Les conséquences juridiques des litiges en copropriété en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : M. [Z] [L] est propriétaire d’un local dans une copropriété, tandis que M. [B] [T] possède un local adjacent. En automne 2019, M. [L] signale des infiltrations dans son local, suspectant M. [T] d’en être la cause. Le syndic contacte M. [T] pour qu’il recherche une fuite, mais les infiltrations persistent. En avril 2021, le syndicat des copropriétaires met en demeure M. [T] d’autoriser une inspection, sans succès. M. [L] demande alors réparation et indemnisation à M. [T]. Une expertise révèle un taux d’humidité élevé et conclut à un défaut d’entretien des parties communes. M. [L] assigne M. [T] en référé pour désigner un expert judiciaire, qui confirme les désordres liés à l’entretien. M. [L] poursuit le syndicat des copropriétaires et l’assureur pour obtenir des dommages et intérêts. Le tribunal condamne le syndicat à verser à M. [L] des sommes pour préjudice matériel et de jouissance, tout en déboutant ses autres demandes.

1. Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur selon l’article 472 du code de procédure civile ?

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le tribunal statue néanmoins sur le fond de l’affaire.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Cela signifie que l’absence du défendeur ne prive pas le demandeur de son droit à obtenir une décision, mais le juge doit s’assurer que les éléments présentés sont suffisants pour fonder sa décision.

Ainsi, même en l’absence de contestation, le tribunal doit examiner la validité des demandes formulées par le demandeur.

2. Quelle est la responsabilité du syndicat des copropriétaires en matière de désordres dans les parties communes ?

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages subis par les copropriétaires ou les tiers, lorsque ces dommages ont leur origine dans les parties communes.

Cette responsabilité est objective, ce qui signifie que le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prouvant qu’il n’a pas commis de faute.

Seules la force majeure ou la faute de la victime peuvent permettre au syndicat d’échapper à cette responsabilité.

Dans le cas présent, l’expert judiciaire a conclu à la responsabilité du syndicat pour absence d’entretien des parties communes, ce qui engage sa responsabilité.

3. Comment évaluer le préjudice matériel subi par un copropriétaire ?

Pour évaluer le préjudice matériel, le tribunal se base sur les devis et les expertises présentés par le demandeur.

Dans l’affaire en question, M. [L] a produit un devis de remise en état de son appartement, établi par la société Entreprise de Rénovation Intérieure.

Ce devis, non contesté par le syndicat des copropriétaires, a été validé par l’expert judiciaire.

Ainsi, le tribunal a décidé d’accorder à M. [L] la somme de 19.987 euros en réparation de son préjudice matériel, conformément aux éléments fournis.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnisation pour préjudice de jouissance ?

Pour obtenir une indemnisation pour préjudice de jouissance, le demandeur doit prouver que son bien est inutilisable et qu’il a subi une perte financière en conséquence.

Dans le cas de M. [L], il a soutenu que son studio était inutilisable depuis février 2020, justifiant une perte de 850 euros par mois.

Cependant, il n’a pas prouvé qu’il avait occupé son local ou qu’un tiers en avait été locataire avant cette date.

Le tribunal a donc retenu un taux de perte de chance de 80% sur la période considérée, fixant l’indemnité à 25.840 euros.

5. Quelles dépenses ne peuvent pas être considérées comme un préjudice en lien direct avec les désordres ?

Les dépenses qui ne sont pas directement liées aux désordres constatés ne peuvent pas être considérées comme un préjudice.

Dans le cas de M. [L], il a mentionné un préjudice financier de 7.839 euros, comprenant des frais d’électricité, des charges de l’immeuble, une assurance et une taxe foncière.

Cependant, le tribunal a estimé que ces dépenses ne constituaient pas un préjudice en lien direct avec les désordres.

Par conséquent, M. [L] a été débouté de cette demande.

6. Quelles sont les conditions pour engager la responsabilité d’un assureur en cas de dommages ?

Pour engager la responsabilité d’un assureur, il est nécessaire de prouver que l’assureur est bien celui qui couvre les risques liés aux dommages subis.

Dans le cas présent, M. [L] a demandé la condamnation in solidum de la Société Mutuelle d’Assurance (SMA SA).

Cependant, le tribunal n’a pas pu établir que la SMA SA était l’assureur du syndicat des copropriétaires, car le contrat d’assurance n’a pas été produit.

Ainsi, M. [L] a été débouté de sa demande à l’encontre de la SMA SA.

7. Quelles sont les conséquences de la partie perdante en matière de dépens ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, qui comprennent les frais de l’expertise judiciaire.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser les dépens à M. [L].

Cela inclut également une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, destinée à couvrir les frais d’avocat et autres frais liés à la procédure.

8. Qu’est-ce que l’exécution provisoire et dans quel cas s’applique-t-elle ?

L’exécution provisoire est une mesure qui permet à une décision de justice d’être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, sauf disposition contraire dans la décision rendue.

Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie qu’aucun élément ne justifie son écartement.

9. Quelles sont les implications d’une décision de justice réputée contradictoire ?

Une décision de justice réputée contradictoire signifie que le tribunal a statué après avoir entendu les deux parties, même si l’une d’elles ne s’est pas présentée.

Cela garantit que le jugement est fondé sur une évaluation complète des arguments et des preuves présentés.

Dans le cas présent, le tribunal a statué publiquement et a pris en compte les éléments fournis par M. [L], malgré l’absence de comparution du syndicat des copropriétaires.

10. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les demandes accessoires ?

Les demandes accessoires sont celles qui ne sont pas directement liées à l’objet principal du litige, mais qui peuvent être soulevées en cours de procédure.

Dans cette affaire, le tribunal a statué sur les demandes accessoires en condamnant le syndicat des copropriétaires aux dépens et en accordant une indemnité en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Cela montre que même si certaines demandes sont rejetées, le tribunal peut toujours statuer sur d’autres aspects liés à la procédure.