La recevabilité de l’appel et la garantie des vices cachés en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Monsieur [P] [M] et Madame [G] [E] ont acheté une maison de la SCI CALMU en novembre 2018 pour 300 000 €. En février 2019, lors de travaux de rénovation, ils découvrent de nombreuses malfaçons dans la construction. Un expert en bâtiment, Monsieur [W] [T], constate des irrégularités dans les fondations, les murs et l’assemblage des matériaux, concluant à des manquements aux règles de construction. Un procès-verbal de constat est établi en novembre 2019. La MAIF, assureur des acquéreurs, tente un règlement amiable sans succès, ce qui conduit à une expertise ordonnée en avril 2021. Les acquéreurs assignent la SCI CALMU en justice pour vices cachés. Le tribunal judiciaire de Bastia, par jugement en avril 2023, condamne la SCI CALMU à verser des indemnités pour les travaux de remise en état et la perte de revenus locatifs, tout en déboutant les acquéreurs de certaines demandes. Les parties font appel, les acquéreurs demandant une nouvelle expertise et des montants plus élevés, tandis que la SCI CALMU conteste le jugement. La cour d’appel confirme en partie le jugement, révisant les montants dus par la SCI CALMU pour les travaux et les dommages-intérêts.

Quels sont les motifs de la décision concernant la recevabilité de l’appel ?

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée par les parties, et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d’office. En effet, selon l’article 901 du Code de procédure civile, l’appel est recevable lorsque les conditions de forme et de fond sont respectées. Dans ce cas précis, les parties n’ont pas soulevé de contestation sur ce point, ce qui implique que la cour peut se prononcer sans avoir à examiner la question de la recevabilité.

Quelles sont les obligations du vendeur en matière de garantie des vices cachés ?

L’article 1641 du Code civil stipule que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » De plus, l’article 1643 précise que : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » Ainsi, le vendeur a une obligation de garantie envers l’acheteur, même s’il n’a pas connaissance des vices cachés, sauf si une clause d’exonération a été convenue.

Quelles sont les conditions d’exonération de la garantie des vices cachés ?

L’exonération de la garantie des vices cachés est prévue dans l’acte de vente, stipulant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur pour des vices apparents ou cachés. Cependant, cette exonération ne s’applique pas si : 1. Le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction. 2. Il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur. Ces conditions sont essentielles pour déterminer si le vendeur peut être exonéré de sa responsabilité.

Comment la qualité de vendeur professionnel influence-t-elle la garantie des vices cachés ?

La qualité de vendeur professionnel est déterminée par l’objet social de la société, comme le stipule l’article 2 des statuts de la SCI CALMU. Si la vente de l’immeuble est exceptionnelle et que l’activité de la société est principalement familiale, la cour peut conclure que la SCI ne peut pas être considérée comme un vendeur professionnel. Ainsi, la SCI CALMU ne peut pas invoquer l’exclusion de garantie, car elle ne remplit pas les critères de vendeur professionnel selon la jurisprudence.

Quelles sont les conséquences de la connaissance des vices cachés par le vendeur ?

Si le vendeur a connaissance des vices cachés, il ne peut pas se prévaloir de l’exonération de garantie. L’expert judiciaire a indiqué que les désordres étaient connus du vendeur, ce qui implique que la SCI CALMU ne peut pas se défendre en invoquant l’exonération de garantie. En effet, l’article 1643 du Code civil stipule que le vendeur est tenu des vices cachés, même s’il ne les connaissait pas, sauf stipulation contraire.

Comment se calcule l’indemnisation pour travaux de reprise ?

L’indemnisation pour travaux de reprise est déterminée par l’expert judiciaire, qui a évalué le montant des travaux nécessaires à 47 482,66 €. Ce montant doit être revalorisé en fonction de l’évolution de l’indice à la construction, conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil. Ainsi, le montant final a été calculé comme suit : 47 482,66 € x 131,2 / 119,1 = 52 306,67 €. Cette revalorisation est essentielle pour garantir que l’indemnisation reflète le coût actuel des travaux.

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnisation pour perte locative ?

Pour obtenir une indemnisation pour perte locative, il est nécessaire de prouver que les locaux étaient loués et que les locataires ont quitté les lieux en raison de travaux. Dans ce cas, l’acte d’acquisition indiquait que les appartements étaient loués, et les acquéreurs ont entrepris des travaux de rénovation. Le tribunal a donc alloué une somme correspondant à 36 mois de loyer, soit 32 400 €, en tenant compte de la durée des travaux et de la libération des locaux.

Quelles sont les implications de la mauvaise foi du vendeur sur l’indemnisation ?

L’article 1645 du Code civil stipule que si le vendeur est de mauvaise foi, il peut être condamné à des dommages-intérêts. Dans ce cas, les consorts [M]/[E] ont demandé 50 000 € pour trouble de jouissance, mais n’ont pas justifié de préjudice distinct. Ainsi, la cour a débouté leur demande, car ils n’ont pas prouvé que leur préjudice était distinct de ceux déjà indemnisés.

Quels sont les frais irrépétibles et les dépens dans cette affaire ?

Les frais irrépétibles, selon l’article 700 du Code de procédure civile, peuvent être alloués à la partie gagnante. Dans cette affaire, la SCI CALMU a été condamnée à payer 3 000 € à ses adversaires pour couvrir les frais d’avocat. De plus, elle devra supporter les dépens d’appel et les frais d’expertise, car ces coûts sont considérés comme nécessaires pour étayer la demande d’expertise judiciaire.