07/11/2023
ARRÊT N° 567/2023
N° RG 22/03603 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PBES
EV/ES
Décision déférée du 28 Juin 2022 – Président du TJ de TOULOUSE ( 22/00643)
G.SAINATI
Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 5]
S.A. BE IMMOBILIER
C/
S.E.L.A.R.L. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 5] Représenté par son syndic en exercice la SASU BE IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux SIEGE [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. BE IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.E.L.A.R.L. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ASSOCIES
[Adresse 1]
[Localité 3]
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
– PAR DEFAUT
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
Exposé du litige
FAITS
La Résidence [Adresse 5] à [Localité 3] est un immeuble soumis au régime de la copropriété, elle est gérée par son syndic, la Sasu BE Immobilier élue selon procès-verbal d’assemblée générale du 18 octobre 2021.
Par lettre recommandée du 11 mars 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité de la Selarl Mequinion devenue la Selarl Arva, syndic précédant la Sasu BE Immobilier ayant été désigné judiciairement comme administrateur provisoire, la production immédiate de certaines pièces.
PROCEDURE
Par acte du 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] et la Sasu Be Immobilier ont fait assigner la Selarl Arva (anciennement Selarl Vincent Mequinion) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 1240 du code civil et L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation de la Selarl Arva à remettre, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, différents documents, ainsi que sa condamnation à verser une provision de 2000 € à valoir sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Par ordonnance contradictoire en date du 28 juin 2022, le juge a :
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
– déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice Be Immobilier, et de la Sasu Be Immobilier.
– débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], et «la Sasu Be Immobilier M. [L] [S]» de l’ensemble de leurs demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses,
– condamné la Sasu Be Immobilier à justifier de la mise à jour du registre des copropriétés afin de s’enregistrer en qualité de syndic au lieu et place de la Selarl Arva, et à effectuer le changement d’adresse auprès des fournisseurs afin que la Selarl Arva ne soit plus destinataire des factures et correspondances,
– dit ne plus y avoir lieu à fixation d’une astreinte,
– débouté la Selarl ARVA de ses autres demandes,
– condamné la Sasu Be Immobilier à payer à la Selarl Arva la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
– condamné la Sasu Be Immobilier aux dépens,
– rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 12 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires et la Sasu Be Immobilier ont interjeté appel de la décision.
L’ensemble des chefs du dispositif de l’ordonnance sont critiqués, sauf en ce que le juge a :
– déclaré recevable leur action,
– débouté la Selarl Arva de ses autres demandes,
– rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
Moyens
Motivation
MOTIFS
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu’elle est régulière, recevable et bien fondée.
Lorsqu’une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s’approprier les motifs des premiers juges en tant qu’ils ont fait droit à sa demande.
Les appelants font valoir que le nouveau syndic, la Sasu BE Immobilier a le plus grand mal à se faire communiquer les documents nécessaires à la gestion de la copropriété de la part de la Selarl Arva à laquelle elle a succédé dans l’administration de la copropriété.
Ils affirment que les seuls éléments qui ont été adressés au nouveau syndic le 28 février 2022 démontrent que les pièces obligatoires n’ont pas fait l’objet d’une remise officielle et que les comptes bancaires n’ont pas été clôturés.
Ils précisent qu’une somme de 500’000 € est toujours conservée sur un compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, alors que la copropriété est en difficulté.
Ils reconnaissent la remise de cinq cartons par l’intimée mais font valoir qu’il s’agissait :
‘ de deux cartons de factures sans plus de précision, ne permettant pas de savoir si elles ont été payées ou non,
‘ trois cartons de courrier concernant les copropriétaires et «sans intérêt»,
‘ un carton ne contenant pas l’ensemble des procès-verbaux demandés aux termes de l’acte introductif d’instance pas plus que les convocations aux assemblées générales de 2007 à 2021 et les justificatifs des convocations et notifications, ni les règlements de copropriété modificatifs, plans de la résidence réalisés par l’expert, ni les rapports des mandataires sécurité et/ou commissions de sécurité depuis 2008.
Ils rappellent qu’il s’agit d’une grande copropriété comportant des commerces et que, l’immeuble étant d’une grande hauteur la commission départementale de sécurité doit passer tous les trois ans.
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. ».
Conformément à ce texte, la Selarl Arva était tenue de remettre des pièces concernant la copropriété à la Sasu BE Immobilier, sa carence justifiant la saisine du président du tribunal judiciaire statuant en référé après délivrance d’une mise en demeure demeurée infructueuse.
