[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me VEISSE (P0419)
Me SUN (P0451)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 23/04733

N° Portalis 352J-W-B7H-CZNPC

N° MINUTE : 2

Assignation du :
27 Mars 2023

JUGEMENT
rendu le 04 Février 2025

DEMANDERESSES

S.N.C. 34 LONDRES (RCS de Paris 883 547 093)
[Adresse 2]
[Localité 4]

aux droits de laquelle vient la S.A.S. EB IMMO 3 (RCS de Nanterre 987 641 800)
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentées par Me Franck VEISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0419

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. TRAITEUR DE SAINT LAZARE (RCS de PARIS 794 327 924)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Claire SUN de la S.E.L.A.R.L. SUN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0451

Décision du 04 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 23/04733 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNPC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

Par acte sous signature privée du 7 février 2013, Mme [Z] [Y] et Mme [J] [Y], aux droits desquelles est venue la S.N.C. 34 Londres, ont donné à bail à la S.A.R.L. Ding Feng des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à effet du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021. Les lieux sont exclusivement destinés aux activités de « snack bar, brasserie, salon de thé, plats à emporter, traiteur, restaurant », outre une occupation exclusivement bourgeoise des locaux du premier étage. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal de 30 000 euros.

La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare est venue aux droits de la preneuse initiale à la suite d’une cession de fonds de commerce en date du 4 septembre 2013.

Par acte d’huissier du 13 avril 2021, la bailleresse a fait signifier à la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare un congé pour le 31 décembre 2021 portant refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 20 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné en qualité d’experte Mme [K] [E], avec mission de rechercher tous les éléments utiles permettant de fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

L’experte judiciaire a déposé son rapport le 28 février 2023, aux termes duquel elle a estimé le montant de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’une perte de fonds à 204 957 euros, dans l’hypothèse d’un transfert de fonds à 167 718 euros, outre le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2022 à 36 030 euros par an.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, la S.N.C. 34 Londres a assigné la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation.
Décision du 04 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 23/04733 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZNPC

Suivant acte notarié du 21 mars 2024, la S.A.S. Eb Immo 3 est venue aux droits de la S.N.C. 34 Londres.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 25 avril 2024.

Par ordonnance du 29 octobre 2024, la juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 25 avril 2024 et autorisé les parties à notifier d’ultimes écritures selon un calendrier de procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 20 novembre 2024 au cours de laquelle la clôture a été prononcée. Elle a été mise en délibéré au 4 février 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2024, la S.A.S. Eb Immo 3 demande au tribunal :
Dans l’hypothèse d’une perte du fonds :
À titre principal :
– de débouter la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare de toutes ses demandes,
– de fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 148 000 euros, outre indemnités de licenciement sur présentation de justificatifs,
À titre subsidiaire :
– d’ordonner la consignation des indemnités supplémentaires allouées par le tribunal à la Caisse des dépôts et consignations,
– d’ordonner le règlement de ces indemnités à la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare sur communication des justificatifs de sa réinstallation effective,
– d’ordonner qu’à défaut de justification de la réinstallation de la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir, la S.A.S. Eb Immo 3 sera définitivement libérée du paiement desdites indemnités,
Dans l’hypothèse d’un transfert du fonds :
– de débouter la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare de l’ensemble de ses demandes,
– de fixer l’indemnité principale à la somme de 110 000 euros,
– de fixer l’indemnité pour frais de remploi à la somme de 9 720 euros,
– de fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 3 800 euros,
– de fixer l’indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 31 824 euros,
– de fixer les indemnités de licenciement, double loyer, frais juridique, déménagement, sur présentation de justificatifs,
Sur l’indemnité d’occupation annuelle :
– de débouter la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare de l’ensemble de ses demandes,
– de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 36 030 euros hors taxes et hors charges par an, sauf à parfaire,
– de condamner la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare à lui payer les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1er janvier 2022 jusqu’à la remise des clés correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité d’occupation ainsi fixée,
– de condamner la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare à lui payer 7 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– de condamner laS.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare aux dépens, dont la totalité des frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2024, la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare demande au tribunal :
– de fixer l’indemnité d’éviction principale due par la S.A.S. Eb Immo 3 à la somme de 246 000 euros pour mémoire,
– de fixer l’indemnité pour frais de remploi à la somme de 30 750 euros à titre principal et à la somme de 13 140 euros à titre subsidiaire,
– de fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 3 628 euros,
– de fixer le montant des frais juridiques à la somme de 2 000 euros,
– de fixer le montant des frais de déménagement à la somme de 6 365 euros,
– de fixer le montant des frais de réinstallation à la somme de 31 824 euros,
– de fixer le montant des frais de licenciement à la somme de 10 000 euros, à parfaire au jour du jugement,
– de débouter la S.A.S. Eb Immo 3 de l’ensemble de ses demandes,
– de fixer l’indemnité d’occupation annuelle à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la restitution des clés à la somme de 32 791,08 euros hors taxes et hors charges,
– de condamner la S.A.S. Eb Immo 3 à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– de condamner la S.A.S. Eb Immo 3 aux dépens, dont la totalité des frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la détermination du montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail (Civ. 3e, 7 novembre 1978).

