JUGEMENT CONTENTIEUX DU
06 Février 2025
MINUTE : 25/126

RG : N° 24/08166 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYJ5
Chambre 8/Section 3

Rendu par Madame COSNARD Julie, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.
Assistée de Madame HALIFA Zaia, Greffière,

DEMANDEUR

S.A.S.U. A2PR INGENIERIE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – 216

ET

DEFENDEURS

SOCIÉTÉ CILOGER HABITAT, représentée par son liquidateur, la société AEW
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Me Katy BONIXE, avocat au barreau de PARIS – E2021

S.A.R.L. PROVINI ET FILS
[Adresse 7]
[Localité 9]

représentée par Me Stéphane BULTEZ, avocat au barreau de PARIS – C1120

S.A.R.L. FINANCIERE LW
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Stéphane BULTEZ, avocat au barreau de PARIS – C1120

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Madame COSNARD, juge de l’exécution,
Assistée de Madame HALIFA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 23 Janvier 2025, et mise en délibéré au 06 Février 2025.

JUGEMENT

Prononcé le 06 Février 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre la société Provini et Fils et la société Financière LW d’une part et la société Ciloger Habitat d’autre part et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 10],
– autorisé l’expulsion de la société Provini et Fils et la société Financière LW et tout occupant de leur chef,
– condamné la société Provini et Fils et la société Financière LW à payer à la société Ciloger Habitat la somme de 24 158,58 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité mensuelle d’occupation.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré à la société Provini et Fils et à la société Financière LW le 14 mai 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte du 24 septembre 2024, la société A2PR Ingénierie, sous-locataire, a fait assigner la société Ciloger Habitat, représentée par son liquidateur la société AEW, la société Provini et Fils et la société Financière LW aux fins d’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 23 janvier 2025 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, la société A2PR Ingénierie représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l’exécution de :
– déclarer sa demande recevable,
– déclarer irrecevables les demandes de la société Provini et Fils et la société Financière LW en paiement du sous-loyer entre les mains de la société Ciloger Habitat et en garantie des sommes dues à la société Ciloger Habitat,
– déclarer irrecevable la demande de société Ciloger Habitat en paiement d’une indemnité d’occupation,
– lui accorder un délai jusqu’au 30 mars 2025 pour quitter les lieux,
– condamner in solidum la société Provini et Fils et la société Financière LW à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de son conseil Me Xavier Martinez.

En défense, la société Provini et Fils et la société Financière LW, représentées par leur conseil, reprennent oralement leurs conclusions visées par le greffe le jour-même et demandent au juge de l’exécution de :
– statuer sur ce que de droit quant à la demande de délai pour quitter les lieux,
– en cas d’octroi d’un délai :
* condamner la société A2PR Ingénierie à payer son sous-loyer directement entre les mains de la société Ciloger Habitat,
* condamner la société A2PR Ingénierie à les garantir des sommes dues à la société Ciloger Habitat,
– condamner la société A2PR Ingénierie à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société Ciloger Habitat, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l’exécution de :
– à titre principal, déclarer la société A2PR Ingénierie irrecevable en ses demandes et l’en débouter,
– subsidiairement, limiter à deux mois les délais octroyés,
– en tout état de cause :
* condamner in solidum la société Provini et Fils, la société Financière LW et la société A2PR Ingénierie au paiement de l’indemnité d’occupation telle qu’arrêtée par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Bobigny suivant ordonnance en date du 21 mars 2024, soit une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et taxes prévues au contrat et avec indexation telle que prévue au contrat, jusqu’à libération effective des locaux,
* condamner in solidum la société Provini et Fils, la société Financière LW et la société A2PR Ingénierie à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

I. Sur les fins de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

A. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Ciloger Habitat

En application de l’article 31 de ce code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Conformément à l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Enfin, aux termes de l’article L412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, si la société Ciloger Habitat soulève l’irrecevabilité de la demande de délai pour quitter les lieux formée par la société A2PR Ingénierie, faute de lien juridique entre elles, il convient de rappeler que seule la qualité d’occupant est nécessaire pour avoir qualité à agir en matière d’octroi de délai pour quitter les lieux, sans qu’un lien de droit entre les parties ne soit nécessaire. Or, il n’est pas contesté que la société A2PR Ingénierie, en tant que sous-locataire, occupe les locaux litigieux. Dès lors, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Ciloger Habitat.

B. Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société A2PR Ingénierie

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre. Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle. Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires. Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

En l’espèce, la société Provini et Fils et la société Financière LW forment une demande de paiement du sous-loyer entre les mains de la propriétaire ainsi qu’une demande de garantie ; la société Ciloger Habitat sollicite la condamnation in solidum des autres parties au paiement de l’indemnité d’occupation.

Or, il ressort des dispositions précitées que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir, en dehors de cas spécifiques prévus par la loi, de condamner une partie en paiement. Dès lors, ces demandes doivent être déclarées irrecevables.

II. Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 de ce même code précise que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Ce même article dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les locaux litigieux sont des bureaux occupés par la société A2PR Ingénierie. S’il est soutenu en défense qu’il ne s’agit que d’un bureau de représentation, la demanderesse ayant son siège social dans une autre commune, il ressort de l’attestation de mise à disposition produite par celle-ci qu’elle n’exerce aucune activité à l’adresse de son siège.

Il ressort des courriels produits par la demanderesse qu’elle recherche de nouveaux locaux depuis le mois de juillet 2024 et que ces démarches ont été vaines jusqu’à l’accord de la société TV Only pour un bail à effet au 15 février 2025, encore en cours de négociation. À l’heure actuelle, le relogement de la société A2PR Ingénierie ne peut donc avoir lieu dans des conditions normales, faute de nouveau local disponible pour son activité.

D’autre part, s’il est constant que la société A2PR Ingénierie n’a pas réglé le sous-loyer du 4e trimestre de l’année 2024 et du 1er trimestre de l’année 2025, cela ne suffit pas à établir sa mauvaise volonté dans l’exécution de ses obligations, dès lors qu’elle justifie d’importantes difficultés financières, comme le démontrent les documents comptables de son dernier exercice.

S’il est constant que cette situation cause un grief à la propriétaire, celle-ci ne produit aucun élément relatif à sa propre situation et ne justifie donc pas d’un besoin particulièrement urgent de reprendre possession des lieux.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à la société A2PR Ingénierie des délais avant expulsion jusqu’au 30 mars 2025 inclus.

III. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société A2PR Ingénierie supportera la charge des éventuels dépens et ce, malgré le succès sa prétention, l’instance ayant été introduite par cette dernière dans le seul objectif d’obtenir des délais pour quitter les lieux.

Il est en revanche équitable de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige rend nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, en application des dispositions de l’article R121-17 du code des procédures civiles d’exécution.

La juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société Ciloger Habitat ;

DÉCLARE irrecevable la demande de condamnation in solidum de la société A2PR Ingénierie, la société Provini et Fils et la société Financière LW au paiement de l’indemnité d’occupation ;

DÉCLARE irrecevable la demande de condamnation de la société A2PR Ingénierie à payer son sous-loyer entre les mains de la société Ciloger Habitat ;

DÉCLARE irrecevable la demande de condamnation de la société A2PR Ingénierie à garantir la société Provini et Fils et la société Financière LW des sommes dues à la société Ciloger Habitat.

ACCORDE à la société A2PR Ingénierie, ainsi qu’à tout occupant de son chef, un délai jusqu’au 30 mars 2025 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

DIT que la société A2PR Ingénierie devra quitter les lieux le 30 mars 2025 au plus tard, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourra être reprise ;

CONDAMNE la société A2PR Ingénierie aux dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉCLARE la présente décision exécutoire au seul vu de la minute.

Fait à Bobigny le 6 février 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION