Indemnité de dépossession d’une parcelle

MY1

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 février 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10097 F

Pourvoi n° U 19-13.272

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020

La commune de Maisons Laffitte, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité […], a formé le pourvoi n° U 19-13.272 contre l’arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d’appel de Versailles (4e chambre expropriation), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme U… M…, épouse Y…, domiciliée […] ,

2°/ à Mme J… O…, domiciliée […] , en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision successorale d’N… I…,

3°/ à Mme C… Q…, domiciliée […] ,

4°/ à Mme R… Q…, épouse L…, domiciliée […] ,

5°/ à la société Mandataire judiciaire (SMJ), société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est […] , représentée par M. S… , en qualité de liquidateur de Mme P… Q…, épouse L…,

6°/ au directeur départemental des finances publiques des Yvelines, domicilié […] , agissant en qualité de commissaire du gouvernement,

défendeurs à la cassation.

Mme O…, ès qualités, a formé un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Balat, avocat de la commune de Maisons Laffitte, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme O…, ès qualités, et l’avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l’audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt.

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la commune de Maisons Laffitte, demanderesse au pourvoi principal.

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir fixé le montant de l’indemnité de dépossession de la parcelle […] située […] , devant revenir à Maître O… ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision successorale issue de la succession d’N… I…, à la somme totale de 1.930.342,58 € ;

AUX MOTIFS QU’ il convient de constater que les parties ne contestent pas les motifs du jugement selon lesquels, l’immeuble, appartenant en totalité au même propriétaire doit être évalué globalement au mètre carré utile ; que le premier juge, après avoir posé ce principe, a cependant procédé à une évaluation de l’immeuble selon la surface dite « loi carrez », qui correspond à une évaluation lot par lot puisqu’elle inclut les quote-parts de parties communes et les caves ; que ce calcul ne correspondant pas au principe posé, c’est à juste titre que l’indivision expropriée revendique le calcul de l’indemnité due en fonction de la notion de surface utile définie à l’article R. 331-10, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, c’est à dire à la surface utile majorée de la moitié des surfaces annexes telles que celle des caves ; que si ce texte et l’arrêté susvisé du 9 mai 1995 concernent les logements conventionnés, comme le souligne l’expropriante, il n’en demeure pas moins que la définition de la surface utile qui en résulte est utilisée dans d’autres sphères du droit et rien ne s’oppose à ce qu’elle soit utilisée en matière d’expropriation pour l’évaluation d’un bien ; qu’il convient donc de retenir, outre la surface des lots sur laquelle les parties s’accordent (498,12 + 485,73 = 983,85 m²), celle de la loge de la concierge et la moitié de la superficie des caves, revendiquée par l’indivision expropriée, soit : 34,51 + 121,44 ce qui conduit à un total de : 1139,80 m² (498,12 + 34,51 + 60,72 pour le bâtiment A et 485,73 +60,72 pour le bâtiment B) ; Jean-Christophe BALAT Avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation […]

ALORS, D’UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écritures des parties ; que dans son mémoire d’appel du 7 décembre 2016 (p. 20, alinéas 5 à 7), la commune de Maisons-Laffitte faisait valoir que, pour évaluer l’indemnité d’expropriation, il n’y avait pas lieu de prendre en considération les surfaces correspondant à la loge du gardien et aux caves, qui n’avaient pas la qualité de parties privatives habitables, préconisant ainsi la mise en oeuvre de la méthode d’évaluation issue de la loi Carrez ; qu’en imputant dès lors aux parties à l’instance un accord inexistant sur la méthode de calcul de la superficie de l’immeuble en fonction du « mètre carré utile », telle que définie à l’article R. 331-10, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, correspondant à la surface utile majorée de la moitié des surfaces annexes telles que celle des caves, la cour d’appel a dénaturé les écritures de la commune et a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

ALORS, D’AUTRE PART, QUE dans son mémoire d’appel du 7 décembre 2016 (p. 20, alinéa 3), la commune de Maisons-Laffitte faisait valoir « qu’en l’espèce, il n’est pas discuté que l’indivision, qui a entendu se soumettre au régime de la copropriété en adoptant un règlement de copropriété et un état descriptif de division, demeure par conséquent soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dans l’attente du transfert de la propriété des lots » ; qu’en affirmant que « l’immeuble, appartenant en totalité au même propriétaire (en l’occurrence l’indivision successorale d’N… I…) doit être évalué globalement au mètre carré utile » (arrêt attaqué, p. 9 in fine), sans répondre aux conclusions de la commune faisant valoir que l’état d’indivision n’était pas incompatible avec l’existence d’une copropriété, et que dès lors la loi Carrez était applicable à l’immeuble litigieux, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme O…, ès qualités, demanderesse au pourvoi incident.

Il est fait grief à la décision attaquée de n’avoir fixé le montant de l’indemnité de dépossession de la parcelle […] située […] devant revenir à Me O…, ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision successorale issue de la succession d’N… I…, qu’à la somme totale de 1 930 342,58 euros seulement ;

aux motifs propres que « sur l’état d’entretien des deux bâtiments et l’application d’un coefficient de vétusté : (
) il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux et des autres pièces versées aux débats que, le bâtiment B était « totalement insalubre et inoccupé depuis des années » et n’avait pas été visité « ‘étant donné les risques potentiels »; que, par une lettre du 30 janvier 2013, le maire a adressé à Mme Y… une demande d’accès des services communaux au bâtiment B afin de vérifier son état au regard des risques d’exposition au plomb, après que l’agence régionale de santé lui eut fait part des constats effectués sur ce bâtiment mettant en évidence la présence de moisissures, de tâches d’humidité de ruissellements et de planchers ou plafonds effondrés en tout ou partie ou menaçant de s’effondrer ; qu’il convient de relever que l’indivision expropriée qui conteste la description faite par le juge de ce bâtiment, se borne à des affirmations contraires mais ne verse aux débats aucun document de nature à la contredire utilement ; qu’en ce qui concerne le bâtiment A, il convient de rappeler que la mairie a demandé en 2011 la désignation d’un expert au tribunal administratif de Versailles qui a conclu dans son rapport à l’existence d’un péril non imminent et a prescrit la réalisation de travaux de confortation et de mise en sécurité sur la façade et la toiture qui ont été réalisés par l’indivision ; que, s’agissant des deux bâtiments, le commissaire enquêteur chargé des enquêtes conjointes, préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire (pièce n° 8 de l’expropriante), écrit que « l’état d’abandon de l’immeuble contraste avec celui des autres qui paraissent en très bon état, qu’ils soient de construction récente ou, s’ils sont anciens comme c’est le cas de celui situé en vis à vis, en apparence soigneusement rénové »; qu’il résulte de l’ensemble de ces descriptions que l’état de dégradation du bâtiment B est avancé et que, s’il n’est pas contesté, comme le fait valoir Me O…, qu’il n’a pas fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, cette circonstance n’est pas nécessaire à l’application d’un abattement pour vétusté ; qu’en l’espèce, cette application est justifiée par son seul état ci-dessus décrit ; qu’il convient de préciser que le terme « vétusté » n’est pas totalement approprié car la vétusté désigne généralement une dégradation naturelle liée à l’écoulement du temps et non à une dégradation du bien en raison d’un mauvais entretien ; que toutefois, le jugement et les parties en ayant fait usage, son sens est clair et il sera également employé ; que, sur le taux de cet abattement, que les développements consacrés par l’indivision expropriée à la violation par le premier juge de l’article 5 du code de procédure civile, sont inopérants en cause d’appel dès lors que l’expropriant demande la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu un abattement de 50% ; que, si la référence faite par le tribunal à l’article 30 de la loi du 1er septembre 1948 peut sembler non pertinente dès lors que ce texte concerne, comme le souligne l’indivision expropriée, les rapports entre bailleurs et locataires, il peut toutefois constituer un élément de réflexion du juge pour apprécier l’état de l’immeuble, ainsi que le fait observer l’expropriante ; que, s’agissant de l’attitude de la mairie, dénoncée par l’indivision expropriée, qui s’est opposée en octobre 2012 à la déclaration préalable de travaux déposée par Mme Y… en septembre 2012 et qui a été annulée par le tribunal administratif de Versailles le 20 novembre 2015, il résulte du jugement querellé que les travaux en cause étaient des travaux de ravalement des deux bâtiments ; qu’il est manifeste que l’état de ces deux bâtiments et tout particulièrement, celui du bâtiment B, ne pouvait être significativement amélioré par un simple ravalement de façade, alors que son état d’abandon date de plusieurs années, voire de plusieurs décennies et a entraîné de graves désordres non seulement en façade mais à l’intérieur de l’immeuble dont l’effondrement de plafonds et planchers a été relevé (lettre du maire du 30/01/13) ; qu’en conséquence, le caractère irrégulier de l’opposition de la mairie ne peut avoir eu d’impact sur l’état intérieur et structurel des immeubles et ne peut à lui seul faire obstacle à l’application d’un coefficient de vétusté sur la valeur du bâtiment B ; qu’il y aura donc lieu de faire application d’un tel abattement ; qu’en ce qui concerne son taux, celui de 50 % retenu par le premier juge est adapté à l’état d’abandon et de délabrement ci-dessus décrit du bâtiment en cause ; que, contrairement à ce que soutient l’indivision expropriée, il n’existe pas de taux déterminé à appliquer selon le type de bien ; que, l’appréciation du taux le plus adapté se fait au cas par cas