En l’espèce, le bail liant la S.A.S. Eb Immo 3 et la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare a pris fin le 31 décembre 2021, ouvrant droit, pour la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare, au paiement d’une indemnité d’éviction.

Celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux (Com., 30 juin 1959 ; Com., 15 décembre 1965, n°63-11.925).

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ de la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare, de sorte que son préjudice sera évalué à la date du présent jugement.

Sur l’indemnité principale

Sur la caractérisation d’une possibilité de transfert de l’activité de la preneuse évincée

Il est constant que l’article L. 145-14 du code de commerce pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, l’experte judiciaire a estimé, au regard du fait que la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare exploite un fonds de commerce indépendant de restauration rapide et traiteur asiatique, que le congé délivré par la bailleresse entraîne la perte du fonds. La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare acquiesce à cette analyse, que ne conteste pas non plus la S.A.S. Eb Immo 3 bien qu’elle développe, sans préciser la prétention qu’elle forme sur ce point à titre principal, des moyens tant relatifs à l’hypothèse du remplacement qu’à l’hypothèse de déplacement du fonds.

En tout état de cause, force est de constater que la charge de la preuve de la possibilité de déplacer l’activité de la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare sans perte importante de clientèle repose sur la S.A.S. Eb Immo 3. Or, celle-ci ne soutient pas ni ne produit de pièces permettant de démontrer que la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare pourrait se réinstaller à proximité, dans des locaux équivalents.

En conséquence, l’indemnité principale sera constituée de la valeur de remplacement du fonds.

Sur la détermination de la valeur constituant l’indemnité de remplacement

Il est constant que l’indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds.

En l’espèce, l’experte judiciaire a évalué la valeur du droit au bail, qui correspond à l’économie annuelle de loyer qu’aurait pu réaliser la locataire si son bail avait été renouvelé, à la somme de 110 000 euros.

Les parties ne font valoir aucune observation sur ce point et s’accordent sur le fait que la valeur marchande du fonds est supérieure à la valeur du droit au bail, de sorte que c’est cette dernière qui représente l’indemnité principale.

Sur la détermination de la valeur du fonds de commerce

Il est constant qu’il existe deux méthodes principales d’évaluation de la valeur du fonds de commerce, soit :
* la méthode dite des usages professionnels, basée sur le chiffre d’affaires, en application de laquelle un coefficient variable est affecté au chiffre d’affaires moyen des trois dernières années d’exploitation,
* la méthode par la rentabilité du fonds, qui consiste à déterminer la capacité du fonds à dégager du profit puis à appliquer à ce résultat, généralement déduit du résultat d’exploitation, un coefficient multiplicateur variable.

