La réintégration et l’expulsion en droit locatif en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La SCI WHK a loué un logement meublé à Madame [L] [Z] [S] le 1er avril 2017. La SCI MNM a ensuite pris la relève en tant que bailleur. Le 6 octobre 2024, après un déplacement professionnel, Madame [S] a découvert qu’elle ne pouvait pas accéder à son logement en raison d’un changement de serrures et a subi des menaces de proches du bailleur. Elle a alors assigné la SCI MNM pour obtenir sa réintégration dans le logement, la restitution de ses effets personnels, et des dommages-intérêts pour préjudices divers. La SCI MNM a contesté ces demandes, affirmant que Madame [S] avait mis fin au bail en abandonnant les lieux et en laissant les clés sur la porte, en raison d’une dette locative de 9 350 euros. Le tribunal a finalement ordonné la réintégration de Madame [S] dans son logement sous astreinte, ainsi que le paiement de plusieurs sommes à titre de dommages-intérêts, tout en rejetant certaines de ses demandes.

1. Quelles sont les conditions pour demander une réintégration sous astreinte ?

La réintégration sous astreinte est régie par l’article 835 du Code de procédure civile, qui stipule que le juge du contentieux de la protection peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse.

Cette disposition permet au juge d’agir pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est important de noter que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble relève du pouvoir souverain du juge des référés.

Ainsi, même en cas de contestation sérieuse sur le fond du droit, le juge peut ordonner des mesures pour faire cesser le trouble.

2. Quelles sont les obligations du bailleur en cas d’expulsion ?

L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion d’un immeuble ne peut être effectuée qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire.

De plus, il est nécessaire de signifier un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Le domicile, au sens de cet article, est le lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, indépendamment de son titre d’occupation.

Ainsi, même un locataire déchu de son titre d’occupation conserve son domicile jusqu’à l’exécution de la décision de justice ordonnant l’expulsion.

3. Quelles sont les conséquences d’une renonciation tacite à un bail ?

La renonciation à un bail ne peut pas être déduite du silence ou de l’inaction du locataire.

Les articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 stipulent que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un délai de préavis d’un mois en zone tendue.

Le locataire est déchu de son titre d’occupation à l’issue de ce délai.

Il est donc essentiel que la résiliation soit formalisée par lettre recommandée ou par un acte d’un commissaire de justice.

4. Quelles sont les étapes à suivre en cas d’abandon de logement ?

L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier de son occupation en cas de soupçon d’abandon.

Cette mise en demeure doit être faite par acte d’un commissaire de justice.

Si le locataire ne répond pas dans un délai d’un mois, le commissaire peut constater l’état d’abandon du logement.

Pour établir cet état, il doit dresser un procès-verbal, qui inclut un inventaire des biens laissés sur place.

5. Quelles sont les preuves nécessaires pour établir un trouble manifestement illicite ?

Pour établir un trouble manifestement illicite, il est nécessaire de fournir des preuves tangibles de l’impossibilité d’accéder au logement.

Dans l’affaire de Madame [S], des attestations de proches et un constat de commissaire de justice ont été présentés.

Ces éléments ont permis de démontrer qu’elle n’avait pas pu accéder à son logement à son retour d’un déplacement professionnel.

La présence d’effets personnels dans une benne a également été documentée, renforçant la preuve du trouble.

6. Quelles sont les conséquences d’une expulsion sans décision de justice ?

L’expulsion sans décision de justice constitue un trouble manifestement illicite, comme le stipule l’article 835 du Code de procédure civile.

Dans ce cas, le juge peut ordonner la réintégration du locataire dans les lieux.

Il est essentiel que le bailleur respecte les procédures judiciaires pour mettre fin à un bail, faute de quoi il s’expose à des sanctions.

La réintégration doit être effectuée dans un délai imparti, sous astreinte, pour garantir le respect des droits du locataire.

7. Quelles sont les conditions pour accorder une provision à titre de dommages et intérêts ?

L’article 1240 du Code civil stipule que tout fait de l’homme causant un dommage oblige son auteur à le réparer.

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est important que le juge précise la nature de l’obligation fondant la créance.

La contestation sérieuse se manifeste lorsque le juge doit se prononcer sur l’existence d’un droit ou sur le fond du litige.

8. Comment évaluer le préjudice moral d’un locataire expulsé ?

Le préjudice moral d’un locataire expulsé peut être évalué en tenant compte de l’impact émotionnel et psychologique de l’expulsion.

Dans le cas de Madame [S], son impossibilité de jouir de son logement et son absence de solution de relogement ont été des éléments déterminants.

Le juge peut allouer une somme provisionnelle pour compenser ce préjudice, en tenant compte des circonstances particulières de chaque affaire.

Il est essentiel que la demande soit justifiée par des éléments probants.

9. Quelles sont les conséquences financières pour le bailleur en cas de non-respect des procédures d’expulsion ?

Le bailleur qui ne respecte pas les procédures d’expulsion peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.

Cela inclut des compensations pour le préjudice de jouissance, le préjudice moral et le préjudice matériel.

Dans l’affaire de Madame [S], la SCI MNM a été condamnée à verser des sommes provisionnelles pour ces préjudices.

De plus, le bailleur peut être tenu de payer les dépens et les frais de justice.

10. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice est de droit, comme le rappelle le Code de procédure civile.

Cela signifie que la décision peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Dans le cas de Madame [S], la réintégration dans son logement a été ordonnée avec exécution provisoire.

Cette mesure vise à protéger les droits du locataire et à garantir son accès à son domicile sans délai.