en fonction de l’état de l’immeuble à exproprier ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; sur les termes de comparaison : que, le premier juge a retenu comme termes de comparaison pertinents deux cessions intervenues à Maisons-Laffitte dans le même secteur que le bien exproprié, portant sur des immeubles situés, pour le premier, […] au prix unitaire de 2 007 € le m² et pour le second, […] , au prix de 2 121 € le m² ; que, l’indivision expropriée reproche au jugement d’avoir retenu la première de ces cessions et de ne pas avoir porté à la hausse la valeur résultant de la seconde compte tenu des éléments de plus value dont dispose le bien exproprié ; que, l’expropriante reproche quant à elle au jugement d’avoir retenu une valeur trop proche de celle de la cession située villa […] alors que son état d’entretien est nettement meilleur que celui du bien exproprié ; qu’aucune des parties ne propose de nouvelles références ; qu’en ce qui concerne le premier terme de comparaison constitué par la cession située […] que, si le bien n’est pas identique à l’immeuble exproprié dans la mesure où la surface utile est de 1692 m² (contre 1139) et où le terrain est sensiblement plus grand (2765 m² contre 832m²), il présente des similitudes avec lui puisqu’il s’agit de deux blocs de bâtiments (voir vue aérienne figurant en page 17 des conclusions de l’indivision) comportant 35 logements outre des caves et qu’il est situé dans la même zone du plan d’occupation des sols ; que, le premier juge a relevé à juste titre que ces différences, constitutives pour le terme de comparaison de moins values, étaient compensées par le meilleur état d’entretien de ce bien, confirmé en appel par la photographie produite par Me O… ; que ce terme peut donc être retenu ; qu’en ce qui concerne le second, constitué par la cession de l’immeuble en meulière situé villa […], il s’agit de deux bâtiments placés dans la même configuration que le bien objet de la présente instance, c’est à dire un immeuble sur rue et un autre sur cour, à l’arrière ; que, les superficies du terrain et des logements sont très 11 sur 15 semblables : 623 m² (contre 832) et 803 m² pour les logements (contre 1139) ; que, contrairement à ce que fait valoir l’indivision expropriée, la proximité immédiate de la voie ferrée n’est pas nécessairement un élément de moins value ; qu’elle affirme en outre que ces bâtiments se situeraient dans un secteur moins urbanisé que le bien exproprié, sans toutefois en apporter la preuve ; qu’elle prétend également que le prix du terrain du bien exproprié serait plus élevé que celui du terme de comparaison ; que cependant, l’estimation de valeur qu’elle produit au soutien de cette affirmation résultant du site meilleursagents.com, ne constitue pas une référence fiable ; qu’en outre et en toute hypothèse, le terrain étant bâti et évalué comme tel, terrain intégré, cet argument est inopérant ; que, c’est à tort que Me O… fait valoir que le premier juge aurait statué par un motif hypothétique en retenant que l’état d’entretien de ce terme de comparaison était nécessairement de meilleure qualité que celui du bien exproprié puisque les logements font l’objet d’une convention avec l’Etat ; que, le fait que les appartements de l’immeuble en cause fassent l’objet d’une convention avec l’Etat constitue en lui même un élément de preuve de l’état du bien, compte tenu des obligations et des contrôles qui pèsent sur le bailleur dans ce type de contrat aux termes des articles L. 351-2 et L. 353-11 du code de la construction et de l’habitation, comme le fait à bon droit observer l’expropriante ; qu’il ne s’agit donc pas d’un motif hypothétique ; qu’en outre, la seule comparaison des photographies du bien exproprié figurant au procès verbal de transport sur les lieux avec celles produites par l’indivision expropriée, du bien de la villa […] ainsi que les informations recueillies par le premier juge sur l’état intérieur du bâtiment A exproprié (absence de sanitaires ou d’arrivée d’eau dans certains logements inoccupés, envahissement par les pigeons ou absence de chauffage dans d’autres etc..), est amplement suffisante pour constater combien l’état extérieur des deux séries de bâtiments n’est pas comparable et justifie que le juge ait retenu pour le bien exproprié une valeur inférieure à celle de ce terme de comparaison ; en outre, qu’au regard de l’ensemble de ces éléments d’information, la valeur de 2 050 € / m² retenue par le premier juge est trop élevée et qu’il convient, comme le demande l’expropriante, de la ramener à 2 024 € pour le bâtiment A et à 1 012 € pour le bâtiment B ; que l’indemnité principale s’établit donc ainsi qu’il suit : Bâtiment A : 593,35 m² x 2 024 € = 1 200 940,40 €, Bâtiment B : 546,45 m² x 1 012 € = 553 007,40 €, Total : 1 753 947,80 € ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; que l’indemnité de remploi s’établit en conséquence ainsi qu’il suit :20% jusqu’à 5 000 € : 1 000 €, 15% sur 10 000 € : 1 500 €, 10% sur 1 738 947,80 € 173 894,78 €, total: 176 394,78 € ; que l’indemnité totale s’élève à la somme de : 1 930 342,58 € ; que le jugement sera infirmé de ce chef » ;

et aux motifs éventuellement adoptés que « sur l’état d’entretien des bâtiments : qu’hormis les constatations lors du transport sur les lieux, il est versé aux débats le rapport de M. W…, expert judiciaire nommé par le tribunal administratif de Versailles le 21 juillet 2011 (pièce 10 Mme M…) sur le seul bâtiment A qui retient les observations suivantes : – façade sur rue : les montants de garde-corps en fer forgé ont rouillé à l’intérieur des scellements et ont fait éclater la pierre, des réparations en ciment exécutées mais mal faites se rouvrent à nouveau, – les enduits se décollent en certains endroits : allège en rez-dechaussée et au-dessus de l’entrée, – l’extrémité d’un bandeau de façade s’est rompue au 2ème étage à l’extrémité gauche de l’immeuble purgé par les pompiers le 13/07/2011, – pignon gauche : un morceau de rive de toiture est désolidarisé du gros-oeuvre et menace de tomber, – les enduits des tableaux de fenêtres ainsi que sur l’arrêt côté jardin sont décollés et menacent de tomber dans le parking voisin, – les enduits plâtre de la façade arrière sont fendillés et cloqués et présentent des débuts de décollements ; que l’expert a estimé que le péril n’était 12 sur 15 pas imminent mais ordinaire et a préconisé des reprises dont les plus urgentes ont été effectuées en août et septembre 2011 et approuvées par la mairie ; que l’indivision Y… a effectivement déposé le 31 août 2012 une déclaration préalable de travaux de ravalement des 4 façades mais non une mise aux normes des logements comme allégué dans le mémoire de Mme M… épouse Y… ; que les immeubles, édifiés en 1912, n’ont à l’évidence pas été entretenus ; que les appartements ne correspondent pas aux normes des logements décents ; que le bâtiment A sur rue est en état moyen d’entretien, seules l’entrée et la cage d’escalier ayant fait l’objet d’un toilettage et des reprises d’urgence en extérieur effectuées en 2011 ; que les deux logements du 1er étage occupés (dont l’un n’est pas équipé de sanitaires) depuis 1936 et 1968 selon les locataires sont en bon état d’entretien ; que le logement du rez-de-chaussée gauche vétuste présente des infiltrations au plafond ; que le bâtiment B qui est à l’abandon justifie d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 %, tel qu’il est pratiqué par les décrets d’application de l’article 30 de la loi du 1er septembre 1948 applicable à l’immeuble édifié avant 1949 ; que de plus en cas de travaux de réhabilitation, le passage jusqu’au bâtiment B devra s’effectuer par l’entrée du bâtiment A » ;
alors que le juge fixe le montant de l’indemnité d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que la mairie de Maisons-Laffitte, autorité expropriante, s’est opposée à la déclaration préalable de travaux déposée par Mme Y… en septembre 2012 ; qu’elle a également relevé que cette opposition était irrégulière et avait été annulée par jugement du tribunal administratif de Versailles du 20 novembre 2015 ; qu’elle a cependant considéré que les travaux en cause portaient sur le ravalement de la façade des deux bâtiments expropriés et que « le caractère irrégulier de l’opposition de la mairie ne peut avoir eu d’impact sur l’état intérieur et structurel des immeubles et ne peut à lui seul faire obstacle à l’application d’un coefficient de vétusté sur la valeur du bâtiment B » (arrêt, p. 12) ; qu’il n’en demeure pas moins que si la mairie ne s’était pas irrégulièrement opposée aux travaux de ravalement, l’état extérieur des bâtiments aurait été amélioré, ce dont la cour d’appel devait tenir compte pour fixer le quantum de l’abattement pour vétusté ; que la cour d’appel s’est pourtant bornée à retenir qu’ « en ce qui concerne son taux, celui de 50 % retenu par le premier juge est adapté à l’état d’abandon et de délabrement ci-dessus décrit du bâtiment en cause » ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’opposition irrégulière de la mairie à la réalisation des travaux n’avait pas fait obstacle à ce que ce prétendu état de délabrement soit à tout le moins amoindri, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.