En l’espèce, Mme [E] a évalué à l’issue de ses opérations d’expertise la valeur du fonds de commerce à la somme de 148 000 euros. La S.A.S. Eb Immo 3 fait sienne cette évaluation dont elle sollicite l’entérinement. La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare la critique, estimant que l’indemnité principale doit être fixée à la somme de 246 000 euros.

Il résulte du rapport d’expertise, en substance, que les locaux en cause sont situés dans la partie ouest du [Localité 5], soit un arrondissement dominé par les activités financières et bancaires, habité par une population au pouvoir d’achat plus élevé et présentant un taux de chômage et de pauvreté inférieur au niveau parisien. Le secteur directement environnant est qualifié de mixte par l’experte car il abrite des immeubles d’habitation et des immeubles à vocation tertiaire. Il s’agit d’un secteur « particulièrement dynamique », présentant une commercialité « très favorable » : la clientèle est variée, constituée d’habitants du quartier, d’employés de bureaux et de clients des hôtels du secteur. La desserte par les transports en commun est très bonne : quatre arrêts de métro sont situés à moins de 500 mètres des locaux, qui desservent cinq lignes différentes, outre la proximité de la gare [7]. Les clients de la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare sont des particuliers qui habitent ou travaillent dans le secteur immédiat des locaux ou encore qui séjournent dans les hôtels à proximité.

Les lieux loués par la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare sont constitués comme suit :
« – une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, une arrière-boutique à la suite, une cave sous la boutique et à laquelle on accède directement de la boutique par un escalier,
– un appartement au premier étage composé de cinq pièces, cuisine, WC, bains, étant précisé que l’occupation de cet appartement devra être uniquement bourgeoise ».

Ils sont donc distribués sur trois niveaux. La boutique du rez-de-chaussée est accessible depuis la rue et bénéficie d’une terrasse couverte assise sur le domaine public, contenant quatre places. Son linéaire de façade est relativement réduit (4,50m). La surface de vente à usage de restauration, au rez-de-chaussée, est valorisée par la jouissance de la terrasse. L’accès au sous-sol est en revanche peu aisé puisqu’il se fait via une étroite échelle dite « de meunier », alors même que la cuisine y est située. Quant à l’accès au logement du premier étage, il se fait par les parties communes.

L’experte a retenu, après application des coefficients de pondération d’usage, une surface pondérée non contestée par les parties de 44,53 m² pour le local commercial et de 88 m² pour le logement.

S’agissant en l’espèce d’un fonds de travail, il est d’usage, comme l’a rappelé l’experte, de privilégier la méthode d’évaluation fondée sur le chiffre d’affaires.

L’experte a valablement retenu pour son analyse la moyenne des exercices 2017 à 2019 compte tenu de la crise sanitaire ayant affecté les exercices 2020 et 2021. Elle souligne que les exercices en cause font apparaître une « régularité remarquable, tant en ce qui concerne le chiffre d’affaires que le résultat net et l’EBE ».

La moyenne du chiffre d’affaires hors taxes des exercices 2017, 2018 et 2019 est de 147 792 euros.

L’experte propose d’y affecter un taux de 100 % après avoir développé les usages professionnels en matière de fonds de restauration et restauration rapide. La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare demande qu’un taux de 125 % soit plutôt retenu afin de tenir compte du logement annexe et de la situation, qualifiée d’exceptionnelle, du local.

Selon les barèmes des ouvrages de référence – Francis Lefebvre édition 2021, Encyclopédie Delmas 2020-2021 et Traité des baux commerciaux, J.-P. Blatter édition 2018 – les taux appliqués au chiffre d’affaires hors taxes (ci-après : CA HT) dans ce secteur s’échelonnent entre 50 % et 120 %, avec des moyennes autour de 70 % pour une activité de restauration et de 60 % pour une activité de restauration rapide.

