Le montant de l’indemnité d’expropriation

Notez ce point juridique

L’affaire concerne une expropriation menée par la SOREQA dans le cadre d’un projet de traitement de l’habitat dégradé sur le secteur du [Adresse 16] à [Localité 15]. Les consorts [J] [S], propriétaires de l’ensemble immobilier concerné, ont contesté l’indemnisation proposée par la SOREQA. Après un jugement de première instance fixant l’indemnité à 482.470 euros, les consorts [J] [S] ont interjeté appel, demandant une indemnité de 2.545.675,17 euros. La SOREQA conteste ces demandes, arguant que les surfaces et les valeurs retenues par les consorts [J] [S] ne sont pas justifiées. La question des loyers non perçus depuis 2017 est également soulevée. L’affaire est en attente de jugement en appel.

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 13 janvier 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.
À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l’espèce, la SOREQA indique que les consorts [J] [S] ont interjeté appel du jugement le 14 juillet 2022, ont régularisé le mémoire au soutien de leur appel à une date inconnue et qu’elle se réserve donc de vérifier si la déclaration d’appel n’encourt pas la caducité conformément aux dispositions de l’article R311-26 du code de l’expropriation.
Les appelants ont formé appel le 13 janvier 2022 et adressé par lettre recommandée en ligne des conclusions envoyées le 11 avril 2022 reçues au greffe le 14 avril 2022 ; lorqu’elles sont adressées par voie postale, la date à prendre en considération pour le dépôt des conclusions et des pièces de l’appelant est non celle de leur réception par le greffe de la cour mais celle de leur envoi ; la date d’envoi étant celle du cachet de la poste, en l’espère, celle de l’envoi en ligne. Ces conclusions adressées dans le délai légal de trois mois sont donc recevables.
Le mémoire de la SOREQA adressé au greffe le 20 juillet 2022 dans le délai légal est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l’article L 322-1 du code de

– Indemnité due par la SOREQA à M. [C] [J] [S] et à Madame [W] [X] épouse [S] : 578’016 euros
– 524’560 euros au titre de l’indemnité principale
– 53 456 euros au titre de l’indemnité de remploi

Sommaire

Réglementation applicable

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Avocats

Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :

– Me Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS
– Me Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS

Mots clefs associés

– Recevabilité des conclusions
– Déclaration d’appel
– Caducité de la déclaration d’appel
– Irrecevabilité des conclusions
– Appel incident
– Appel provoqué
– Délai de dépôt des conclusions
– Notification des conclusions
– Intimé
– Commissaire du gouvernement
– Pièces à produire
– Exemplaires des conclusions
– Date de réception des conclusions
– Date d’envoi des conclusions
– Mémoire de la SOREQA
– Jugement
– Utilité publique
– Indemnité
– Code de l’expropriation
– Consistance des biens
– Date de référence
– Surface habitable
– Surface commerciale
– Surface des annexes
– Surface en sous-sol
– Valeur occupée
– Valeur libre
– Indemnité principale
– Indemnités accessoires
– Indemnité de remploi
– Perte de revenus locatifs
– Méthode d’évaluation
– Références des parties
– Dépens
– Article 700 du code de procédure civile

– Motivation : Justification écrite des décisions prises par une autorité judiciaire ou administrative, expliquant les raisons de droit et de fait qui ont conduit à la décision.

– Procédure : Ensemble des règles et des étapes formelles à suivre pour le traitement juridique d’une affaire.

– Recevabilité : Critère selon lequel une demande ou un recours peut être examiné par un tribunal, car il remplit toutes les conditions formelles et substantielles prévues par la loi.

– Recours principal : Action en justice initiée par une partie pour contester une décision devant une juridiction supérieure.

– Recours incidents : Recours formé par la partie adverse en réponse au recours principal, souvent pour modifier ou annuler la décision en sa faveur.

– Sursis à statuer : Décision d’un juge de reporter le jugement d’une affaire en attendant la résolution d’une question préjudicielle ou la survenance d’un événement.

– Secret des affaires : Protection juridique accordée aux informations commerciales non divulguées qui ont une valeur économique du fait de leur confidentialité.

– Droits de la défense : Ensemble des droits accordés à toute personne accusée ou partie dans un procès pour garantir un traitement équitable et la possibilité de se défendre adéquatement.

– Expertise : Procédure par laquelle un expert indépendant est désigné par un juge pour fournir une évaluation technique ou spécialisée sur des points précis d’une affaire.

– Griefs : Plaintes ou accusations formulées dans le cadre d’une procédure judiciaire ou administrative.

– Infraction : Acte ou omission qui viole la loi et est passible de sanctions pénales ou civiles.

– Effets anticoncurrentiels : Conséquences négatives sur la concurrence dans un marché, souvent dues à des pratiques monopolistiques ou à des ententes entre entreprises.

– Durée de participation : Période pendant laquelle une personne ou une entité est impliquée dans une activité ou un accord.

– Notification : Acte par lequel une partie ou un tribunal informe officiellement une autre partie d’un acte juridique, d’une décision ou d’une procédure.

– Sanctions : Pénalités ou mesures disciplinaires imposées en réponse à une violation de la loi.

– Clémence : Réduction des sanctions accordée à un contrevenant en échange de sa coopération avec les autorités dans l’enquête ou la poursuite d’autres violations.

– Mesures de publication : Obligation légale de publier ou de rendre publics certains documents ou informations, souvent dans le cadre de décisions judiciaires ou réglementaires.

– Article 700 du Code de procédure civile : Disposition permettant à une partie de demander à la justice le remboursement des frais non couverts par les dépens, tels que les honoraires d’avocat.

– Dépens : Frais de procédure qui doivent être payés par une partie à l’autre en vertu d’une décision judiciaire, incluant les frais de justice et autres dépenses liées au procès.

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REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAIS

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 07 MARS 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00694 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE7JD

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/00335

APPELANTS

Monsieur [C] [J] [S]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Me Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875

Madame [W] [X] épouse [J] [S]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Me Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875

INTIMÉES

S.A. SOREQA

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Me Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par Madame [H] [G], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre du traité de concession du 24 juin 2015 par lequel l’établissement public territorial Plaine Commune a concédé à la SOREQA le traitement de l’habitat dégradé sur le secteur du [Adresse 16] à [Localité 15], une enquête publique unique a été menée du 11 mars au 2 avril 2019 suivant arrêté préfectoral n°2019-0402 du 13 février 2019.

Par arrêté préfectoral n°2019-3178 du 28 novembre 2019, le périmètre du traitement de l’habitat dégradé sur le secteur [Adresse 16] à [Localité 15] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique au profit de la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA).

La parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1], d’une surface cadastrale de 120 m² est située en zone UP06a du plan local d’urbanisme correspondant à un zonage à vocation mixte de ville constituée ou à reconstituer. La parcelle est localisée dans un quartier urbanisé, à vocation d’habitation, très peu commerçant, excentré par rapport au centre-ville administratif et commerçant, mais desservi par plusieurs lignes de transports en commun et par l’A86. La parcelle supporte un ensemble immobilier composé de deux immeubles édifiés en R+1. Une petite cour intérieure dessert les logements. Le local commercial n’est plus exploité depuis plusieurs années. Les cinq logements sont occupés, d’une décoration simple et usagée, mais propres. L’installation électrique apparaît ancienne voire vétuste. Certaines pièces des logements sont en enfilade.

Sont notamment concernés par l’opération M. [C] [J] [S] et Mme [W] [X] épouse [J] [S] (les consorts [J] [S]) en tant que propriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1].

Faute d’accord sur l’indemnisation, la SOREQA a saisi le juge de l’expropriation de Bobigny par un mémoire daté du 17 décembre 2020 et reçu par le greffe le 18 décembre 2020.

