La résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de la résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers est régie par plusieurs dispositions législatives. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, pour qu’une résiliation soit effective, il est nécessaire de :

1. Délivrer un commandement de payer.
2. Attendre un délai de deux mois sans paiement.

L’article 1728 du Code civil précise également que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 13 janvier 2022, et si le locataire n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti, la résiliation est acquise.

2. Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail ?

La résiliation d’un bail entraîne plusieurs conséquences juridiques. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation entraîne la cessation des obligations des parties, notamment celle du locataire de payer le loyer.

De plus, l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet au bailleur d’ordonner l’expulsion du locataire.

Il est important de noter que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du même code.

Ainsi, une fois le bail résilié, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, mais doit respecter les procédures légales en vigueur.

3. Qu’est-ce qu’un commandement de payer et comment est-il délivré ?

Le commandement de payer est un acte juridique par lequel un créancier demande à son débiteur de s’acquitter d’une dette. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce commandement doit être signifié par un huissier de justice.

Il doit contenir :

1. Le montant de la dette.
2. Un délai de deux mois pour s’acquitter de cette dette.

Si le débiteur ne s’exécute pas dans ce délai, le créancier peut alors engager une procédure de résiliation du bail.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 13 janvier 2022, et il a été signifié à domicile, ce qui est conforme aux exigences légales.

4. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont clairement définies par l’article 1728 du Code civil et l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le locataire est tenu de :

1. Payer le loyer aux termes convenus.
2. Régler les charges récupérables.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des actions en justice, y compris la résiliation du bail.

Il est également important de noter que le locataire doit justifier tout paiement effectué, conformément à l’article 1353 du Code civil, qui stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

5. Quelles sont les mesures conservatoires que peut prendre un juge en référé ?

Le juge en référé peut ordonner diverses mesures conservatoires, comme le stipule l’article 835 du Code de procédure civile. Ces mesures peuvent être prises même en présence d’une contestation sérieuse.

Les mesures conservatoires peuvent inclure :

1. La constatation de la résiliation d’un bail.
2. L’ordonnance d’expulsion du locataire.

Ces mesures visent à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le juge a constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion de la locataire, ce qui est conforme aux prérogatives du juge en référé.

6. Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des loyers pour le locataire ?

Le défaut de paiement des loyers expose le locataire à plusieurs conséquences juridiques. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail.

Les conséquences incluent :

1. La résiliation du contrat de bail.
2. L’expulsion du locataire.
3. L’obligation de payer les arriérés de loyer.

De plus, le locataire peut être condamné à verser des indemnités d’occupation, comme stipulé dans l’ordonnance de la cour, qui a fixé une indemnité mensuelle d’occupation à 593,45 euros.

7. Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation et comment est-elle calculée ?

L’indemnité d’occupation est une somme que doit verser un locataire après la résiliation de son bail et jusqu’à son expulsion. Elle est généralement calculée sur la base du dernier loyer payé, augmenté des charges.

Selon l’ordonnance de la cour, l’indemnité d’occupation a été fixée à 593,45 euros, correspondant au dernier loyer et aux charges.

Cette indemnité vise à compenser le bailleur pour la perte de revenus locatifs pendant la période où le locataire occupe encore les lieux après la résiliation du bail.

8. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Pour obtenir une provision en référé, le créancier doit prouver que l’existence de son obligation n’est pas sérieusement contestable, comme le stipule l’article 835 du Code de procédure civile.

Les conditions incluent :

1. La preuve d’une créance certaine.
2. L’absence de contestation sérieuse de la part du débiteur.

Le juge peut alors accorder une provision au créancier, même si le débiteur conteste la créance.

Dans le cas présent, la cour a condamné la locataire à verser une somme provisionnelle de 1 986,96 euros, correspondant à l’arriéré locatif.

9. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Cette disposition vise à garantir l’équité entre les parties en compensant les frais engagés par la partie gagnante.

Dans l’affaire en question, la cour a alloué à Mme [W] [E] épouse [Z] une somme de 2 500 euros sur le fondement de cet article, en raison des frais exposés en première instance et en appel.

10. Quelles sont les procédures à suivre pour l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire doit suivre une procédure légale précise, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les étapes incluent :

1. La délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.
2. L’attente d’un délai de deux mois après ce commandement.
3. L’intervention d’un huissier pour procéder à l’expulsion, si nécessaire.

Il est également important de noter que l’expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si un relogement est assuré.

Dans cette affaire, la cour a ordonné l’expulsion de Mme [U] [S] dans le respect de ces procédures.