Quant aux six ventes de fonds de commerce intervenues en novembre 2022 retenues par l’experte comme références, elles présentent, s’agissant de fonds exploitant des restaurants, des taux appliqués au CA HT s’échelonnant entre 52 % et 125 %.

S’agissant enfin des quatre références judiciaires, consistant en des arrêts de la cour d’appel de Paris pour des restaurants ou des traiteurs dont l’un bénéficie également d’un logement, il en résulte pour trois d’entre elles qu’un pourcentage compris entre 100 % et 104 % du CA HT avait été retenu, outre 66 % pour un fonds présentant une faible rentabilité.

Au regard de ce qui précède, le taux de 100 % proposé par l’experte apparaît particulièrement adapté au fonds en cause en ce qu’il correspond à la fourchette haute des barèmes doctrinaux et des ventes amiables et à la médiane des références judiciaires. Les éléments de valorisation du fonds qui ont précédemment été exposés, à savoir sa localisation dans un quartier à très bonne commercialité, la jouissance d’une terrasse fermée et l’annexe constituée du logement de quatre pièces, sont représentés par ce coefficient. Celui de 125 % défendu par la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare ne tient pas suffisamment compte des éléments dépréciatifs consistant notamment en la faible accessibilité de la cuisine et en la concurrence directe de nombreux commerces de restauration. L’experte a au demeurant valablement répondu à la locataire évincée que la présence de la Fnac et de théâtres dans un rayon de 400 mètres n’était pas susceptible à elle seule de justifier un taux plus élevé au vu de ce qui précède et du fait que le commerce en cause n’est pas directement visible depuis ces points.

Le fonds de commerce de la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare étant, comme cela a précédemment été indiqué, un fonds de travail, sa valorisation par l’excédent brut d’exploitation ne reflète qu’imparfaitement sa valeur économique. Cette approche, de nature financière, est surtout opérante lorsqu’il n’existe pas d’usages professionnels. La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare ne sera par conséquent pas suivie lorsqu’elle soutient que l’estimation par la capacité bénéficiaire correspondrait davantage à la valeur réelle du fonds, ce dont d’ailleurs elle ne justifie pas.

Au demeurant, l’application par l’experte judiciaire de la méthode d’estimation par la rentabilité aboutit à la même valeur que celle calculée à partir de la méthode dite du chiffre d’affaires :
24 568 euros (EBE moyen retraité pour les années 2017, 2018 et 2019) x coefficient 6 = 147 408 euros.

En conséquence, l’évaluation de la valeur du fonds par l’experte apparaît motivée et fondée ; elle sera par suite retenue. L’indemnité principale sera fixée à la somme de :
147 792 euros x 100 % = 147 792 euros arrondie à la somme de 148 000 euros, montant minimal sollicité par la S.A.S. Eb Immo 3 dans ses dernières conclusions.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires sont constituées par les autres frais liés à l’éviction, évalués selon différentes méthodes en fonction des postes et des usages.

Sur les frais de remploi

Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter la locataire évincée pour se réinstaller, l’acquisition d’un fonds de commerce étant soumise à des droits d’enregistrement en application de l’article 719 du code général des impôts.

La S.A.S. Eb Immo 3 soutient, relativement à ce poste d’indemnité mais également aux suivants, que dès lors que la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare ne démontre ni projet ni démarche de réinstallation, aucune somme n’est due à ce titre. Elle demande subsidiairement que l’éventuelle indemnité fixée soit consignée et que son versement ne soit ordonné que sur justificatif de réinstallation effective.

Il est constant que l’indemnité dite de remploi est de droit si le locataire se réinstalle ou est présumé se réinstaller. Elle n’est pas due si le bailleur rapporte la preuve que le preneur ne se réinstallera pas à la suite de l’éviction. Dans une telle hypothèse, le locataire ayant perçu une indemnité de remploi sans se réinstaller doit la rembourser au bailleur (voir Civ. 3ème, 28 mars 2019, n°17-17.501).

En l’espèce, la S.A.S. Eb Immo 3 ne rapporte aucune preuve permettant d’inverser la présomption de future réinstallation de la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare. Quant aux décisions auxquelles elle fait référence, elles ne sont pas applicables à l’espèce. La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare fait en outre valablement valoir qu’elle attend de percevoir l’indemnité d’éviction pour se réinstaller. Il sera rappelé qu’en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

La S.A.S. Eb Immo 3 ne justifie pas plus du bien-fondé de sa demande de consignation du montant des indemnités accessoires, à laquelle il ne sera pas plus fait droit.

S’agissant du montant des frais de remploi, l’experte judiciaire les a calculés poste par poste, aux frais réels, à la somme globale de 13 140 euros, comprenant :
– les frais d’enregistrement calculés conformément à l’article 719 du CGI : 3 750 euros,
– les frais de publicité dans le BODACC : 170 euros TTC,
– les frais de vacations pour l’enregistrement et les éventuels frais du formalisme : 240 euros TTC,
– les frais de Kbis : 100 euros,
– les fais de séquestre (1% du prix de vente du fonds) : 1 480 euros,
– les honoraires d’avocats estimés à 5 %: 7 400 euros.

La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare conteste cette évaluation, sollicitant que cette indemnité soit établie par l’application d’un pourcentage de 12,5 % sur l’indemnité principale.

S’il est effectivement d’usage que les frais de remploi soient fixés à 10 % de l’indemnité principale, l’experte justifie ici de manière particulièrement précise son évaluation, qui permet d’écarter la méthode, plus approximative, du pourcentage.

Les frais de remploi seront donc fixés à la somme de 13 140 euros.

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction, soit le moindre investissement dans le commerce et le temps de la recherche d’un nouvel emplacement.

L’experte judiciaire l’a estimé à trois mois de l’EBE moyen des années 2017, 2018 et 2019, soit à la somme de 3 628 euros.

Les parties ne contestent pas cette évaluation, en dehors des moyens déjà évoqués développés par la S.A.S. Eb Immo 3. Cette méthode d’évaluation, conforme aux usages, sera retenue, et l’indemnité fixée à la somme ainsi évaluée.

Sur les frais juridiques

L’experte les a évalués forfaitairement à la somme de 2 000 euros, ce que ne conteste pas la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare. Ils comprennent le transfert du siège de la société, la communication à la clientèle et éventuellement aux fournisseurs. Cette évaluation sera retenue.

Il n’est pas d’usage de conditionner la fixation de ce poste d’indemnité à la production de justificatifs par la preneuse évincée ; la demande en ce sens de la S.A.S. Eb Immo 3 sera rejetée.

Sur les frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus. Aussi, il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté du mobilier abandonné et de son amortissement.

En l’espèce, l’experte les a évalués à la somme de 31 824 euros, calculée comme suit : 200 € HT-HC/m²U.

Cette évaluation apparaît pertinente et n’est pas contestée – en dehors de son principe par la S.A.S. Eb Immo 3 comme cela a déjà été traité – ; elle sera retenue.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

En l’absence de production de devis, il est d’usage de les fixer forfaitairement. L’experte a retenu un forfait de 40 €/m²U, soit 6 365 euros, ce qui sera retenu.

La locataire demande que cette somme soit déclarée à parfaire en fonction des devis qu’elle présentera. Il ne sera pas fait droit à cette demande conformément aux développements précédents relatifs aux frais juridiques, ce d’autant que la locataire ne produit aucun devis permettant de contester l’évaluation par l’experte.

Sur les frais de licenciement

Il est constant que ce poste n’est payé que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et n’est dû que si le licenciement est causé par la disparition du fonds. Il sera ainsi statué.

Sur l’indemnité d’éviction totale

Il ressort de l’ensemble des éléments ci-dessus exposés que l’indemnité d’éviction totale due à la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare par la S.A.S. Eb Immo 3 s’élève à la somme de :
– indemnité principale : 148 000 euros,
– frais de remploi : 13 140 euros,
– trouble commercial : 3 628 euros,
– frais juridiques : 2 000 euros,
– frais de réinstallation : 31 824 euros,
– frais de déménagement : 6 365 euros,
– frais de licenciement : sur justificatif
soit un total de : 204 957 euros.

Sur la détermination du montant de l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.

Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R 145-8 du même code et sont définis comme suit :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2022.

L’experte judiciaire a retenu à l’issue de ses opérations les valeurs unitaires brutes suivantes :
* 500 euros HT/HC/m2u/an pour la partie commerciale,
* 18 euros HC/m2 Carrez/mois pour le logement,

outre
* une minoration de 5 % au titre de la clause de nivellement,
* une majoration de 2 % au titre de la terrasse fermée,
* un abattement de 10 % pour précarité,

soit une évaluation calculée comme suit :
44,53 m² x 500 euros = 22 265 euros
+
88 m² x 18 euros = 19 007 euros
= 41 272 euros
-3 % (total majoration/minoration)
= 40 034 euros
-10 %
= 36 030 euros.

La S.A.S. Eb Immo 3 demande que cette évaluation soit retenue.

La S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare ne conteste pas le fait que cette évaluation correspond à la valeur locative globale des locaux. Pour autant, elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 32 791,08 euros HT/HC au motif que cette somme correspond au loyer plafonné et que l’experte a estimé qu’il n’existait aucun motif de déplafonnement.

Ce moyen n’est pas fondé dès lors que l’indemnité d’occupation prévue à l’article susvisé doit correspondre à la valeur locative et non pas au loyer fixé conformément aux indices contractuels.

Par suite, la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare sera redevable d’une indemnité d’occupation annuelle fixée à la somme de 36 030 euros HT/HC, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la restitution effective des locaux.

Conformément à la demande de la S.A.S. Eb Immo 3, la preneuse évincée sera condamnée, sous réserve de l’exercice par la propriétaire de son droit de repentir conformément à l’article L145-58 du code de commerce, au paiement du différentiel d’indemnité d’occupation, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée par la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazar au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. Eb Immo 3, à l’origine de l’éviction de la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare, sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La S.A.S. Eb Immo 3, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. Traiteur de Saint Lazare une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 4 000 euros. La demande de la S.A.S. Eb Immo 3 au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. EB IMMO 3 à la S.A.R.L. TRAITEUR DE SAINT LAZARE à la somme globale de 204 957 euros se décomposant comme suit :
– indemnité principale : 148 000 euros,
– frais de remploi : 13 140 euros,
– trouble commercial : 3 628 euros,
– frais juridiques : 2 000 euros,
– frais de réinstallation : 31 824 euros,
– frais de déménagement : 6 365 euros,
– frais de licenciement : sur justificatifs,

DÉBOUTE la S.A.S. EB IMMO 3 de sa demande visant à obtenir la consignation des indemnités accessoires à la Caisse des dépôts et consignations ainsi que de ses demandes subséquentes,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. TRAITEUR DE SAINT LAZARE à la S.A.S. EB IMMO 3 à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux à la somme de 36 030 euros hors taxes et hors charges par an,

CONDAMNE la S.A.R.L. TRAITEUR DE SAINT LAZARE à payer à la S.A.S. EB IMMO 3 les compléments d’indemnité d’occupation correspondant au différentiel entre l’indemnité d’occupation provisionnelle versée depuis le 1er janvier 2022 et l’indemnité d’occupation fixée, ce sous réserve de l’exercice par la propriétaire de son droit de repentir,

CONDAMNE la S.A.S. EB IMMO 3 au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.S. EB IMMO 3 de sa demande au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la S.A.S. EB IMMO 3 à payer à la S.A.R.L. TRAITEUR DE SAINT LAZARE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Février 2025

Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA