COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 JANVIER 2024
N° 2024/ 22
Rôle N° RG 20/09004 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJQU
Syndicat des Copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER'[Adresse 3]’
C/
[Y] [F] [U]
[P] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-françois JOURDAN
Me Céline CECCANTINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 09 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/05724.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires Ensemble Immobilier'[Adresse 3]’ sis à [Localité 5] [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice actuellement la SAS BORNE & DELAUNAY domicilié elle-même au sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Olivier SIBEN, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
Madame [Y] [F] [U] Intimée sur appel du jugement du 9/07/2020 Tribunal Judiciaire de NICE (RG n° 16/05724 – Minute n° 20/436) Appelant SDC [Adresse 3]
née le 22 Juin 1975 à [Localité 6] (Portugal), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE
Madame [P] [B]
Intimée et Appelante
née le 20 Juillet 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, Me Olivier SIBEN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 25 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Janvier 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Mme [Y] [F] [U] est propriétaire des lots n°16, 26 et 34, correspondant respectivement à un grenier au 5e étage (préalablement transformé en studio) et à deux caves, au sein de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 3].
Elle a acquis ces lots, selon acte authentique du 29 mai 2015, de M. [L] [B], frère de Mme [P] [B].
Le 25 juillet 2016, une assemblée générale s’est tenue sur convocation du syndic, le Cabinet Alain MALHERBE.
Ainsi, a été adoptée à la majorité des voix représentant au moins les 2/3 des tantièmes, la résolution n°12 selon laquelle : ‘ comme prévu à l’assemblée générale du 27 juillet 2015, le syndic propose un projet de règlement de copropriété joint à la convocation et propose plusieurs modifications. L’assemblée générale prend connaissance du projet de règlement de copropriété. Après débat l’assemblée générale approuve le nouveau règlement de copropriété et mandate le syndic pour procéder aux formalités d’enregistrement’.
Par acte du 26 octobre 2016, Mme [F] [U] a fait citer le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’, représenté par son syndic en exercice, aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 25 juillet 2016, subsidiairement de voir annuler la résolution n°12 et plus subsidiairement réputer non écrite la clause prohibant ‘les locations en meublé de courte durée, même d’un appartement entier’ ainsi que ‘l’intégration des frais du poste d’eau situé dans le jardin’ au titre des charges communes.
Par conclusions du 11 avril 2017, Mme [P] [B] est intervenue volontairement à la procédure.
Par jugement contradictoire du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nice a statué ainsi :
– Déboute [Y] [F] [U] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5] en date du 25 juillet 2016,
– annule la résolution n°12 de ladite assemblée générale,
– condamne le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’ et [P] [B] in solidum à payer à [Y] [F] [U] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonne l’exécution provisoire,
– condamne le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’ et [P] [B] aux dépens,
– dit que [Y] [F] [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires ainsi que frais irrépétibles et des dépens dont la charge ne devra être répartie qu’entre les autres copropriétaires.
Le jugement déféré retient essentiellement que Mme [F] [U] est recevable en sa demande, l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvant lui être appliqué ; que le délai de trois jours entre la tenue de l’assemblée générale et la transmission du procès-verbal pour signature à la scrutatrice en la personne de la requérante, après signature préalable de la présidente et de la secrétaire de séance, n’est pas de nature à affecter la validité de l’assemblée générale en ce qu’il apparaît comme un délai raisonnable nécessaire à l’établissement, la relecture et correction éventuelle ou la mise en forme du procès-verbal ; que la résolution n°12 en ce qu’elle prévoit l’interdiction des locations en meublé de courte durée ainsi que la sous-location impose une modification aux modalités de jouissance des parties privatives à tous les copropriétaires, sans distinction tenant à la taille de leurs lots ; que cette résolution devait donc être votée à l’unanimité alors qu’elle a été adoptée à la majorité des 2/3 prévue par le premier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne prévoit cette majorité que s’il s’agit des parties communes; que cette résolution doit donc être annulée sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens de nullité.
Selon déclaration du 21 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’ a relevé appel de cette décision en ce qu’elle annule la résolution n°12 de ladite assemblée générale, condamne le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’ et [P] [B] in solidum à payer à [Y] [F] [U] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’ et [P] [B] aux dépens.
Selon déclaration du 22 septembre 2020, Mme [B] relève appel de la même décison avec pour objet : ‘appel nullité’.
Selon ordonnance du 1er mars 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des instances : n° RG 20/09060 et RG 20/9004, l’affaire étant poursuivie sous ce seul et unique numéro.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’, représenté par son syndic en exercice, demande de voir :
– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation en son entier du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juillet 2016,
– Mais réformer le jugement pour le surplus,
– En conséquence réformer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution N° 12 votée à l’assemblée générale du 25 juillet 2016,
– Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la concluante au paiement de la somme de
2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,
– Rejeter la demande destinée à déclarer non écrite la clause d’intégration du poste d’eau au titre des charges communes,
– Rejeter aussi la demande de Madame [F] [U] en paiement de dommages et intérêts,
– Déclarer licite la résolution N° 12 au regard des explications qui précédent,
– Débouter en conséquence Madame [F] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et de son appel incident,
– Condamner Madame [F] [U] à payer à la copropriété concluante la
somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la concluante, l’intimée étant aussi condamnée aux dépens distraits au profit de la SCP JOURDAN ‘ WATTECAMPS.