En l’espèce, la Selarl Arva a été désignée, à une date qui n’est pas précisée comme administrateur provisoire, dans un contexte particulier, la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 18 octobre 2021 révélant que l’ancien syndic était WSR Immo Immobilière Falguière.
Il résulte d’un document signé le 28 février 2022 par la Selarl Arva et la Sasu BE Immobilier que la Selarl Arva a transmis à la Sasu BE Immobilier six cartons dont un contenant les « chemises suivantes »:
– états datés, pré états datés et notification de ventes par les notaires,
– plans de copropriété,
– courriers envoyés par les prestataires intervenant sur la copropriété,
– échanges avec Avant-Garde Prestige,
– badges,
– liste des intervenants sur la copropriété de l’ancien syndic,
– contrat Archives Landaises,
– échanges 7 Troubadours,
– assurances Gan et Axa,
– échanges préfecture,
– échanges mairie,
– attestations des copropriétaires concernant les nuisances,
– constats et réunions d’expertise avec les assurances suite à des sinistres,
– plaintes,
– relevés de compte Crédit Agricole et Banque Courtois,
– échanges Enedis,
– échanges huissiers (constat, opposition, signification’),
– correspondances de M. [R], expert judiciaire.
Il est précisé dans ce document qu’ont aussi été remis: deux cartons de factures du 14 février 2018 au 29 octobre 2021 et trois cartons de courriers concernant les copropriétaires : courriers envoyés avec AR et courriers retournés par la poste.
De plus, l’ordonnance déférée, non spécialement contestée sur ce point, précise que la Selarl Arva a versé aux débats des mails par lesquels elle a transmis aux requérants, les pièces suivantes :
– contrat de syndic signé et les coordonnées des prestataires sécurité,
– les coordonnées de tous les prestataires intervenant de la copropriété,
– la feuille de présence et les clés de répartition ainsi que le règlement de copropriété et ses avenants,
– les relevés des banque Crédit Agricole et Courtois,
– les factures et les courriers reçus et demandes à BE de faire les changements d’adresse,
– un point sur les contentieux,
– des factures en attente,
– toutes les pièces comptables avant 2021,
– le relevé de compte fournisseurs,
– les factures, la liste des dépenses, le Grand livre, les situations individuelles des copropriétaires pour 2021,
– le carnet d’entretien, les contrats d’assurance, le contrat d’entretien, avenant Engie,
– les trois derniers procès-verbaux d’approbation des comptes et la fiche synthétique.
De plus, bien que l’ordonnance déférée ait déploré le fait que les parties ne listent pas « précisément » les pièces contenues dans les cartons, les appelants ne versent toujours aucun listing des cinq cartons contenant des factures pour deux d’entre eux et des courriers concernant les copropriétaires pour les trois autres.
Conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 il ne peut être fait droit à la demande des appelants que pour les pièces visées dans la mise en demeure du 11 mars 2022. Enfin, la cour ne pourra faire droit qu’à des demandes précises identifiant clairement les pièces réclamées.
Les appelants sollicitent la remise:
‘ des justificatifs de la fermeture du compte ouvert par la Selarl Arva au nom du syndicat des copropriétaires ainsi que l’ensemble des relevés:
Il résulte de l’ordonnance déférée, non contestée sur ce point que la Sasu BE Immobilier a remis les relevés des banques Crédit Agricole et Banque Courtois. En conséquence, la demande de production des relevés de compte doit être rejetée . Au surplus, l’article 18-2 visé ne fait pas obligation à l’ancien syndic de clôturer les comptes bancaires ouverts au nom du syndicat, cette responsabilité incombant au nouveau syndic qui le représente et la demande à ce titre doit être rejetée,
‘ de l’ensemble des archives de la copropriété « sur les 10 dernières années » (sinistres, factures, procédures, contrats):
Les appelants indiquent que deux cartons de factures leur ont été remis, s’agissant des procédures, il est précisé dans le document signé le 28 février 2022 par les deux syndics qu’ont été remis les constats et réunions d’expertise ainsi que correspondances avec M. [R] et selon l’ordonnance déférée non contestée sur ce point les coordonnées de l’ensemble des prestataires et relevés de comptes fournisseurs contrats d’assurance et contrat d’entretien ont été remis. À défaut de précision sur les pièces demandées au titre de cette rubrique, la demande doit être rejetée,
‘ des accès à la copropriété:
Le document contradictoirement signé le 28 février 2022 précise la remise de badges, à défaut d’autre précision sur les « accès » sollicités la demande doit être rejetée,
‘ des procès-verbaux d’assemblées générales depuis la construction, dont ils ne précisent pas la date ainsi que les convocations des assemblées générales de 2007 à 2021 et les justificatifs des notifications:
Cependant, ils indiquent que les cartons remis contenaient« divers éléments mais certainement pas l’ensemble des procès-verbaux demandés, pas plus que les convocations d’assemblées générales de 2007 à 2021, ni les justificatifs des convocations et notifications ». Il résulte de cette formulation que certains procès-verbaux ont été remis. D’ailleurs, l’ordonnance déférée, non contestée sur ce point indique que les trois derniers procès-verbaux d’approbation des comptes ont été remis. Dès lors, la formulation de la demande des appelants est trop imprécise pour qu’il y soit fait droit en ce qu’elle ne liste pas les années des procès-verbaux d’assemblées générales concernés. Au surplus, il résulte du document signé le 28 février 2022 entre les syndics que trois cartons de courrier concernant les copropriétaires ont été remis au nouveau syndic et qu’il s’agit de courriers envoyés avec accusé de réception, comme le sont les convocations et notifications d’assemblée générale. À défaut pour les appelants de produire un listing de ces courriers, il ne peut être fait droit à la demande sur ce point en raison de son imprécision,
‘ de l’ensemble des règlements de copropriété et les modificatifs ainsi que les plans de la résidence (effectués par l’expert [R]):
Les appelants ne donnent aucune précision quant à l’existence de plusieurs règlements de copropriété ou de leurs modificatifs alors que par ailleurs l’ordonnance déférée, sans être précisément contestée sur ce point indique que le règlement de copropriété et ses avenants ont été remis. De plus, il résulte du document signé par les syndics le 28 février 2022 que l’un des cartons contenait les plans de la copropriété justifiant le rejet de la demande à ce titre,
‘ de la liste des procédures judiciaires engagées par le syndicat des copropriétaires depuis 2008 et celle des procédures judiciaires actuellement en cours:
La cour relève que les appelants sollicitent seulement une liste et non pas les pièces relatives à la procédure. De plus, l’ordonnance déférée non contestée sur ce point précise qu’un «point sur les contentieux» a été remis. Et les appelants indiquent eux-mêmes page 11 de la motivation de leurs conclusions qu’il est exact que la Selarl Arva a bien adressé au syndic une liste des différentes procédures. Dès lors, la demande à ce titre doit être rejetée,
‘ les rapports du mandataire sécurité et/ou commission de sécurité depuis 2008:
Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2021 que la mairie a insisté sur l’absolue nécessité de choisir un prestataire sécurité. Dès lors, il ne peut être demandé à la Selarl Arva de produire les rapports d’un mandataire dont la désignation n’est pas certaine et la demande à ce titre doit être rejetée,
‘ de la justification des sommes versées sur le compte séquestre (Caisse des dépôts), les justificatifs des comptes toujours détenus par la Selarl Arva depuis la prise de fonction du nouveau syndic et les justificatifs, des intérêts générés par «ce compte» qui seront restitués au syndicat des copropriétaires, les justificatif de l’utilisation « de ces comptes » depuis la prise de fonction du syndic BE Immobilier, les sommes toujours détenues pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Il a déjà été répondu à la demande concernant les relevés des comptes bancaires ouverts par la Selarl Arva. De plus, la mise en demeure du 11 mars 2022 ne présentait aucune demande concernant les intérêts générés par les comptes et il ne peut être fait droit à la demande sur ce point qui ne répond pas aux conditions prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. De plus, les appelants produisent le relevé du compte séquestre (pièce 6). À défaut d’autres précisions les demandes à ce titre elles devront être rejetées,
‘ des justificatifs et éventuellement ordonnance de taxe relativement aux honoraires dus à la Selarl Arva.
Outre que ces demandes ne figuraient pas à la mise en demeure du 11 mars 2022, la Selarl Arva a été désignée judiciairement et ses honoraires doivent faire l’objet d’une ordonnance de taxe dont il n’est pas établi qu’elle a déjà été rendue et la demande à ce titre doit en conséquence être rejetée.
Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de production de pièces par le syndicat des copropriétaires et son syndic.
La demande de dommages-intérêts évoquée dans la motivation de leurs conclusions par les appelants, n’est pas présentée dans leur dispositif qui seul saisit la cour de sorte qu’elle n’en est pas saisie.
Enfin, l’équité commande d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a accordé à la Selarl Arva 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées à ce titre par les parties en première instance et en cause d’appel.
Chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en première instance, par infirmation de l’ordonnance déférée et en appel.
Dispositif
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine:
Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a octroyé 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la Selarl Arva et a condamné aux dépens la Sasu BE Immobilier,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes des parties en première instance et en cause d’appel,
Dit que chaque partir gardera la charge des dépens par elle engagés.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER