Le cautionnement et le bail en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Madame [O] [K] a loué un appartement et un parking à Monsieur [Y] [U] par deux contrats en date du 15 janvier 2023, avec un loyer mensuel de 320 € pour l’appartement et 35 € pour le parking. Madame [I] [S] épouse [W] a agi en tant que caution solidaire. En janvier 2024, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] pour des loyers et charges impayés s’élevant à 1.275 €. Le 14 mars 2024, Madame [K] a saisi le juge des référés pour obtenir le paiement des sommes dues et l’expulsion de Monsieur [U] et de Madame [W]. Lors de l’audience, Monsieur [U] a reconnu la dette mais a demandé des délais de paiement. Madame [W] n’a pas comparu. Le juge a soulevé une question de nullité concernant l’acte de cautionnement. Lors de l’audience suivante, Madame [K] a maintenu ses demandes, tandis que Monsieur [U] a également soutenu ses prétentions. Le juge a rendu une ordonnance déclarant la résiliation du bail, condamnant Monsieur [U] à payer les arriérés de loyers, rejetant sa demande de délais de paiement, et ordonnant son expulsion dans un délai de deux mois. Une indemnité d’occupation a également été fixée, ainsi que des frais à la charge de Monsieur [U]. L’ordonnance est immédiatement exécutoire.

1. Quelles sont les conditions de validité d’un acte de cautionnement selon le Code civil ?

L’article 2297 du Code civil stipule que pour qu’un acte de cautionnement soit valide, il doit comporter une mention spécifique, apposée par la personne qui s’engage en qualité de caution.

Cette mention est essentielle, car son absence entraîne la nullité de l’acte, conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui est une disposition d’ordre public.

Ainsi, pour qu’un acte de cautionnement soit opposable, il doit respecter ces exigences formelles, sans quoi il ne pourra produire d’effets juridiques.

2. Quelles sont les conséquences de la nullité d’un acte de cautionnement ?

La nullité d’un acte de cautionnement entraîne l’irrecevabilité des prétentions fondées sur cet acte.

En effet, selon l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Si un acte est déclaré nul, il ne peut donc pas être invoqué pour justifier des demandes en paiement ou d’autres actions en justice.

3. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est tenu de verser le loyer et les charges dans les conditions stipulées dans le contrat de bail.

En l’espèce, le contrat stipule un loyer mensuel de 320 € et une avance sur charges, ainsi qu’un loyer pour le parking.

Le non-paiement de ces sommes peut entraîner des conséquences juridiques, y compris la résiliation du bail.

4. Quelles sont les modalités de condamnation en cas de non-paiement des loyers ?

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier peut demander le paiement des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Dans le cas présent, M. [U] a été condamné à payer la somme de 2.149,80 € au titre des arriérés de loyers, avec intérêts à compter du 14 mars 2024.

Cette condamnation est fondée sur le constat de l’impayé et le décompte produit aux débats.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement selon le Code civil ?

L’article 1343-5 du Code civil stipule que le juge peut, en fonction de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Cependant, cette possibilité est limitée à deux années, sauf pour les dettes d’aliments.

Il est également nécessaire que le débiteur soit à jour de ses paiements courants pour bénéficier de tels délais.

6. Quelles sont les spécificités des délais de paiement dans le cadre d’un bail d’habitation ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil, les délais de paiement dans le cadre d’une procédure fondée sur une clause résolutoire peuvent être étendus à 36 mois.

Cependant, cette extension est conditionnée par la reprise du paiement intégral du loyer courant.

Si le loyer courant n’est pas réglé, la demande de délais de paiement sera rejetée.

7. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des loyers sur le bail ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un contrat de bail peut être résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer.

Dans le cas présent, le bail a été résilié à la date du 16 mars 2024, suite à l’inaction de M. [U].

Cette résiliation entraîne également la possibilité d’expulsion du locataire.

8. Quelles sont les modalités d’expulsion d’un locataire en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le propriétaire peut demander l’expulsion du locataire, conformément aux dispositions légales.

Le commandement de quitter les lieux doit être signifié, et si le locataire ne s’exécute pas, l’expulsion peut être réalisée avec l’assistance de la force publique.

Cette procédure doit respecter les normes légales et réglementaires applicables pour être valide.

9. Quelles sont les indemnités dues en cas d’occupation après résiliation du bail ?

En cas d’occupation des lieux après la résiliation du bail, le locataire peut être condamné à verser une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est généralement égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Elle est due jusqu’à la libération effective des lieux, conformément aux termes du contrat de bail.

10. Quelles sont les dispositions relatives aux frais de justice dans le cadre d’une procédure civile ?

L’article 700 du Code de Procédure Civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés.

De plus, l’article 696 du même code prévoit que les frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement, peuvent également être mis à la charge de la partie perdante.

Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a raison dans le litige ne soit pas pénalisée financièrement.