Les conséquences du désistement et des obligations locatives en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Monsieur [S] [K] a loué un appartement à Madame [W] [O] par un contrat daté du 27 novembre 2014, avec un loyer mensuel de 859,27 € et une avance sur charges. En raison de loyers et charges impayés s’élevant à 1.863,99 € au 12 juillet 2023, les héritiers de Monsieur [S] [K] ont délivré un commandement de payer à Madame [W] [O] le 17 juillet 2023. Le 5 octobre 2023, ils ont saisi le juge des référés pour obtenir le paiement des arriérés, la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [W] [O] et de deux autres occupants.

Lors de l’audience du 3 mai 2024, les consorts [K] ont demandé la résiliation du bail, l’évacuation des lieux, le paiement de 3.397,28 € pour les loyers et charges dus, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Ils ont justifié leurs demandes par la clause résolutoire du bail, arguant que Madame [W] [O] n’avait pas souscrit d’assurance dans le délai imparti et n’avait pas réglé les arriérés.

Madame [W] [O] a contesté ces demandes, affirmant que le logement était assuré et que son loyer courant était à jour. Elle a demandé des délais de paiement et un délai d’évacuation de 12 mois. Les co-occupants, Monsieur [F] [O] et Madame [I] [O], n’ont pas comparu.

Le juge a réouvert les débats pour examiner les actes de cautionnement, mais lors de l’audience du 6 septembre 2024, les consorts [K] ont renoncé à leurs demandes contre Monsieur [F] [O] et Madame [I] [O], maintenant leurs prétentions contre Madame [W] [O].

Le juge a constaté la résiliation du bail au 17 septembre 2023, condamné Madame [W] [O] à payer 3.397,28 € avec des modalités de paiement échelonné, et a suspendu les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. En cas de non-paiement, la clause de résiliation reprendrait effet, entraînant l’expulsion de Madame [W] [O] dans un délai de deux mois après notification. Madame [W] [O] a également été condamnée à verser une indemnité d’occupation et des frais au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. L’ordonnance est immédiatement exécutoire.

1. Quelles sont les conséquences d’un désistement dans une procédure judiciaire ?

Le désistement est une décision unilatérale par laquelle une partie renonce à son action en justice. Selon l’article 386 du Code de procédure civile, le désistement d’instance est possible à tout moment de la procédure, tant que l’affaire n’est pas jugée.

Il est important de noter que le désistement peut être total ou partiel. Dans le cas d’un désistement total, l’affaire est définitivement close, et la partie qui se désiste ne peut plus revenir sur sa demande.

En revanche, un désistement partiel permet de maintenir certaines demandes tout en abandonnant d’autres.

Le désistement doit être notifié à la partie adverse et au juge, et il peut entraîner des conséquences sur les frais de justice, notamment en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, qui prévoit la possibilité d’une condamnation aux dépens.

2. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Selon l’article 1719 du Code civil, le locataire est tenu de payer le loyer convenu dans le contrat de bail. Ce paiement doit être effectué aux dates stipulées dans le contrat, et tout retard peut entraîner des conséquences juridiques.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le loyer doit être payé à terme échu, c’est-à-dire à la fin de chaque période de location. En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail.

De plus, l’article 7 de la même loi prévoit que le contrat de bail peut inclure des clauses d’indexation, permettant d’ajuster le loyer en fonction de l’évolution d’un indice de référence.

Il est donc crucial pour le locataire de respecter ces obligations pour éviter des litiges.

3. Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail pour non-paiement ?

La résiliation d’un bail pour non-paiement est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition stipule qu’en cas de non-paiement des loyers et charges, le bailleur peut faire signifier un commandement de payer.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, le bail est résilié de plein droit.

Il est également important de noter que la résiliation peut être prononcée en cas de non-souscription d’une assurance locative, comme le prévoit la clause du bail.

Cependant, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire s’engage à régler sa dette dans un délai raisonnable.

4. Quelles sont les modalités de paiement des arriérés de loyer ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les délais de paiement peuvent être étendus à 36 mois en cas de procédure fondée sur une clause résolutoire.

Ainsi, le juge peut autoriser le locataire à régler ses arriérés par des versements mensuels, comme cela a été décidé dans le cas de Mme [W] [O].

Il est essentiel que ces modalités soient clairement stipulées dans la décision judiciaire pour éviter toute ambiguïté.

5. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des loyers après un accord de paiement ?

En cas de non-paiement d’une mensualité d’arriéré, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire reprend plein effet. Cela signifie que le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

De plus, le solde dû devient immédiatement exigible, ce qui signifie que le bailleur peut réclamer l’intégralité des arriérés de loyer.

Il est donc crucial pour le locataire de respecter les modalités de paiement convenues pour éviter des conséquences graves, telles que la perte de son logement.

6. Quelles sont les conditions d’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire est encadrée par l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991, qui stipule que l’expulsion ne peut être effectuée qu’après une décision de justice.

Le bailleur doit d’abord obtenir un jugement de résiliation du bail, puis faire signifier un commandement de quitter les lieux.

Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour libérer les lieux après la signification. Si le locataire ne s’exécute pas, l’expulsion peut être réalisée avec l’assistance de la force publique.

Il est important de noter que l’expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars.

7. Quelles sont les indemnités dues en cas d’expulsion ?

En cas d’expulsion, le locataire peut être tenu de verser une indemnité d’occupation. Selon la jurisprudence, cette indemnité est généralement égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’article 1728 du Code civil précise que le locataire doit payer le loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi, si le locataire reste dans les lieux après la résiliation du bail, il peut être condamné à verser cette indemnité jusqu’à son départ.

Il est donc essentiel pour le locataire de respecter les délais de libération pour éviter des frais supplémentaires.

8. Quelles sont les conséquences d’une clause résolutoire dans un bail ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de non-respect des obligations par le locataire, notamment le non-paiement des loyers.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette clause doit être expressément mentionnée dans le contrat de bail.

En cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, le bail est résilié de plein droit, et le locataire doit quitter les lieux.

Cependant, le juge peut suspendre les effets de cette clause si le locataire s’engage à régulariser sa situation dans un délai raisonnable.

9. Quelles sont les conditions pour obtenir des frais de justice ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais de justice.

Cette somme est destinée à couvrir les frais engagés par la partie gagnante pour défendre ses droits.

Le juge apprécie souverainement le montant de cette indemnité, en tenant compte de la situation financière des parties et de la nature du litige.

Il est donc possible pour un bailleur de demander des frais de justice en cas de procédure d’expulsion ou de recouvrement de loyers impayés.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une ordonnance ?

L’exécution provisoire d’une ordonnance, prévue par l’article 514 du Code de procédure civile, permet à une décision de produire des effets immédiats, même en cas d’appel.

Cela signifie que la partie gagnante peut immédiatement faire exécuter la décision, sans attendre l’issue d’un éventuel recours.

Cependant, l’exécution provisoire peut être suspendue si la partie perdante démontre un risque de préjudice irréparable.

Il est donc crucial pour les parties de bien comprendre les implications de l’exécution provisoire, notamment en matière d’expulsion ou de paiement de loyers.