mentionné dans le commandement de payer. En cas de non-respect des délais accordés, la clause résolutoire peut être mise en œuvre, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer ?Le commandement de payer, délivré en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a des conséquences importantes pour le locataire. Il doit mentionner plusieurs éléments, tels que le montant de la dette, le délai de six semaines pour s’acquitter de celle-ci, et les conséquences d’un non-paiement, notamment la possibilité d’une procédure d’expulsion. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire du bail peut être activée, entraînant la résiliation du contrat de location. De plus, si le locataire est en situation d’impayé depuis plus de deux mois, le commissaire de justice doit signaler cette situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Cela peut entraîner des mesures d’accompagnement pour le locataire, comme un diagnostic social et financier. Comment se déroule une procédure d’expulsion ?La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, notamment les articles L.412-1 et L.412-2. Après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour quitter le logement. Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur peut demander l’expulsion par voie judiciaire. Le juge peut ordonner l’expulsion, mais celle-ci ne peut être effectuée qu’avec le concours de la force publique, si nécessaire. Il est également important de noter que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après l’expiration du délai de deux mois mentionné précédemment. Quels recours a le locataire en cas d’expulsion ?Le locataire a plusieurs recours en cas d’expulsion, notamment la possibilité de contester la décision devant le juge. Il peut également demander des délais de paiement pour régulariser sa situation, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de difficultés financières, le locataire peut solliciter une aide auprès du fonds de solidarité pour le logement. De plus, si le locataire est en situation de surendettement, il peut engager une procédure de traitement de surendettement, ce qui peut suspendre les procédures d’expulsion. Enfin, le locataire peut également demander un délai de grâce au juge, selon les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de loyers impayés ?Le bailleur a plusieurs obligations en matière de loyers impayés, notamment en ce qui concerne la notification des impayés. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un commandement de payer avant de pouvoir engager une procédure d’expulsion. Ce commandement doit contenir des mentions obligatoires, telles que le montant de la dette et le délai accordé au locataire pour s’acquitter de celle-ci. De plus, le bailleur doit respecter les procédures légales en matière d’expulsion, notamment en sollicitant l’intervention du juge si nécessaire. Il doit également justifier d’un préjudice en cas de demande d’indemnité d’occupation provisionnelle. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement ?Pour obtenir des délais de paiement, le locataire doit remplir certaines conditions, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Il doit être en mesure de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut alors accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, par dérogation au délai habituel prévu par le Code civil. Le locataire doit également prouver qu’il a engagé des démarches pour régulariser sa situation financière, notamment en cas de surendettement. Si ces conditions sont remplies, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail ?La résiliation d’un bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire, notamment l’obligation de quitter les lieux. Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, si la clause résolutoire est activée, le locataire doit libérer le logement sous peine d’expulsion. De plus, le locataire peut être tenu de payer une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du dernier loyer, jusqu’à la libération effective des lieux. Il est également important de noter que la résiliation du bail ne libère pas le locataire de ses obligations financières, notamment le paiement des loyers et charges dus. Enfin, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion, qui doit respecter les délais et procédures légales en vigueur. Comment se calcule l’indemnité d’occupation provisionnelle ?L’indemnité d’occupation provisionnelle est calculée sur la base du montant du dernier loyer, conformément aux dispositions légales. En cas de résiliation du bail, cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire. L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette indemnité est égale au montant du dernier loyer, outre les charges. Le bailleur doit justifier de cette indemnité dans le cadre de la procédure judiciaire, et le locataire peut contester son montant. Il est également possible de convenir d’un montant différent entre les parties, sous réserve d’un accord écrit. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des charges ?Le locataire a l’obligation de payer les charges locatives, conformément aux dispositions du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989. Ces charges peuvent inclure des frais liés à l’entretien des parties communes, à l’eau, à l’électricité, et à d’autres services liés à l’usage du logement. Le bailleur doit fournir un décompte précis des charges, et le locataire a le droit de contester ce décompte s’il estime qu’il est erroné. En cas de non-paiement des charges, le bailleur peut également engager une procédure de recouvrement, similaire à celle prévue pour les loyers impayés. Le locataire doit être informé des montants dus et des conséquences d’un non-paiement, notamment la possibilité d’une procédure d’expulsion. |