La résiliation de bail pour impayés en 10 Questions / Réponses

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une action en résiliation de bail pour impayés ?

La recevabilité d’une action en résiliation de bail pour impayés est régie par plusieurs dispositions législatives.

Selon l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale, additionnelle ou reconventionnelle visant à constater la résiliation motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Cette notification est essentielle pour permettre à l’État de saisir l’organisme compétent en matière de logement et d’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État le 07 juin 2024, respectant ainsi le délai requis avant l’audience prévue le 1er octobre 2024.

De plus, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins six semaines avant l’assignation.

Dans ce cas, bien que le bailleur soit une personne physique, la CCAPEX a été avisée le 02 février 2024, ce qui démontre une diligence dans le respect des obligations légales.

Ainsi, la demande de résiliation du bail est déclarée recevable.

2. Quelles sont les conséquences du défaut de comparution du défendeur ?

L’article 472 du code de procédure civile stipule que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le tribunal peut examiner la demande et rendre une décision.

Cependant, cette décision ne peut être accordée que si la demande est jugée régulière et fondée sur des éléments probants.

Il est donc crucial pour le demandeur de présenter des preuves solides et de respecter les procédures légales pour que la décision soit valide.

En résumé, le défaut de comparution du défendeur n’empêche pas le juge de statuer, mais cela ne garantit pas que la demande sera acceptée.

3. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail d’habitation ?

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 précise que les clauses résolutoires dans les baux d’habitation ne peuvent être insérées que pour trois motifs :

1. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
2. Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
3. L’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Pour que la clause résolutoire soit applicable, il est également nécessaire de respecter les formalités prévues par l’article 24 de la même loi.

Cet article impose, sous peine de nullité, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Dans le cas présent, le contrat de bail du 16 juin 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers, et un commandement de payer a été signifié le 06 février 2024.

Ainsi, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies.

4. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges sont définies par l’article 1728 2° du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1728 du code civil stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le contrat de bail.

De plus, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit payer le loyer et les charges aux dates convenues.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail, comme cela a été le cas dans l’affaire en question.

Il est donc impératif pour le locataire de respecter ses engagements financiers pour éviter des conséquences juridiques.

5. Quelles sont les conséquences d’une clause résolutoire acquise ?

Lorsqu’une clause résolutoire est acquise, cela signifie que le bail est résilié de plein droit, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le locataire soit informé d’un commandement de payer, et si ce commandement reste sans effet dans le délai imparti, la clause résolutoire s’applique.

Dans le cas présent, la clause résolutoire est acquise depuis le 06 juin 2024, date à laquelle le commandement de payer a été signifié et le délai de deux mois a expiré.

Les conséquences de cette acquisition sont la résiliation automatique du bail et la possibilité pour le bailleur de récupérer le bien loué.

Le locataire perd alors tous droits liés à l’occupation du logement.

6. Quelles sont les obligations du bailleur en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le bailleur a plusieurs obligations à respecter.

Tout d’abord, il doit s’assurer que la résiliation est conforme aux dispositions légales, notamment en ce qui concerne la notification au locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le bailleur signifie un commandement de payer au locataire avant de pouvoir engager une procédure de résiliation.

De plus, le bailleur doit également respecter les droits du locataire, notamment en ce qui concerne le délai de préavis et les conditions de restitution du dépôt de garantie.

Enfin, le bailleur doit être en mesure de justifier des sommes dues par le locataire, comme les loyers impayés, et ne peut pas réclamer des sommes qui ne sont pas dûment justifiées.

7. Quelles sont les conséquences d’un impayé de loyer sur le contrat de bail ?

Un impayé de loyer a des conséquences significatives sur le contrat de bail.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de défaut de paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail.

Cela implique la signification d’un commandement de payer au locataire, qui doit être respecté pour que la clause résolutoire puisse être appliquée.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, la clause résolutoire devient acquise, entraînant la résiliation automatique du bail.

Le locataire perd alors son droit d’occupation et peut être contraint de quitter les lieux.

De plus, le bailleur peut également demander le paiement des sommes dues, y compris les loyers impayés et les charges.

8. Quelles sont les modalités de réouverture des débats en cas de litige ?

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que « Le président peut ordonner la réouverture des débats.

Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

La réouverture des débats peut être ordonnée en cas de besoin d’éclaircissements supplémentaires ou si des éléments nouveaux apparaissent.

Cela permet aux parties de présenter de nouvelles preuves ou arguments, garantissant ainsi le respect du droit à un procès équitable.

Dans le cas présent, le juge a ordonné la réouverture des débats pour permettre au bailleur de justifier sa créance.

9. Quelles sont les implications de la notification au représentant de l’État dans le cadre d’une résiliation de bail ?

La notification au représentant de l’État est une étape cruciale dans le cadre d’une résiliation de bail pour impayés.

Conformément à l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette notification doit être effectuée au moins six semaines avant l’audience.

Elle permet à l’État de prendre connaissance de la situation et d’intervenir si nécessaire, notamment pour protéger les droits des locataires en difficulté.

Cette démarche est essentielle pour garantir que toutes les parties concernées soient informées et que les procédures de prévention des expulsions soient respectées.

En l’absence de cette notification, la demande de résiliation pourrait être déclarée irrecevable.

10. Quelles sont les conséquences d’une absence de justification des sommes dues par le bailleur ?

L’absence de justification des sommes dues par le bailleur peut avoir des conséquences significatives sur la procédure.

En effet, le bailleur doit prouver qu’il est créancier des sommes qu’il réclame, comme les loyers impayés ou les charges.

Dans le cas présent, le juge a noté que certaines sommes, telles que les frais d’assurance et de dépannage, n’étaient pas justifiées comme étant dues par le locataire.

Sans preuve de la créance, le tribunal ne peut pas condamner le locataire à payer ces sommes.

Cela souligne l’importance pour le bailleur de fournir des éléments de preuve clairs et précis pour soutenir sa demande.