Les baux et les procédures judiciaires en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de régularité de l’assignation en matière de bail ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que l’assignation doit être régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département.

Cette notification doit être effectuée par courrier électronique ou par tout autre moyen prévu par la loi.

Dans le cas présent, l’assignation a été notifiée le 18 juillet 2024, soit deux mois avant l’audience prévue le 24 septembre 2024, ce qui respecte les délais légaux.

De plus, la saisine de la Caisse d’allocations familiales (CAF) a été effectuée le 26 avril 2024, ce qui est conforme aux exigences de l’article 24 modifié par la loi du 6 août 2015.

Ainsi, la procédure est jugée régulière et l’action en constat de résiliation du bail est recevable.

2. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement du loyer selon la loi ?

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En cas de défaut de paiement, l’article 24 de la même loi prévoit que toute clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [Y] [P] le 29 avril 2024, lui demandant de régler la somme de 1273,07 €.

Le locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti, la SA CDC HABITAT SOCIAL a pu se prévaloir de la résiliation du bail à compter du 30 juin 2024.

3. Quelles mesures peuvent être ordonnées en référé en cas de litige sur un bail ?

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Cela signifie que si la solution est évidente, le juge peut agir rapidement pour protéger les droits des parties.

L’article 835 précise également que même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires peuvent être ordonnées pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas présent, la SA CDC HABITAT SOCIAL a pu demander des mesures en référé pour faire constater la résiliation du bail.

4. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Cette obligation est essentielle pour le maintien du contrat de bail.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation, mais doit respecter les délais et formalités prévus par la loi, notamment l’envoi d’un commandement de payer.

Dans l’affaire examinée, le locataire n’a pas respecté cette obligation, ce qui a conduit à la résiliation du bail.

5. Quelles sont les conséquences d’un moratoire sur la clause de résiliation ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant la durée de ces délais, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Cela signifie que si le locataire respecte les modalités de paiement fixées par le juge, la clause de résiliation ne s’applique pas.

Dans le cas présent, Monsieur [Y] [P] a été accordé des délais de paiement, ce qui suspend les effets de la résiliation du bail.

6. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Cela signifie que si la créance est claire et évidente, le juge peut ordonner le paiement immédiat d’une somme d’argent au créancier.

Dans l’affaire, la SA CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte actualisé de sa créance, qui s’élevait à 2485,64 €.

Monsieur [Y] [P] a été condamné à verser cette somme à titre d’indemnité provisionnelle.

7. Quelles sont les règles concernant les dépens en matière de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Cela signifie que si une partie perd son procès, elle doit payer les frais engagés par l’autre partie.

Dans le cas présent, Monsieur [Y] [P] a été condamné aux dépens, ce qui inclut le coût du commandement de payer et de l’assignation.

8. Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement accordés par le juge ?

Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés par le juge, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause de résiliation reprend son plein effet.

Cela signifie que le bailleur peut alors procéder à la résiliation immédiate du contrat de bail.

Dans l’affaire, si Monsieur [Y] [P] ne respecte pas les modalités de paiement, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra demander son expulsion.

9. Quelles sont les dispositions concernant le sort des meubles en cas d’expulsion ?

Les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution prévoient les règles relatives au sort des meubles lors d’une expulsion.

Ces articles stipulent que les meubles laissés par le locataire peuvent être enlevés et mis en vente, ou conservés par le bailleur.

Dans le cas d’une expulsion, il est donc essentiel de suivre ces dispositions pour gérer correctement les biens du locataire.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une ordonnance ?

L’exécution provisoire d’une ordonnance est de droit, comme le rappelle l’article 514 du code de procédure civile.

Cela signifie que la décision du juge peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Dans l’affaire, la SA CDC HABITAT SOCIAL peut donc faire exécuter l’ordonnance sans attendre l’issue d’un éventuel appel, ce qui lui permet de récupérer rapidement les sommes dues.