Le syndicat des copropriétaires du ‘[Adresse 3]’ soutient essentiellement que le procès-verbal d’assemblée général a été signé par le président de séance et le secrétaire, le syndic en exercice ; que l’intimée était présente aux débats et que l’ensemble des copropriétaires étaient présents ou représentés ; que Mme [F] [U] n’a voté que contre la résolution n°12 : qu’elle est donc irrecevable à demander l’annulation de l’assemblée générale pour méconnaissance d’une règle de forme ; que la résolution n°12 avait pour objet de voter sur le projet de règlement de copropriété ; que la copropriété n’a existé qu’au lendemain du partage familial au profit des deux enfants de M et Mme [B] ; qu’il n’y avait donc pas de règlement de copropriété ; qu’il s’agissait d’un immeuble bourgeois ne comprenant que 7 appartements ; que les commerces en nombre réduit (4) sont tous situés au rez de chaussée ; qu’il convient d’apprécier in concreto la destination de l’immeuble ; que Mme [B] justifie du parfait entretien des lieux : que le poste eau supplémentaire permet d’assurer l’entretien des parties communes.
Selon ses dernières conclusions notifées par voie électronique le 14 mai 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [P] [B] demande de voir :
– infirmer en sa totalité le jugement déféré,
– débouter Mme [F] de ses demandes,
– la condamner à lui verser une somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
– la condamner à une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Mme [B] fait essentiellement valoir que la destination de l’immeuble se caractérise par une magnifique architecture datant de la Belle Epoque ; que l’immeuble est situé dans un quartier chic du centre-ville de [Localité 5] ; que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes et par ses caractères ou sa situation ; qu’il est ainsi compréhensible de ne pas autoriser toutes activités commerciales du type AIRBNB du fait de la clause d’habitation bourgeoise tacitement acceptée par le projet de règlement de copropriété ; que cette activité pourrait causer un trouble anormal de voisinage et un sentiment d’insécurité des occupants permanents ; que la famille [B] a toujours eu le souci constant de gérer l’immeuble en ‘bon père de famille’ ; qu’un constat d’huissier du 2 octobre 2019 démontre l’exigüité de l’escalier d’accès aux mansardes, sa dangerosité en cas de chargement avec des valises, l’absence de respect des normes de sécurité et le risque de chute en découlant ; que l’intimée a exercé un abus de minorité ; qu’il n’y a pas de mainmise de la part de la famille [B] puisque la copropriété est composée de 6 copropriétaires.
Selon ses dernières conclusions notifées par voie électronique le 18 février 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [Y] [F] [U] demande de voir :
– RECEVOIR l’appel incident de Madame [Y] [U] [F] et le dire bien fondé.
– ORDONNER la jonction des procédures RG 20/09004 et RG 20/09060.
– CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire en NICE en tous ses points sauf en ce
qu’il a :
– débouté Madame [Y] [U] [F] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5] (Alpes Maritimes) en date du 25 juillet 2016.
– n’a pas dit et jugé que l’ajout des «frais du poste d’eau situé dans le jardin » dans 1’énumération des charges communes en page 11 du Règlement de Copropriété doit être réputé non écrit.
– débouté Madame [Y] [U] [F] de sa demande légitime à titre de dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 1500 €.
– Aussi, statuant à nouveau :
1. A titre principal : sur la nullité de l’assemblée générale du 25 juillet 2016 :
– CONSTATER que le procès-verbal de l’assemblée générale du 25/07/2016 n’a fait l’objet d’une transmission pour lecture et signature que trois jours après la tenue de ladite assemblée ;
– Par conséquent,
– PRONONCER la nullité de l’assemblée générale du 25 juillet 2016 comme ayant contrevenu aux
dispositions d’ordre public de l’article 17 du décret du 17/03/1967 imposant que la rédaction du procès-verbal intervienne séance tenante, c’est à dire au fur et à mesure de l’examen de l’ordre du jour, voire en fin d’assemblée, mais, en toute hypothèse, avant sa clôture.
– A titre subsidiaire: sur la nullité de la résolution numéro 12 de l’assemblée générale du 25 juillet 2016 :
– CONSTATER qu’au niveau de la résolution numéro 12, relative à l’adoption du Règlement de Copropriété, le syndic a proposé en cours d’Assemblée Générale, l’adoption de 24 modifications par
rapport à la mouture adressée dans le cadre de la convocation, dont certains points présentaient des
restrictions significatives en matière de jouissance des parties privatives ;
– CONSTATER que le Règlement de Copropriété proposé à l’Assemblée Générale du 25 juillet 2016
porte tant sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, mais il conceme également l’usage des parties privatives et en particulier, il apporte des restrictions à la jouissance de ces parties privatives, en prohibant notamment les locations en meublé de courte durée, même d’appartements entiers ainsi que la sous-location ;
– Par conséquent,
– DIRE ET JUGER que solliciter le vote des copropriétaires sur un projet de Règlement de Copropriété sur lequel le syndic a apporté 24 rectifications et/ou ajouts en cours d’Assemblée Générale, ne satisfait pas à l’exigence de transmission visée par les articles 11 et 13 du Décret du 17/03/1967 et ne permet pas aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé sur le texte ainsi amendé;
– DIRE ET JUGER que la résolution numéro 12 apporte des restrictions à la jouissance des parties
privatives, en prohibant notamment les locations en meublé de courte durée, même d’appartements
entiers ainsi que la sous-location et aurait donc dû être adoptée à l’unanimité ;
– PRONONCER la nullité de la résolution numéro 12 de l’assemblée générale du 25 juillet 2016.
3- A titre infiniment subsidiaire : sur la nécessité de réputer non écrite la clause prohibant « les locations en meublé de courte durée, même d’appartements entiers » ainsi que « l’intégration des frais du poste d’eau situé dans le jardin » au titre des charges communes :
– Sur la clause prohibant « les locations en meublé de courte durée, même d’appartements entiers »
– CONSTATER que le Règlement de Copropriété autorise les professions libérales tant au rez de chaussée qu’aux étages ainsi que les commerce, à l’exception des métiers de bouche ;
– CONSTATER que la prohibition des locations meublées de courte durée apporte une restriction
aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte de ses caractères et de sa situation ;
– Par conséquent,
– DIRE ET JUGER que la clause stipulant que les locations en meublé de courte durée seront interdites doit être réputée non écrite.
– VOIR CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 3] » à verser à Madame
[Y] [U] [F] de légitimes dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à 1500 euros ;
– Sur « l’intégration des frais du poste d’eau situé dans le jardin » au titre des charges communes :
– CONSTATER que le syndic a, dans le cadre de la résolution numéro 12 indiqué : «Page 19 : ajout d’un point supplémentaire concernant les frais du poste d’eau situé dans le jardin et les frais d’élagage des arbres de hautefutaie (de plus de 3,5 mètres de haut) ».
– CONSTATER que cela revient à imputer dans les charges communes générales, les frais du poste
d’eau inhérents à un jardin qui n’est autre que le jardin sur lequel le lot numéro 11 s’est vu attribuer
un droit exclusif de jouissance.
– Par conséquent,
– DIRE ET JUGER que l’ajout des «frais du poste d’eau situé dans le jardin » dans l’énumération des charges communes en page 11 du Règlement de Copropriété soit réputé non écrit.
– DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du
– DIRE ET JUGER que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, Madame [Y] [F] [U] sera exonérée de participation aux frais inhérents à la présente procédure;
– VOIR CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du
[P] [B] à verser pour chacun d’eux à Madame [Y] [F] [U] une
somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître CECCANTINI.
Mme [F] [U] fait essentiellement valoir que souhaitant relire le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2016, en qualité de scrutatice, elle n’a reçu sa première version que 3 jours plus tard et a refusé de le signer ; que cependant, en vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal est signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs ; que la force probante des mentions du PV diffusé aux copropriétaires est posée et justifie son annulation ; qu’il existe une suprématie de la famille [B] sur la copropriété, Mme [B] ayant 5950 tantièmes sur 12000 et M. [L] [B], ayant 4675 tantièmes ; que 24 modifications ont été apportées au projet de règlement de copropriété au cours de l’assemblée générale et que cela n’a donc pas permis un vote éclairé ; que l’ajout de la prohibition selon laquelle les locations meublées de courte durée seront interdites alors que dans le projet joint à la convocation il était indiqué que les locations en meublé par appartement entier seront autorisées a pour conséquence de dénaturer le projet de règlement par rapport à la version jointe à la convocation ; ; que les questions portant sur les droits des copropriétaires afférentes aux parties privatives exigent un accord unanime ; que tous les greniers du 5étage ont été transformés en studios par la famille [B] ; que la copropriété n’est pas un immeuble de standing ; que des professions libérales peuvent s’installer dans les étages ; que les frais du poste d’eau sont ceux d’un jardin (lot n°11) avec un droit de jouissance exclusif ; qu’il est totalement inaccessible aux autres copropriétaires ; que le jugement déféré n’a pas statué sur ce point alors que cela constituait une prétention de Mme [F] [U].
La procédure a été clôturée le 11 octobre 2023.
Motivation
Dispositif
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 9 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Nice sauf en ce qu’il convient de déclarer irrecevable, et non de rejeter, la demande de Mme [Y] [F] [U] aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2016 ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 5] et Mme [P] [B] à payer à Mme [Y] [F] [U] la somme de 2000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 5] et Mme [P] [B] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître CECCANTINI, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
DIT que Mme [Y] [F] [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires ainsi que frais irrépétibles et des dépens dont la charge ne devra être répartie qu’entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,