Par un jugement contradictoire du 25 novembre 2021, après transport sur les lieux le 15 juin 2021, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 15 juin 2021 ;

Déclaré la SOREQA recevable en ses demandes ;

Rejeté la demande d’irrecevabilité des consorts [J] [S] pour absence d’enquête préalable parcellaire et d’arrêté de cessibilité ;

Rejeté la demande d’expertise formulée par les consorts [J] [S] ;

Fixé la date de référence au 31 mars 2020 ;

Retenu une surface de 155,40 m² ;

Évalué le local commercial en valeur libre d’occupation ;

Appliqué un abattement de 15% pour occupation des logements d’habitation ;

Retenu la méthode d’évaluation par comparaison ;

Retenu une valeur unitaire de 2.700 euros/m² en valeur occupée ;

Rejeté les deux demandes d’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

Fixé l’indemnité due par la SOREQA aux consorts [J] [S], au titre de la dépossession de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] à la somme de 482.470 euros (110,10 m² × 2.700 euros/m² + 45,30 m² × 2.700 euros/m² × 1,15) ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

437.700 euros au titre de l’indemnité principale,

44.770 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Condamné la SOREQA à payer aux consorts [J] [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SOREQA aux dépens ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

Les consorts [J] [S] ont interjeté appel du jugement le 13 janvier 2022 sur l’ensemble des chefs du jugement critiqué, à l’exception des frais irrépétibles et des dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 14 avril 2022 par les consorts [J] [S], notifiées le 19 avril 2022 (AR intimé le 20 avril 2022 et AR CG le 20 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Réformer la décision entreprise dans toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Fixer à la somme de 2.545.675,17 euros la valeur d’expropriation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 15], propriété des consorts [J] [S] ;

Condamner la SOREQA à payer aux consorts [J] [S] la somme de 4.000 euros au titre des articles R.312-1 et suivants du code de l’expropriation ;

Condamner la SOREQA aux dépens.

2/ adressées au greffe le 20 juin 2022 par la SOREQA, intimée, notifiées le 21 juin 2022 (AR appelant le 22 juin 2022 et AR CG le 22 juin 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Réserver la recevabilité de l’appel ;

Pour le surplus, confirmer le jugement de première instance ;

Y ajoutant, condamner les appelants aux dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé ou adressé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Les consorts [J] [S] font valoir que :

Le bien exproprié consiste en un corps de deux immeubles en R+1, avec combles pour l’un des deux bâtiments et cave en-dessous du local commercial. L’ensemble est en bon état. Il comporte cinq logements de type T1, tous occupés et en parfait état d’usage.

Concernant la surface des lots, un métré réalisé par un cabinet de géomètres-experts établi le 25 mars 2022 recense les surfaces utiles suivantes : 124,30 m² de surface habitable, 25,80 m² de surface commerciale totale, 77,80 m² de surface annexe, 60,10 m² de surface d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m², soit une surface utile totale de 189 m² (124,30 m² + 25,80 m² + 77,80 m² × 50% + 60,10 m² × 50%) en application des articles R.331-10, R.111-2 et R.111-10 du code de la construction et de l’habitation (Pièce 6A).

Concernant la valeur unitaire, l’immeuble exproprié se compose de six lots indépendants. La cave est exploitable en salle de restaurant. Une agence immobilière locale valorise le bien à 3.633 euros/m², soit 709.900 euros (Pièce 2A). Une estimation en ligne sur la [Adresse 17] à [Localité 15] indique un prix moyen de 3.662 euros/m², avec une fourchette haute à 4.518 euros/m² (Pièce 3A). Il est précisé que le prix unitaire augmente pour un local occupé si l’immeuble comporte également un commerce ou si l’immeuble comporte des logements en nombre. Par ailleurs, les prix ont beaucoup augmenté sur la commune d'[Localité 15], particulièrement entre 2019 et 2020 (Pièce 7A). La valeur augmente donc avec le nombre de logements, la présence d’un local commercial, mais aussi avec l’occupation d’un facteur de 1,15 ainsi que l’a retenu le premier juge. La moyenne des quatre termes de comparaison s’établit à 6.503,48 euros/m², mais il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 10.355 euros/m² minimum, cette valeur étant celle du terme de comparaison correspondant au bien le plus comparable au bien exproprié.

Concernant le préjudice pour perte de loyers, le local commercial était loué en vertu d’un bail commercial pour un loyer de 6.500 euros/an. (Pièces 4A, 5A). Cela fait trois ans que le local commercial n’est plus loué, aucun commerçant n’ayant trouvé intérêt à prendre à bail un local situé dans un immeuble en cours d’expropriation. À ces trois ans, s’ajoutera une indemnité correspondant à deux ans de loyer pour dédommager le temps de trouver un bien de rendement équivalent. S’agissant des logements, quatre studios sont loués 550 euros/mois et un studio est loué 490 euros/mois, soit un total de 2.690 euros/mois. Compte tenu de l’impossibilité de trouver des locaux de rendement comparable eu égard à l’état actuel du marché immobilier (l’ensemble acquis en 2005 est entièrement amorti), il faut fixer le préjudice locatif à cinq années.

La valeur vénale s’élève à 2.250.659,25 euros (189 m² × 10.355 euros/m² × 1,15). L’indemnité de remploi s’élève à 225.065 euros. L’indemnité pour perte d’exploitation commerciale s’élève à 56.500 euros (5 ans × 6.500 euros/an). L’indemnité pour perte préjudice locatif s’élève à 13.450 euros (5 ans × 2.690 euros/mois). Le montant de l’indemnité totale de dépossession s’élève donc à 2.545.675,17 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des expropriés les frais irrépétibles, compte tenu d’un transport sur les lieux et des écritures nécessaires à la défense de leurs droits.

La SOREQA rétorque que :

Les consorts [J] [S] ont interjeté appel du jugement le 14 janvier 2022 et ont régularisé le mémoire au soutien de leur appel à une date inconnue. La SOREQA se réserve donc de vérifier si la déclaration d’appel n’encourt pas la caducité conformément aux dispositions de l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

L’immeuble dont il s’agit est édifié sur la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1], d’une surface cadastrale de 120 m². Le bien se situe en zone UA du plan local d’urbanisme, zone à vocation mixte constituée ou à reconstituer. L’environnement est peu dynamique, excentré, non loin du centre-ville.

S’agissant de la date de référence, le nouveau document d’urbanisme est le plan local d’urbanisme approuvé le 25 février 2020, exécutoire depuis le 31 mars 2020, de sorte que, conformément aux dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle du 25 février 2020.

L’ensemble immobilier est à usage de commerce et d’habitation. Il s’agit de deux bâtiments accolés construits en R+1 en 1925. Il est composé d’un local commercial et de cinq logements de type T1 bénéficiant d’un chauffage électrique, de fenêtres simple et double vitrage, ainsi que d’un sol en lino imitation parquet. Les logements sont en assez bon état d’ensemble. Les bâtiments présentent des façades et des parties communes dans un état moyen. L’immeuble nécessite des travaux de remise à niveau.

Le prix d’acquisition était de 152.500 euros au 03 février 2005.

Concernant les surfaces, les consorts [J] [S] produisent un document non daté avec un tampon qui semble être celui d’un géomètre-expert. Les surfaces retenues dans le plan produit sont contestées. La SOREQA maintient son offre sur la base de la surface cadastrale, plus favorable aux expropriés.

Concernant les valeurs, les appelants ne fournissent aucun terme de comparaison mais seulement des avis d’agence sans valeur. La SOREQA se réfère aux références retenues par le premier juge.

Concernant les loyers, le simple constat du mauvais état des lieux lors du transport permet d’expliquer que les locaux n’ont pas pu être loués à titre commercial depuis 2017. En tout état de cause, il ne s’agit pas d’un préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. S’agissant du préjudice locatif, les consorts [J] [S] n’ont toujours pas produits de baux d’habitation permettant de justifier de leurs demandes. Dès lors, le préjudice n’est pas établi.

SUR CE, LA COUR

– Sur la recevabilité des conclusions

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, la SOREQA indique que les consorts [J] [S] ont interjeté appel du jugement le 14 juillet 2022, ont régularisé le mémoire au soutien de leur appel à une date inconnue et qu’elle se réserve donc de vérifier si la déclaration d’appel n’encourt pas la caducité conformément aux dispositions de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

Les appelants ont formé appel le 13 janvier 2022 et adressé par lettre recommandée en ligne des conclusions envoyées le 11 avril 2022 reçues au greffe le 14 avril 2022 ; lorqu’elles sont adressées par voie postale, la date à prendre en considération pour le dépôt des conclusions et des pièces de l’appelant est non celle de leur réception par le greffe de la cour mais celle de leur envoi ; la date d’envoi étant celle du cachet de la poste, en l’espère, celle de l’envoi en ligne. Ces conclusions adressées dans le délai légal de trois mois sont donc recevables.

Le mémoire de la SOREQA adressé au greffe le 20 juillet 2022 dans le délai légal est recevable.

– Sur le fond

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Les consorts [J] [S] ont formé appel du jugement qui a :

‘déclaré la Société de Requalification des Quartiers Anciens recevable en ses demandes ;

‘rejeté la demande d’expertise qu’ils ont formulée ;

‘fixé l’indemnité qui leur est due par la SOREQA à la somme de 482’470 euros ;

‘dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

‘437’700 euros au titre de l’indemnité principale ;

’44’700 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

‘rejeté toutes les autres demandes des parties.

Devant le premier juge, les appelants ont demandé de voir déclarer irrecevable la SOREQA à exproprier, compte tenu de l’absence d’enquête préalable et parcellaire et d’arrêté de cessibilité sur l’immeuble visé ; le premier juge a dit que le juge de l’expropriation a été saisi par l’expropriant par une requête datée du 17 décembre 2020, postérieurement à l’arrêté préfectoral numéro 2019-3178 du 28 novembre 2019 ayant déclaré d’utilité publique du projet, a déclaré recevable la demande de la SOREQA et a rejeté la demande d’irrecevabilité des consorts [J] [S].

Les Consorts [J] [S] ont formé appel sur le rejet de leur demande d’irrecevabilité, mais n’ont pas conclu sur ce point et ne formulent aucune demande dans le dispositif de leurs conclusions au sens de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

Devant le premier juge, les appelants ont sollicité une demande d’expertise, à savoir la désignation d’un géomètre expert aux fins d’établir un métré des surfaces habitables de l’immeuble exproprié, y compris les surfaces en sous-sol ; le premier juge a rejeté cette demande ; les consorts [J] [S] ont formé appel de ce rejet, mais n’ont pas conclu sur ce point et ne formulent aucune demande dans le dispositif de leurs conclusions au sens de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

En conséquense, le jugement sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, le PLUi de PLAINE COMMUNE approuvé le 25 février 2020, exécutoire depuis le 31 mars 2020, et plaçant le bien en zone UP 06a.

Les appelants n’ont pas conclu sur ce point ; la SOREQA retient la même date que le premier juge.

En l’absence de contestation des parties, le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence, le bien est situé en zone UPO6a.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de deux immeubles de type R+6 situés [Adresse 5] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée section H numéro [Cadastre 1], d’une superficie de 120 m².

Le bien exproprié est situé à :

‘1 km de la station la Plaine Stade de France, desservie par le RER B ;

‘1 km de l’accès à l’autoroute A 86 ;

‘800 m de la mairie d'[Localité 15].

Le quartier apparaît toutefois excentré par rapport au centre-ville administratif et commerçant.

L’ensemble immobilier est composé :

‘d’un local commercial, situé au rez-de-chaussée le long de la [Adresse 17] ;

‘de cinq petits logements situés à l’arrière de la parcelle donnant sur la cour intérieure ; deux logements sont situés au rez-de-chaussée et trois logements sont situés au 1er étage.

Les appelants indiquent que l’ensemble est en bon état, tandis que la SOREQA retient un assez bon état d’ensemble, les bâtiments présentant des façades et des parties communes en état moyen et l’immeuble nécessitant des travaux de remise à niveau.

Le premier juge a retenu un état d’usage.

Le procès verbal de transport sur les lieux du 15 juin 2021 mentionne :

-une façade en béton en état moyen, avec quelques fissures,

-au rez de chaussée un local commercial bénéficiant d’une façade entièrement vitrée, avec un mur carrelé et un plafond abîmé à plusieurs endroits,

-une cour intérieure en état d’usage ;

-un logement au rez de chaussée à gauche, à l’état d’usage,

-un logement au rez de chaussée à droite, avec une pièce de vie dans un état d’entretien correct, une partie cuisine/ salle d’eau vétuste, des fils électriques anciens,

-logement au premier étage, à droite, avec une décoration usagée, mais toutefois correct,

-logement au premier étage côté gauche, appartement de droite, avec une décoration simple, propre et dans un bon état d’usage,

-logement au premier étage, côté gauche, appartement de gauche, à l’état d’usage.

Le premier juge a précisé que les logements sont d’une décoration simple et souvent usagée et d’un équipement parfois ancien ; que les portes d’entrée sont en bois, d’ancienne facture ; que toutes les fenêtres ne sont pas en double vitrage ; que le chauffage est électrique ; que toutefois, les appartements sont propres ; que l’installation électrique apparaît ancienne, voire vétuste ; que la conception des logements est empirique, la salle d’eau étant dans le prolongement de la cuisine et les pièces étant en enfilade.

Au vu de ces constatations, le premier juge a exactement retenu un état d’usage.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 25 novembre 2021.

– Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Les appelants se sont appuyés en première instance sur un plan figuratif en retenant une surface de 195,40 m².

Le premier juge a retenu ces surfaces, en indiquant cependant qu’une erreur de calcul a été commise, la surface totale du bâtiment étant en réalité de 107,40 m² et non à 140,40 m², tel qu’indiqué sur ce plan figuratif ;

Il a donc retenu une surface totale de : 107,40 m²+ 48 m²= 155,40 m².

Les appelants demandent l’infirmation en produisant à nouveau ce plan figuratif (pièce numéro 1) en retenant une surface de 147,40+ 48= 195,40 m² ; ils produisent en appel un métré réalisé par le cabinet de géomètres experts ALTIUS (pièce n°6), qui recense les surfaces utiles suivantes :

‘surface habitable totale : 124,30 m²

‘surface commerciale totale : 25,80 m²

‘surface des annexes : 70,80 m²

‘surface hauteur inférieure à 1,80 m : 60,10 m².

Ils indiquent qu’en appliquant pour le sous-sol un abattement de 0,5 prévu aux articles R331-10 à R111-2 et R111-10 du code de la construction et d’habitation, les annexes sont ramenées à 77 86/2= 38,90 m² ; qu’ils extraient du calcul les espaces sous combles qui ne sont pas valorisables ; qu’ils retiennent une surface s’établissant à :

124,30+ 25,80+ 38,90= 189 m² dont 25,80 m² de surface commerciale.

La SOREQA demande la confirmation ; elle indique que la surface cadastrale est de 153 m², qu’au regard du plan produit, les surfaces cumulées du bâtiment A et du bâtiment B sont de 145,40 m², qu’en tenant compte du débarras dans la cour de 2 m², on peut considérer que la surface totale est de 147,40 m².

La SOREQA ne conteste pas le certificat du géomètre expert ALTIUS correspondant à un relevé du 25 mars 2022 qui retient :

‘surface habitable : 124,30 m²

‘surface totale commerciale : 27,80 m²

‘superficie des annexes : 77,80 m²

‘superficie des hauteurs inférieures à 1,80 m : 70,10 m².

En appliquant un abattement de 0,5 pour le sous-sol conformément aux dispositions du code de la construction et l’habitation, les annexes correspondent à 38,90 m² et les combles correspondant à une hauteur

124,30 m²+ 25,80 m²+ 38,90 m²= 189 m², soit :

-Pour la partie commerciale : 25,80 m² + 19,70/2m² = 9,85 m²)(surface annexe)=35,65 m²

-Pour les logements : 124,30 + 58,10/2 m² =29,10 m² (surface annexe)=153,35 m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° Sur la situation locative

En première instance, les parties se sont accordées pour évaluer le bien en valeur occupée ; cependant, le premier juge a retenu une évaluation libre pour le local commercial et une évaluation en valeur occupée pour les logements, avec un abattement de 15 %.

Les appelants retiennent une valeur occupée, puisqu’ils sollicitent une augmentation de valeur pour occupation de 1,15, sur la base d’une valeur unitaire de 10’355 euros pour la totalité de la surface de 189 m².

La SOREQA demande la confirmation du jugement.

S’agissant du local commercial, il est produit un bail (pièce n°4) entre M. [J] et la SARL en formation ‘allo pizza Tiamo’ commençant à courir le 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020, avec un relevé des opérations locatives (pièce n°5) avec un loyer du 1er janvier 2016 jusqu’en juillet 2017.

À la date du transport sur les lieux du 15 juin 2021, le premier juge a constaté que le local commercial était libre, et qu’en l’absence d’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement, le bien était libre ; il convient donc de confirmer le jugement pour une fixation de l’indemnité principale pour le local commercial en valeur libre.

S’agissant des logements, le premier juge a constaté lors du transport sur les lieux qu’ils étaient occupés ; en l’absence d’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement, le bien étant occupé ; il convient de confirmer le jugement pour une fixation d’indemnité pour les logements en valeur occupée, avec l’abattement habituel de 15 %.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé en ce sens.

4° Sur les références des parties

Après examen des références de l’expropriant, des expropriés et du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu uniquement cinq termes du commissaire du gouvernement, et le bien étant en état d’usage, a fixé une valeur unitaire de 2 700 euros/m²en valeur occupée, avec application d’un coefficient de 1,15 à la valeur occupée, soit une valeur libre de 3 100 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références des consorts [J] [S]

Ils produisent une estimation d’agence immobilière à 3 633 euros/m², soit une estimation totale à 709’900 euros (pièce n°2).

Une estimation par une agence immobilière ne correspondant pas une mutation effective, celle-ci sera écartée.

Ils produisent également une étude de prix sur la [Adresse 17] à [Localité 15] avec un prix moyen de 3 662 euros/m² avec une fourchette haute à 4 518 euros/m² (pièce n°3).

Cette étude de prix ne correspondant pas une mutation effective sera écartée.

Ils reprennent ensuite en partie les références du commissaire du gouvernement de première instance en indiquant que l’évaluation de celui-ci reposait sur une moyenne opérée sur des ventes sélectionnées de manière arbitraire, et que si l’on opère un examen analytique de cette liste, on relève que le prix moyen/ m² augmente pour un local occupé :

‘CG 2 : 6 mai 2019 : [Adresse 7] à [Localité 15], 232 m², 669’000 euros, soit 2 883,62 euros/m² en valeur occupée

‘CG 3 : [Adresse 13] à [Localité 15], 250 m², 950’000 euros, soit 3 800 euros/m² en valeur occupée.

Ils ajoutent que le tribunal a retenu le tableau proposé par le commissaire du gouvernement mais qu’il n’en sera retenu que la méthode, car les chiffres doivent être tempérés par une étude plus fine du marché.

En conséquence, les expropriés ne retiennent pas ces deux termes.

Ils invoquent en effet un tableau sur le site en ligne du ministère des Finances sur la commune d'[Localité 15] (pièce n°7) :

’29 novembre 2019, 46 rue de Lady, 174 m², 6 609,20 euros, quatre locaux d’habitation, immeuble de rapport

’27 juillet 2020 : 8 bis rue Régine Gosset , 184 m², 10’355,98 euros, quatre locaux d’habitation, immeuble de rapport

’13 juin 2019 : [Adresse 6], 150 m², 4 000 euros, un pavillon avec dépendance

‘ 2 décembre 2020 : 13, rue David, 160 m², 5 048,75 euros, un pavillon.

Si ces références sont situées à [Localité 15], elles se trouvent au centre ville ce qui explique leur valeur haute de 6 609,20 euros et 10 355,98 euros pour les immeubles de rapport, alors que le bien exproprié est situé dans un quartier excentré par rapport au centre ville administratif et commerçant ; les deux autres termes correspondant à des pavillons ne sont pas comparables en consistance.

Ces termes non comparables seront donc écartés.

b) Les références de la SOREQA

Elle reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

Prix en euros

Prix en euros/m²

CG1

28 juin 2018

[Adresse 3]

à [Localité 15]

213 m²

500’000

2347,42

CG2

6 mai 2019

[Adresse 7]

à [Localité 15]

232 m²

669’000

2883,62

CG3

18 janvier 2021

[Adresse 13]

à [Localité 15]

250 m²

950’000

3800

CG4

10 novembre 2019

[Adresse 4]

à [Localité 15]

180 m²

440’000

2430,94

CG5

24 septembre 2020

[Adresse 2]

à [Localité 15]

160 m²

424’000

2650

Les appelants se contentent d’indiquer que les chiffres doivent être tempérés par une étude plus fine du marché ; cette étude a été écartée par la cour.

Ces termes comparables en localisation et en consistance seront donc retenus pour une moyenne de 2 347,42 euros/m² en valeur libre (CG1) et de 2 941,14 euros/m² en valeur occupée (CG 2, 3, 4, 5).

En appliquant un coefficient de 0,5, la valeur libre pour la convertir en valeur occupée, la moyenne est de 2 752 euros/m² en valeur occupée.

Le bien étant en état d’usage, il y a donc lieu de retenir au vu de l’évolution du marché et la situation géographique, une valeur de 2 700 euros en valeur occupée et après application d’un coefficient de 1,15 une valeur libre de 3 100 euros/m².

L’indemnité principale est donc de:

– local commercial : 35,65 m² X 3 100 euros= 110 515 euros en valeur libre,

– logements : 153,35 m² X 2 700 euros=414 045 euros en valeur

soit un total de : 524 560 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

– Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 524 560 – 15 000=509 560) x 10% = 50 956 euros

soit un total de 53 456 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a débouté les appelants de leur demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs en indiquant que pour le local commercial, le bail a pris fin le 6 juin 2017 et que la perte de revenus n’a pas été générée par l’opération d’expropriation et n’entretient pas de lien direct avec celle-ci et que pour les logements, en l’absence de baux locatif et des quittances de loyer versés aux débats, la preuve n’est pas rapportée de la réalité des revenus locatifs et a fortiori de leur montant.

Les appelants demandent l’infirmation et sollicitent une indemnité pour perte d’exploitation commerciale, le local étant loué à hauteur de 6 500 euros par an, jusqu’au départ du locataire le 6 juin 2017, soit la somme de 56’500 euros et une indemnité pour préjudice collectif pour les logements correspondant à 2 690 euros par mois, soit pour 5 années, la somme de 13’450 euros.

La SOREQA demande la confirmation.

A pour le local commercial

Les expropriés indiquent que ce local était loué à hauteur de 6 500 euros par an, jusqu’au départ du locataire le 6 juin 2017 ; en outre, le transport sur les lieux a permis de constater que le local commercial était libre de toute occupation ; en conséquence, la perte de revenus invoquée n’est pas générée par l’opération d’expropriation, n’entretient pas de lien direct avec celle-ci et ne saurait donner lieu à indemnisation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de rejet de cette demande pour perte de revenus locatifs relatifs au local commercial.

B logements

Si les expropriés indiquent que l’ensemble comporte quatre studios loués à 550 euros par mois et un studio loué à 490 euros par mois soit un total de 2 690 euros par mois, et que le transport sur les lieux a permis de constater que les cinq logements étaient occupés, comme en première instance, ceux-ci ne versent pas en cause d’appel les baux locatifs et les quittances de loyer, et ne rapportent donc pas la preuve de la réalité des revenus locatifs.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de rejet de cette demande pour perte de revenus locatifs pour les logements.

L’indemnité totale de dépossession due par la SOREQA aux consorts [J] [S] est donc de :

524 560 euros (indemnité principale)+ 53 456 euros (indemnité de remploi)=578 016 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer aux consorts [J] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

– Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SOREQA perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans la limite de l’appel,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par la société de requalification des quartiers anciens(SOREQA) à M. [C] [J] [S] et à Madame [W] [X] épouse [S] au titre de la dépossession de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée section H numéro [Cadastre 1] à la somme de 578’016 euros se décomposant comme suit :

‘524’560 euros au titre de l’indemnité principale.

’53 456 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SOREQA aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT