MINUTE N° 521/23
Copie exécutoire à
– Me Joseph WETZEL
– Me Claus WIESEL
Le 22.11.2023
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A
ARRET DU 22 Novembre 2023
Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/02892 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H4OD
Décision déférée à la Cour : 08 Juillet 2022 par le Juge des réréfés civils du Tribunal judiciaire de SAVERNE
APPELANTE :
S.À.R.L. L’ÉVENTAIL
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la Cour
INTIMEE :
S.A.S. OSTERMANN ENERGIES
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Claus WIESEL, avocat à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
– Contradictoire
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
– signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant convention de sous-location de courte durée du 31 juillet 2020, la SAS Etablissements OSTERMANN ED, devenue OSTERMANN ENERGIES, a donné à bail à la SARL L’EVENTAIL des locaux commerciaux sis [Adresse 1] du 1er août 2020 au 31 décembre 2021, moyennant paiement d’un loyer de 2 000 HT soit 2 400 € TTC par mois.
La SAS OSTERMANN ENERGIES a fait signifier à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 5 novembre 2021, portant sur les loyers impayés d’août à novembre 2021 d’un montant de 9.771,62 €, coût de l’acte inclus.
Par assignation délivrée le 15 février 2022, la SAS OSTERMANN ENERGIES a fait citer la SARL L’EVENTAIL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne, aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de paiements des arriérés.
Par ordonnance rendue le 8 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne a :
Constaté la résiliation de plein droit de la convention de sous-location conclue le 31 juillet 2020 entre la SAS OSTERMANN ENERGIES et la SARL L’EVENTAIL à effet du 4 décembre 2021
Condamné la SARL L’EVENTAIL à payer à la SAS OSTERMANN ENERGIES :
– une somme provisionnelle de 4 629,67 € portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers et charges restant dus ;
– une indemnité d’occupation de 9 600 € pour la période du 5 décembre 2021 au 25 mars 2022, date de libération effective des locaux,
– une somme provisionnelle de 2 000 € au titre de l’indemnité de résiliation,
– une somme provisionnelle de 3 300 € au titre des frais de nettoyage,
les dites sommes portant intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, date de libération effective des locaux,
Ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,
Débouté la SAS OSTERMANN ENERGIES du surplus de ses prétentions,
S’est déclaré incompétent en référé pour statuer sur les demandes de la SARL L’EVENTAIL, L’a déboutée en conséquence de ses prétentions,
Condamné la SARL L’EVENTAIL au paiement d’une indemnité de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamné la SARL L’EVENTAIL aux frais y compris les frais du commandement de payer.
La SARL L’EVENTAIL a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 22 juillet 2022.
Moyens
Motivation
MOTIFS :
Sur la demande de la SAS OSTERMANN ENERGIES :
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
En l’espèce, la convention de sous-location conclue par les parties le 31 juillet 2020 stipule que :
– ‘Les locaux sous-loués au Sous-Locataire comprennent un hall avec entrepôt et bureau d’une surface d’environ 600 m2 situé au [Adresse 1]’ ;
– ‘La Sous-Location est acceptée et consentie pour une durée de dix-sept (17) mois à compter de l’entrée en jouissance des Locaux par le Sous-Locataire prévue le 1er août 2020, soit jusqu’au 31 décembre 2021 correspondant au terme de la première période triennale du Bail Principal. La durée de la présente Sous-Location ne sera susceptible d’aucune reconduction (tacite ou non) et expirera au plus tard le 31 décembre 2021, et ce même à défaut de dénonciation pour cette date’ ;
– ‘Le Sous-Locataire devra, lors de son départ, rendre en bon état les locaux et acquitter, outre le montant des loyers, charges, taxes et accessoires exigibles, le montant des réparations qui pourraient être dues par lui (‘). Le Sous-Locataire réglera directement au Locataire Principal le montant des réparations sur présentation des factures d’entreprises vérifiées par l’architecte du Locataire Principal, il en serait ainsi même si le Sous-Locataire se refusait à signer l’état des lieux’ ;
– ‘Pour garantir l’exécution des obligations incombant au Sous-Locataire, celui-ci verse au Locataire principal, une somme de 2 000 € (deux mille euros). Cette somme est remise au Locataire Principal à titre de dépôt de garantie (‘). Dans le cas de résiliation de la présente convention de Sous-Location par suite d’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au Sous-Locataire, le dépôt de garantie restera acquis au Locataire principal à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des sommes dues au titre des présentes (loyers, charges, taxes, entretien et réparations ‘) et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts.’ ;
– ‘A défaut d’exécution parfaite par le Sous-Locataire de l’une quelconque de ses obligations issues de la présente convention, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, impôts, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus’ ;
– ‘Le refus pour le Sous-Locataire de quitter les lieux au jour de la résiliation l’oblige au profit du Locataire Principal à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixée à la somme équivalente à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard. Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie versé, resterait acquis au Locataire Principal à titre d’indemnité forfaitaire et non susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’article 1231 du code civil, dans préjudice du droit du Locataire Principal à tous dommages-intérêts’.
Le 5 novembre 2021, la SAS OSTERMANN ENERGIES a fait signifier à la SARL L’EVENTAIL un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 9 771,62 €.
La SARL L’EVENTAIL s’est acquittée du paiement de la somme de 2 400 € le 8 novembre 2021. D’autres paiements sont intervenus mais postérieurement au 5 décembre 2021.
Un constat d’huissier a été réalisé le 25 mars 2022, lors de la remise des clés à la SAS OSTERMANN ENERGIES par la SARL L’EVENTAIL. Il met en évidence la présence de palettes, de caisses, de cartons et de nombreux détritus sur le site loué.
La SAS OSTERMANN ENERGIES produit une facture datée du 7 avril 2022, établie par la SAS DEUX ETOILES portant sur la somme de 3 300 € TTC, concernant le nettoyage du site suite au départ de la SARL L’EVENTAIL et portant sur la mise à disposition de deux bennes, sur le traitement des déchets et la main d »uvre y afférente.
La SARL L’EVENTAIL ne présente aucune demande reconventionnelle, mais s’oppose à la demande de la SAS OSTERMANN ENERGIES, considérant que des contestations sérieuses existent liées à la non-délivrance conforme des lieux loués, ainsi qu’à l’existence d’une contre créance en lien avec un contrat tiers, de cession partielle de fonds de commerce, conclu entre les mêmes parties.
Au titre de la délivrance conforme, la SARL L’EVENTAIL fait état d’un stockage de bois le long des façades appartenant au propriétaire des lieux, de la présence d’une cuve de fioul et d’un atelier de 40 m2 appartenant au propriétaire des locaux à l’intérieur de l’entrepôt sous-loué.
Les échanges de mails entre les parties, confirment la présence d’un stockage de bois par le propriétaire à l’extérieur des locaux. Toutefois il n’est pas allégué que les extérieurs étaient inclus dans l’assiette du contrat de sous-location, tel que rappelé ci-dessus. La question de la présence d’une cuve de fioul au sein des locaux sous-loués est sans lien avec la délivrance des locaux. Enfin, aucun élément de preuve ne permet de corroborer la troisième allégation.
Sur l’existence d’une éventuelle contre-créance en lien avec le contrat de cession partielle de fonds de commerce, qui pourrait se compenser avec la créance de la SAS OSTERMANN ENERGIES, aucun élément probant n’est produit par la SARL L’EVENTAIL.
Dans ces conditions, il n’est opposé aucune contestation sérieuse à la demande la SAS OSTERMANN ENERGIES et c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation de la convention de sous-location et condamné la SARL L’EVENTAIL à payer, avec capitalisation des intérêts, à la société demanderesse les sommes provisionnelles suivantes :
– 4 629,67 € portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers et charges restant dus ;
– 9 600 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 5 décembre 2021 au 25 mars 2022, date de libération effective des locaux
– 2 000 € au titre de l’indemnité de résiliation
– 3 300 € au titre des frais de nettoyage.
Ces trois dernières sommes portant intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, date de libération effective des locaux.
Le jugement sera infirmé pour le surplus et la date de la résiliation sera fixée au 5 décembre 2021 et non au 4 décembre 2021, la cour relevant que la SARL L’EVENTAIL n’avait présenté, devant le premier juge, aucune demande reconventionnelle.
Sur les demandes accessoires :
Au regard de l’issue du litige, l’ordonnance du 8 juillet 2022 sera confirmée quant aux condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et dépens de première instance.
La SARL L’EVENTAIL, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la SAS OSTERMANN ENERGIES la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’article R631-4 du code de la consommation ne s’applique pas au présent litige qui oppose deux professionnels.
Les demandes présentées par la SARL L’EVENTAIL, au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne le 8 juillet 2022 en ce qu’elle a :
– condamné la SARL L’EVENTAIL à payer à la SAS OSTERMANN ENERGIES les sommes provisionnelles suivantes :
– 4 629,67 € portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers et charges restant dus ;
– 9 600 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 5 décembre 2021 au 25 mars 2022, date de libération effective des locaux ;
– 2 000 € au titre de l’indemnité de résiliation ;
– 3 300 € au titre des frais de nettoyage ;
Ces trois dernières sommes portant intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, date de libération effective des locaux ;
– ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;
– condamné la SARL L’EVENTAIL au paiement d’une indemnité de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la SARL L’EVENTAIL aux frais y compris les frais du commandement de payer,
L’infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs de la décision infirmée et y ajoutant,
Constate la résiliation de la convention de sous-location conclue le 31 juillet 2020 entre la SAS OSTERMANN ENERGIES et la SARL L’EVENTAIL à effet au 5 décembre 2021,
Condamne la SARL L’EVENTAIL aux dépens de la procédure d’appel,
Déboute la SAS OSTERMANN ENERGIES de sa demande présentée au titre de l’article R631-4 du code de la consommation,
Condamne la SARL L’EVENTAIL à payer à la SAS OSTERMANN ENERGIES la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SARL L’EVENTAIL de ses demandes présentées au titre des dépens de la procédure d’appel et des frais irrépétibles.
La Greffière : le Président :