Les actions en copropriété en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Monsieur [J] [Z] et ses enfants [L] et [H] [Z] ont acquis en indivision un appartement et une cave en 2007. En décembre 2019, le syndicat des copropriétaires les a assignés en justice pour le paiement d’un solde de charges de 7.842,24 euros, ainsi que 2.000 euros de dommages-intérêts. Les consorts [Z] ont soulevé des fins de non-recevoir et demandé l’annulation de plusieurs assemblées générales, arguant qu’ils n’avaient pas été régulièrement convoqués. Le tribunal a déclaré l’action du syndicat recevable, annulé certains procès-verbaux d’assemblées, et condamné les consorts [Z] à payer une partie des charges et des frais. Le syndicat a fait appel. En appel, le syndicat a soutenu que [J] [Z] avait été régulièrement convoqué et que les autres procès-verbaux avaient été notifiés. Les consorts [Z] ont contesté la régularité des convocations et la représentation de l’indivision. La cour a finalement déclaré irrecevables les demandes d’annulation des assemblées, condamné les consorts [Z] à payer une somme pour les charges et les frais, et rejeté les autres demandes.

1. Quelle est la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires ?

L’action du syndicat des copropriétaires est déclarée recevable, car la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation concernant ce point. Cela signifie qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la question de la recevabilité de l’action en paiement introduite par le syndicat. En effet, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Le non-respect de ce délai peut entraîner la déchéance des droits des copropriétaires concernés.

2. Quelles sont les conditions d’annulation des assemblées générales ?

Les conditions d’annulation des assemblées générales sont régies par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. La notification doit être effectuée par le syndic dans un délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée. Il est important de noter que le non-respect de ce délai de notification n’entraîne aucune sanction, et le délai pour agir commence à courir à partir de la notification effective.

3. Quelles sont les conséquences de l’absence de convocation régulière à une assemblée générale ?

L’absence de convocation régulière à une assemblée générale a pour conséquence que les décisions prises lors de cette assemblée sont inopposables aux copropriétaires qui n’ont pas été régulièrement convoqués. Cela est précisé dans l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui établit que les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être opposées à ces copropriétaires. Dans le cas présent, les assemblées générales tenues les 12 mai 2016, 9 mai 2017 et 17 mai 2018 n’ont pas été régulièrement convoquées, ce qui rend les résolutions d’approbation des comptes inopposables aux consorts [Z].

4. Quelles sont les implications de l’approbation des comptes par l’assemblée générale ?

L’approbation des comptes par l’assemblée générale a pour effet de rendre certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires. Cela signifie que le syndic est autorisé à recouvrer les charges ou provisions dues par chaque copropriétaire. Cependant, il est essentiel de noter que cette approbation n’est pas opposable aux copropriétaires qui n’ont pas été régulièrement convoqués à l’assemblée. Ainsi, les résolutions d’approbation des comptes des exercices 2015, 2016 et 2017 ne peuvent fonder une action en paiement des charges correspondantes pour les consorts [Z].

5. Quelles sont les règles concernant la notification des procès-verbaux d’assemblée générale ?

La notification des procès-verbaux d’assemblée générale doit être effectuée par le syndic dans un délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La notification peut être faite par voie de signification, même si la loi prévoit une autre forme. Il est important de souligner que l’assignation en justice délivrée par le syndicat ne vaut pas signification des procès-verbaux, sauf mention expresse en ce sens. Ainsi, les copropriétaires doivent être correctement informés pour que le délai de contestation commence à courir.

6. Quelles sont les conséquences de la défaillance des copropriétaires dans le paiement des charges ?

La défaillance des copropriétaires dans le paiement des charges entraîne des conséquences financières pour le syndicat des copropriétaires. En effet, le syndicat peut demander le paiement des charges échues, ainsi que des frais liés à la procédure de recouvrement. Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires défaillants peuvent être condamnés à rembourser les frais engagés par le syndic pour le recouvrement des charges. Dans le cas présent, les consorts [Z] ont été condamnés à payer des frais totalisant 938,32 euros.

7. Quelles sont les règles concernant la solidarité des indivisaires dans le paiement des charges ?

En matière de solidarité des indivisaires, il est nécessaire que le règlement de copropriété contienne une clause de solidarité pour que les indivisaires soient tenus solidairement au paiement des charges. Faute d’une telle clause, chaque indivisaire doit être condamné au paiement des sommes dues, proportionnellement à ses droits dans l’indivision. Cela est conforme aux principes de l’indivision, où chaque indivisaire est responsable en fonction de sa quote-part. Dans le cas présent, les consorts [Z] ont été condamnés conjointement au paiement des sommes dues, chacun à proportion de ses droits.

8. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages-intérêts en cas de défaillance dans le paiement des charges ?

Pour obtenir des dommages-intérêts en cas de défaillance dans le paiement des charges, le syndicat doit prouver qu’il a subi un préjudice distinct du simple retard de paiement. Dans le cas présent, la défaillance des consorts [Z] a privé le syndicat d’une partie de sa trésorerie, ce qui constitue un préjudice. Ainsi, le tribunal a alloué une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, les intimés étant tenus in solidum. Cette décision repose sur le principe que le préjudice doit être réparé de manière adéquate.

9. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement en matière de charges de copropriété ?

Les délais de paiement en matière de charges de copropriété peuvent être accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge d’accorder des délais en cas de créance. Cependant, le juge doit prendre en compte la nature et l’ancienneté de la créance. Dans le cas présent, le tribunal a estimé qu’il n’était pas opportun d’accorder des délais de paiement aux intimés, compte tenu de la nature et de l’ancienneté de la créance. Cette décision souligne l’importance de la régularité dans le paiement des charges de copropriété.

10. Quelles sont les conséquences des décisions de la cour sur les demandes des parties ?

Les décisions de la cour ont des conséquences significatives sur les demandes des parties. La cour a infirmé le jugement déféré et a déclaré irrecevables les demandes des consorts [Z] tendant à l’annulation des assemblées générales. Elle a également condamné les consorts [Z] à payer au syndicat des copropriétaires des sommes dues au titre des charges et des frais de recouvrement. Enfin, la cour a débouté le syndicat de ses demandes supplémentaires et a condamné les intimés aux dépens, illustrant ainsi l’importance de la régularité des procédures en matière de copropriété.