La copropriété en droit français en 10 Questions / Réponses

1. Qu’est-ce qu’une fin de non-recevoir en droit français ?

La fin de non-recevoir est un moyen de défense qui permet à une partie de contester la recevabilité de la demande de son adversaire sans entrer dans l’examen du fond de l’affaire.

Elle est régie par l’article 122 du Code de procédure civile, qui précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, pour des raisons telles que le défaut de droit d’agir, la prescription, ou la chose jugée.

Ainsi, le juge des référés est compétent pour se prononcer sur ces fins de non-recevoir, notamment en cas de prétendu défaut de droit d’agir du demandeur.

2. Quelle est la durée de prescription pour les actions personnelles en matière de copropriété ?

La durée de prescription pour les actions personnelles relatives à la copropriété est régie par l’article 2224 du Code civil, qui stipule que ces actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Avant la loi Elan, ce délai était de dix ans, mais la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée par la loi Elan, a réduit ce délai à cinq ans pour les actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Il est important de noter que, en cas de réduction de la durée de prescription, le nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure.

3. Quelles sont les conséquences d’une appropriation d’une partie commune en matière de prescription ?

L’article 2222 du Code civil prévoit qu’en cas d’appropriation d’une partie commune, même à usage privatif, l’action se prescrit dans un délai de trente ans.

Cela signifie que si un copropriétaire s’approprie une partie commune, le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de trente ans pour agir en justice afin de faire cesser cette appropriation.

Cette règle s’applique indépendamment des délais de prescription plus courts qui peuvent s’appliquer à d’autres types d’actions, comme celles relatives au respect du règlement de copropriété.

4. Quelles sont les conditions de transformation d’un garage en local d’habitation dans une copropriété ?

La transformation d’un garage en local d’habitation doit respecter les dispositions du règlement de copropriété et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article stipule que les décisions concernant les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En l’absence de cette autorisation, la transformation est considérée comme irrégulière et peut donner lieu à des actions en justice de la part du syndicat des copropriétaires.

5. Quelles sont les implications d’une décision de justice antérieure sur une action en référé ?

Une décision de justice antérieure peut avoir des implications significatives sur une action en référé, notamment en matière de prescription.

Si un tribunal a déjà statué sur une question de fond, comme la transformation d’un garage en habitation, et a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable pour cause de prescription, cette décision peut être opposée dans une nouvelle action.

L’article 1351 du Code civil, qui traite de l’autorité de la chose jugée, stipule que les décisions de justice s’imposent aux parties et ne peuvent être remises en cause dans une nouvelle instance.

6. Quelles sont les obligations d’un syndic de copropriété en matière de respect du règlement de copropriété ?

Le syndic de copropriété a l’obligation de veiller au respect du règlement de copropriété, qui définit les droits et obligations des copropriétaires.

Il doit notamment s’assurer que les travaux effectués par les copropriétaires respectent les dispositions du règlement et qu’ils ont obtenu les autorisations nécessaires.

En cas de non-respect, le syndic peut engager des actions en justice pour faire cesser les violations et protéger les intérêts de la copropriété, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

7. Quelles sont les conséquences d’une location saisonnière non autorisée dans une copropriété ?

La location saisonnière non autorisée dans une copropriété peut entraîner des sanctions pour le copropriétaire concerné.

Si le règlement de copropriété interdit ce type de location, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour demander la cessation de cette activité, en se fondant sur l’article 9 du règlement.

De plus, le copropriétaire peut être tenu de verser des dommages-intérêts pour le préjudice subi par les autres copropriétaires en raison de cette violation.

8. Comment se déroule une assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires se déroule conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

Elle doit être convoquée par le syndic, qui doit envoyer une convocation à tous les copropriétaires, précisant l’ordre du jour et les documents nécessaires à la prise de décision.

Les décisions sont prises à la majorité des voix, selon le type de décision à adopter, et un procès-verbal doit être rédigé pour consigner les délibérations.

9. Quelles sont les voies de recours possibles en cas de désaccord avec une décision d’assemblée générale ?

En cas de désaccord avec une décision d’assemblée générale, un copropriétaire peut contester cette décision en saisissant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Cette contestation doit être fondée sur des motifs tels que l’illégalité de la décision, le non-respect des règles de convocation ou de vote, ou encore l’atteinte aux droits d’un copropriétaire.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise les conditions de cette contestation et les délais à respecter.

10. Quelles sont les conséquences financières pour un syndicat de copropriétaires qui succombe en justice ?

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires succombe en justice, il peut être condamné à verser des dépens à la partie adverse, ainsi qu’à rembourser les frais irrépétibles, conformément à l’article 700 du Code de procédure civile.

Cela signifie que le syndicat devra prendre en charge les frais engagés par la partie gagnante pour sa défense, ce qui peut représenter une somme significative, en fonction de la complexité de l’affaire.

De plus, le syndicat peut également être tenu de verser des dommages-intérêts si la décision de justice le prévoit, ce qui peut avoir un impact sur les finances de la copropriété.