Guide Pratique sur la Procédure d’Expulsion : Cadre Juridique, Étapes et Recours

Introduction à l’expulsion

L’expulsion est une procédure juridique par laquelle un propriétaire ou un bailleur met fin à un contrat de location et demande à un locataire de quitter les lieux. Cette procédure est encadrée par des dispositions légales précises, notamment dans le Code civil et le Code des procédures civiles d’exécution.

Cadre juridique de l’expulsion

Les fondements légaux

L’expulsion est principalement régie par les articles 7-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs. Selon l’article 15, un bailleur peut demander l’expulsion d’un locataire en cas de non-paiement des loyers ou de violation des obligations contractuelles.

Le Code des procédures civiles d’exécution

Les procédures d’expulsion sont également régies par le Code des procédures civiles d’exécution, notamment les articles L. 411-1 et suivants. Ces articles précisent les modalités de mise en œuvre de l’expulsion, y compris les délais et les conditions à respecter.

Les étapes de la procédure d’expulsion

1. La mise en demeure et le commandement de payer visant la clause résolutoire

Avant d’engager une procédure d’expulsion, le bailleur doit adresser une mise en demeure au locataire. Cette mise en demeure doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception et doit mentionner les raisons de l’expulsion. Si le bail prévoit la résiliation automatique de la location en cas de non-paiement du loyer (clause résolutoire), un commandement de payer sera adressé au locataire par acte d’huissier (l’huissier se déplace pour vous remettre ce commandement en main propre et, si vous êtes absent, il le dépose à la Mairie et vous en averti au moyen d’un acte déposé dans votre boîte aux lettres).

Le commissaire de Justice initie la procédure d’expulsion en signifiant au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que l’article 24 de la Loi N°89-462 du 06 juillet 1989 régissant actuellement la grande majorité des rapports locatifs. Le locataire disposera alors d’un délai de deux mois pour régler sa dette avant le début de la procédure judiciaire. Si un tiers s’est porté caution du locataire, le commandement doit également lui être dénoncé, c’est-à-dire porté à sa connaissance également par acte d’Huissier de Justice, dans un délai de quinze jours.

Le locataire a deux mois pour s’acquitter de sa dette, faute de quoi le bail se trouve résilié. Cette résiliation doit toutefois être constatée par un juge.

La notification de l’assignation au service de la Préfecture doit être faite 2 mois avant la date de l’audience. Il s’agit là d’une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail (article 24 de la loi du 6/071989).

2. La saisine du tribunal (le JCP)

La loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et son Décret d’application n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a substitué aux anciens TGI et TI, les Tribunaux judiciaires (TJ). Au sein de ceux-ci, le juge des contentieux de la protection (JCP) qui dispose d’une compétence exclusive en matière d’expulsion des locataires (COJ, art. L. 213-4-3 créé par L. n° 2019-222 du 23 mars 2019). Le JCP exerce également les fonctions de juge des tutelles des majeurs et connaît de toutes les matières suivantes :

– Sauvegarde de justice, de la curatelle, de la tutelle des majeurs et de la mesure d’accompagnement judiciaire ;
– Actions relatives à l’exercice du mandat de protection future ;
– Demandes formées par un époux, lorsque son conjoint est hors d’état de manifester sa volonté, aux fins d’être autorisé à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de ce dernier serait nécessaire, ou aux fins d’être habilité à le représenter …

A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ou d’une tentative de médiation. Cette tentative n’a pas lieu d’être i) si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ; ii) lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ; iii) si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ; iv) si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

Si le locataire ne régularise sa situation dans un délai de deux mois, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir un jugement d’expulsion. L’article 1er de la loi du 31 mai 1990 précise que le juge doit examiner la demande dans un délai raisonnable.

3. Le jugement d’expulsion

Le tribunal peut rendre un jugement d’expulsion qui doit être notifié au locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour faire appel de la décision. En cas de non-respect du jugement, le bailleur peut demander l’exécution forcée de l’expulsion.

Les recours possibles pour le locataire

Le recours en appel

Le locataire a la possibilité de faire appel du jugement d’expulsion dans un délai d’un mois. L’article 547 du Code de procédure civile précise les modalités de cet appel.

La demande de délai de grâce

Le locataire peut également demander un délai de grâce au juge, conformément à l’article L. 312-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Ce délai peut être accordé pour permettre au locataire de régulariser sa situation financière.

Exemples pratiques d’expulsion

Non-paiement de loyer

Un exemple courant d’expulsion est celui d’un locataire qui ne paie pas son loyer pendant plusieurs mois. Dans ce cas, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion après avoir envoyé une mise en demeure.

Violation des obligations contractuelles

Un autre exemple est celui d’un locataire qui ne respecte pas les règles de la copropriété, par exemple en causant des nuisances sonores. Le bailleur peut alors demander l’expulsion pour non-respect des obligations contractuelles.

Questions fréquentes sur l’expulsion

Quelles sont les raisons légales pour expulser un locataire ?

Les raisons légales incluent le non-paiement des loyers, la violation des obligations contractuelles, ou encore la nécessité de reprendre le logement pour y habiter soi-même.

Quel est le délai pour expulser un locataire ?

Le délai pour expulser un locataire dépend de la procédure engagée. En général, il faut compter plusieurs mois entre la mise en demeure et l’expulsion effective.

Le locataire peut-il contester une expulsion ?

Oui, le locataire peut contester une expulsion en faisant appel du jugement ou en demandant un délai de grâce au juge.

Conseils pratiques pour les bailleurs

Documenter les échanges

Il est conseillé de conserver une trace écrite de tous les échanges avec le locataire, notamment les mises en demeure et les courriers recommandés.

Consulter un avocat

Avant d’engager une procédure d’expulsion, il peut être judicieux de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour s’assurer que toutes les étapes légales sont respectées.

Anticiper les délais

Les procédures d’expulsion peuvent être longues. Il est donc important d’anticiper ces délais et de ne pas attendre trop longtemps avant d’agir.