La résiliation de bail en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI CONSTANT ONE a donné en bail un logement à Madame [U] [H] à partir du 20 mars 2023. Le 7 décembre 2023, la SCI a délivré un commandement de payer pour des loyers impayés s’élevant à 2252 euros. Le 21 mars 2024, la SCI a assigné Madame [U] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion, ainsi que le paiement des loyers dus et d’une indemnité d’occupation. Lors de l’audience du 6 septembre 2024, la SCI a actualisé sa créance à 1423,12 euros, tandis que Madame [U] [H] a reconnu sa dette et demandé des délais de paiement. Le jugement, mis en délibéré au 18 octobre 2024, a déclaré recevable l’action de la SCI, condamné Madame [U] [H] à payer 1263,14 euros, et accordé un délai de paiement de 18 mois. La clause résolutoire du bail a été suspendue pendant ce délai, mais en cas de non-respect, la résiliation du bail serait constatée et l’expulsion ordonnée. Madame [U] [H] a également été condamnée à une indemnité d’occupation et aux dépens, avec l’octroi de l’aide juridictionnelle provisoire.

1. Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation de bail selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ?

La recevabilité d’une demande de résiliation de bail est régie par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SCI CONSTANT ONE a notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 25 mars 2024, respectant ainsi le délai requis.

De plus, la SCI a saisi la CCAPEX le 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la même loi.

Ainsi, l’action aux fins de résiliation du bail est déclarée recevable.

2. Quelles sont les implications de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de non-paiement des loyers. Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, un délai de six semaines est accordé au locataire pour apurer sa dette après la délivrance d’un commandement de payer.

Cependant, ce délai ne s’applique pas aux contrats en cours, qui restent régis par les stipulations des parties.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié à Madame [U] [H] le 7 décembre 2023, mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à la date du 8 février 2024.

3. Comment est déterminé le montant de l’arriéré locatif dans une procédure de résiliation de bail ?

Le montant de l’arriéré locatif est déterminé par les obligations contractuelles du locataire, ainsi que par les dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance de la SCI CONSTANT ONE est justifiée par le contrat de bail signé le 20 mars 2023.

Le décompte actualisé indique un solde débiteur de 1423,12 euros au 3 septembre 2024, somme à laquelle il convient de soustraire les frais de commandement de payer, soit 159,98 euros.

Ainsi, Madame [U] [H] est condamnée à payer la somme de 1263,14 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement dans le cadre d’une procédure de résiliation de bail ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que le juge peut accorder des délais de paiement à la demande du locataire ou du bailleur, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Madame [U] [H] a repris le règlement intégral de son loyer courant et a également commencé à rembourser une partie de son arriéré.

Le diagnostic social et financier indique qu’elle perçoit des ressources mensuelles suffisantes pour s’acquitter d’une échéance de remboursement.

Ainsi, des délais de paiement lui sont accordés.

5. Quelles sont les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés par le juge ?

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en cas de non-respect des délais de paiement accordés par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet.

Cela signifie que l’intégralité de la dette devient immédiatement exigible.

Dans le cas de Madame [U] [H], si elle ne respecte pas les modalités de paiement, la résiliation du bail sera constatée à la date de sa défaillance.

Elle sera également redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ effectif des lieux.

6. Quelles sont les obligations du locataire lors de la résiliation d’un bail ?

Lors de la résiliation d’un bail, le locataire a l’obligation de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation.

Cela inclut la remise des clés au bailleur.

En vertu des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles laissés dans les lieux sera également réglé conformément à la loi.

Dans le cas présent, Madame [U] [H] devra quitter les lieux situés à [Adresse 2] et satisfaire aux obligations des locataires sortants.

7. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation de bail ?

En cas de résiliation de bail, le locataire peut être condamné à payer une indemnité d’occupation.

Dans le cas de Madame [U] [H], cette indemnité est fixée à 438 euros, montant correspondant au dernier loyer en cours.

Cette somme sera due jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l’expulsion.

De plus, le locataire peut être condamné aux dépens, y compris les frais de commandement.

8. Quelles sont les dispositions relatives aux dépens dans une procédure de résiliation de bail ?

Les dépens dans une procédure de résiliation de bail sont régis par l’article 696 du code de procédure civile.

Cet article stipule que la partie qui succombe dans ses prétentions est condamnée aux dépens, qui comprennent notamment les frais de commandement.

Dans le cas présent, Madame [U] [H] a été condamnée à payer les dépens, y compris les frais de commandement, en raison de sa défaite dans la procédure.

9. Quelles sont les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais de justice ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme destinée à couvrir les frais de justice non compris dans les dépens.

Dans le cas de Madame [U] [H], le juge a condamné cette dernière à verser 300 euros à la SCI CONSTANT ONE au titre de l’article 700, en raison de son recours à la justice.

Cette somme est destinée à compenser les frais engagés par la partie gagnante.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice est de droit, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même si la décision est susceptible d’appel.

Cela permet à la partie gagnante de bénéficier rapidement des effets de la décision.

Dans le cas présent, le juge a rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, ce qui signifie que Madame [U] [H] devra se conformer à la décision sans délai, même si elle conteste celle-ci.