2ème Chambre
ARRÊT N° 350
N° RG 20/04844 – N° Portalis DBVL-V-B7E-Q7KE
(2)
M. [N] [E] [C] [H]
[H] GROUPE CONTROLE SAS
C/
S.A. SOCIETE FORESTIERE DE LA CAISSE DES DEPOTS ET CONS IGNATIONS
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
– Me Eric DEMIDOFF
-Me Benoît BOMMELAER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 30 JUIN 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,
Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,
Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme [G] [U], lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 28 Mars 2023, , tenue en double rapporteur , sans opposition des parties par Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, et Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Juin 2023, après prorogations, par mise à disposition au greffe, signé par Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère, ayant participé au délibéré collégial, pour le Président empêché,
****
APPELANTS :
Monsieur [N] [E] [C] [H]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
[H] GROUPE CONTROLE SAS
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
S.A. SOCIETE FORESTIERE DE LA CAISSE DES DEPOTS ET CONS IGNATIONS
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Emilie ASSOUS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
2
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 8 octobre 2015, M. [N] [H], agissant en qualité de mandant, et la Société Forestière de la Caisse des dépôts et consignations (la SFCDC), agissant en qualité de mandataire, ont signé un mandat de recherche aux termes duquel cette dernière était chargée de rechercher, en vue de l’acquérir, une forêt précisément désignée comme étant la forêt de Domnaiche d’une superficie d’environ 738 hectares, située sur quatre communes du département de la Loire Atlantique pour un prix maximum souhaité de 9 000 000 euros (hors rémunération du mandataire).
Le mandat précisait, que l’achat portait sur des parts du groupement forestier de Domnaiche, propriétaire de la forêt, et fixait la rémunération du mandataire à la somme forfaitaire de 170 000 euros.
Aux termes d’un acte notarié en date du 3 mai 2016, M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle sont devenus cessionnaires des parts sociales du groupement forestier de Domnaiche, respectivement à hauteur d’une part et de 2 065 parts, moyennant le prix de 4 138,43 euros pour le premier et de 8 545 861,57 euros pour la seconde.
Estimant que cette cession était intervenue en violation des stipulations du mandat de recherche signé le 8 octobre 2015, la Société Forestière de la Caisse des dépôts et consignations a mis M. [N] [H] en demeure de lui verser la somme de 170 000 euros HT au titre de l’indemnité compensatrice contractuellement convenue.
Par actes d’huissier de justice en date des 18 et 23 mai 2018, la société forestière de la Caisse des dépôts et consignations a fait assigner M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle devant le tribunal de grande instance de Rennes en paiement de diverses sommes pour violation du mandat de recherche signé.
Par jugement du 1er septembre 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a :
Dit n’y avoir lieu à annulation du mandat de recherche signé le 8 octobre 2015,
Condamné solidairement M. [N] [H] et la société SAS [H] Groupe Contrôle à verser à la Société Forestière de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 170 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2017,
Rejeté le surplus des demandes principales et la demande reconventionnelle,
Condamné in solidum M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle aux dépens, ainsi qu’à verser à la Société Forestière de la Caisse des dépôts et consignations une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Ordonné l’exécution provisoire.
M. [H] et la SAS Groupe [H] sont appelants du jugement et par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2021, ils demandent de :
Infirmer en intégralité le jugement du 01 septembre 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de Rennes
Dire et juger qu’à défaut pour la SA Société Forestière de la Caisse des Dépôts et Consignations de justifier de sa possibilité légale à établir des mandats immobiliers, le mandat de recherche conclu le 8 octobre 2015 entre les parties est nul.
Dire et juger que, au visa de l’adage « la fraude corrompt tout », la SA Société Forestière de la Caisse des dépôts et Consignations a adopté un comportement frauduleux lors de la ratification du mandat de recherche avec M. [N] [H].
Dire et juger que la SA Société Forestière de la Caisse des dépôts et Consignations a commis un dol en faisant ratifier à M. [N] [H] un mandat de recherche en pratiquant des man’uvres et des mensonges.
Dire et juger que M. [H] a commis une erreur, cause de nullité puisque portant sur les qualités essentielles de la prestation due et sur celles du cocontractant.
Dire et juger que le mandat de recherche conclu entre M. [N] [H] et la SA Société Forestière de la Caisse des dépôts et Consignations est irrégulier.
En conséquence,
Prononcer la nullité du mandat de recherche établi entre la SA Société Forestière de la Caisse des dépôts et Consignations et M. [N] [H].
Débouter la SA Société Forestière de la Caisse des dépôts et Consignations de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
Réduire les dommages et intérêts sollicités par la partie adverse dans de notables proportions, à la mesure du travail effectué qui est en réalité inexistant.
En tout état de cause
Condamner la SA Société Forestière de la Caisse des dépôts et Consignations à verser à M. [N] [H] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Condamner la SA Société Forestière de la Caisse des dépôts et Consignations à régler à M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle la somme de 4 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 25 juin 2021, la société Forestière de la Caisse des dépôt et consignation demande de :
Confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annulation du mandat de recherche signé le 8 octobre 2015,
Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle à verser à la SFCDC la somme de 170 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2017,
Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SFCDC de sa demande de paiement de dommages et intérêts,
Condamner solidairement M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle à payer à la SFCDC la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date de vente des parts sociales du Groupement Forestier de Domnaiche,
Condamner solidairement M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle à payer à la société SFCDC la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus de la somme de 3 000 euros à laquelle ils ont déjà été condamnés à lui régler en première instance,
Condamner solidairement M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle aux entiers dépens en sus des dépens de première instance auxquels ils ont déjà été condamnés.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions visées.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la nullité du mandat de recherche :
M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle soulèvent la nullité du mandat de recherche pour défaut de justification de la possibilité pour la SFCDC d’établir des mandats immobiliers.
La SFCDC produit aux débats la copie de la carte professionnelle délivrée le 9 avril 2013 en application de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970 portant le numéro T n° 7340 et l’autorisant à réaliser des transactions sur immeubles et fonds de commerce de sorte que le moyen de nullité n’est pas fondé.
Les appelants soutiennent que le mandat est nul pour avoir été obtenu par fraude.
Ils font valoir que le représentant de la SFCDC s’est présenté faussement en tant que mandaté par le groupement forestier de Domnaiche pour vendre le domaine alors que ce groupement avait confié un mandat exclusif de vente à la société Financière de Courcelles. Ils expliquent que pour accréditer sa fausse qualité de mandataire du vendeur, la SFCDC lui a communiqué des documents qu’elle avait antérieurement obtenus de la société Financière de Courcelles dans le cadre d’un projet d’achat qu’elle avait elle-même formé mais qui n’a pas été mené à son terme à la suite de l’opposition du comité de direction de la SFCDC. M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle soutiennent que ces documents ont été communiqués en fraude à M. [H] pour avoir été transmis en violation de l’accord de confidentialité qui avait été conclu entre la société Financière de Courcelles et la SFCDC et que cette dernière ne peut dès lors se prévaloir d’un mandat de recherche régulier.
M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle font valoir que c’est en s’arrogeant le droit se présenter faussement comme étant le représentant du vendeur par des manoeuvres et mensonges caractérisant un dol que la SFCDC a obtenu la signature du mandat de recherche ce qui justifie qu’il soit annulé.
Il expose que c’est par erreur que M. [H] a ratifié le mandat de recherche proposé par le représentant de la SFCDC pensant à tort que celui-ci était mandaté par le Groupement Forestier de Domnaiche et que ce mandat permettrait d’entamer les négociations de vente ; qu’il a commis une erreur tant sur la qualité de la SFCDC que sur la prestation due.
Il est constant que le Groupement Forestier de Domnaiche représenté par M et Mme [D] [J] avait confié le 5 mars 2015 un mandat de vente exclusif à la société L’Epervier aux fins de parvenir à la vente des parts du groupement forestier de Domnaiche pour un montant total de minimum de 10 000 000 euros. Ce mandat a été réitéré suivant acte du 30 juin 2015 au profit de la société Financière de Courcelles qui a succédé à la société L’Epervier.
Suivant acte du 24 juin 2015, la SFCDC qui avait manifesté son intérêt pour ces biens a conclu un accord de confidentialité avec la société Financière de Courcelles relativement aux informations qui lui seraient communiquées pour lui permettre d’apprécier l’intérêt de l’acquisition.
Si M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle soutiennent que la SFCDC s’est prévalue de ces documents pour se présenter en tant que mandataire du vendeur, il sera constaté à la suite des premiers juges que suivant les échanges de courriels produits, la visite du domaine du 8 octobre 2015 a été organisée par la SFCDC en accord avec la société Financière de Courcelles ; il n’est pas contesté qu’outre un représentant du groupement Forestier, un représentant de la société Financière de Courcelles était également présent lors de cette visite.
C’est dès lors par des motifs pertinents que les premiers juges ont relevé que la société SFCDC est intervenue de manière transparente vis à vis du vendeur. Au regard de ces éléments, la signature par M. [H] le jour de la visite d’un mandat de recherche au profit de la SFCDC, par lequel il lui était confié la mission de parvenir à l’acquisition du domaine tend par lui-même à contredire que la SFDC se soit présentée auprès de M. [H] comme étant mandatée par le vendeur.
Il sera sur ce point relevé que dans le courriel adressé à M. [O] conseil de M. [H], le 2 octobre 2015 confirmant les modalités de la visite du domaine, il est indiqué qu’il y était joint une copie du mandat de recherche de sorte que M. [H] n’a pu ignorer le cadre de l’intervention de la SFCDC au moment de la visite du 8 octobre 2015 et de la régularisation du mandat.
C’est également par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu que les courriels échangés préalablement à la visite du 8 octobre 2015 entre la SFDC et la société Financière de Courcelles impliquaient implicitement mais nécessairement que le mandataire du vendeur acceptait d’engager les négociations avec M. [H] par l’intermédiaire de la SFCDC. Le fait que la SFCDC ait pu communiquer des documents sur la situation financière du domaine n’apparaît pas en soit suffisant pour établir l’existence d’une fraude, la communication de documents comptables étant utiles pour appréhender la situation économique du domaine et apprécier sa valeur.
Il n’est pas fourni d’éléments de nature à établir que ces données n’ont pas été régulièrement communiquées par la société Financière de Courcelles dans le cadre de l’exercice de son propre mandat donné par le vendeur ce qui ne saurait suffisamment résulter du courrier adressé par M. [J] représentant du groupement forestier au notaire et dans lequel il se plaint d’avoir pu constater que M. [H] n’avait eu communication que de documents tronqués et n’avait pas signé de clause de confidentialité.
L’existence de similarités entre les données fournies à M. [H] et celles qui avaient été communiquées antérieurement à la SFCDC dans le cadre de son propre projet d’acquisition ne sauraient suffire à établir l’existence d’un manquement à la clause de confidentialité dans la mesure où les deux projets sont pratiquement contemporains et pouvaient justifier de la fourniture par le mandataire du vendeur de renseignements analogues pour éclairer les acquéreurs, la SFCDC faisant par ailleurs valoir à juste titre que M. [H] était en tout état de cause tiers à la convention de confidentialité.
Au regard de ces éléments, il n’apparaît pas que M. [H] ait pu se méprendre sur la portée du mandat de recherche qu’il a confié à la SFCDC. Il n’établit pas davantage qu’il ait été obtenu par dol ou fraude.
M. [H] soutient que le mandat est irrégulier du fait de la description du bien et de la mention du prix d’acquisition mais c’est par de justes motifs adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu que la désignation précise du bien objet de l’acquisition projetée impliquait, au-delà de sa présentation, une assistance à la négociation, étant sur ce point constaté que le mandat mentionnait un prix maximum souhaité de sorte que ce mandat n’était pas dépourvu d’objet.
Il est constant que par application des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version en vigueur à la date du mandat litigieux, un agent immobilier ne peut réclamer de commission ou rémunération lorsqu’il négocie ou s’engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.
Si M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle évoquent une visite des lieux organisée le 2 octobre 2015, date également évoquée dans l’attestation de M. [J] non datée mais postérieure, cette indication, qui n’est étayée par aucune autre pièce, apparaît contredite par l’ensemble des échanges par courriels intervenus entre les parties les 30 septembre et 2 octobre 2015 et suivant lesquels la visite des lieux a été organisée le 8 octobre 2015 de sorte que l’indication du 2 octobre 2015 apparaît relever d’une erreur matérielle de date.
Il ne ressort d’aucun élément que la société SFCDC se soit en engagée ou ait entrepris des négociations antérieurement à cette visite, les premiers juges relevant de manière pertinente qu’elle avait adressé le mandat de recherche préalablement à la visite du 8 octobre 2015 et qu’il n’est pas discuté que la signature de ce mandat de recherche en constituait un préalable. C’est en outre postérieurement et par courriel du 15 octobre 2015 que la SFCDC a transmis à M. [H] son dossier. Dans son courrier au notaire, M. [J] précise que c’est à l’occasion de la seconde visite de M. [H], nécessairement postérieure à celle du 8 octobre 2015, qu’il a pu constater la valeur des documents qui avaient été remis par la SFCDC.
S’agissant de l’absence de bon de visite c’est par de justes motifs que les premiers juges ont relevé que l’absence de bon de visite était en l’occurrence sans incidence sur la validité du mandat dans la mesure où il est suffisamment établi que la visite a été réalisée en accord et en présence du vendeur et de son mandataire qui a été avisé de l’intervention la SFCDC en qualité de mandataire de M. [H].
Au regard de ces éléments, il apparaît que les négociations ont été entreprises postérieurement à la signature du mandat de recherche et à la visite et c’est en conséquence par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu qu’il était régulier et qu’il n’y avait lieu à son annulation.
Sur la réduction de l’indemnité :
A l’appui de sa demande de réduction de l’indemnité compensatrice, M. [H] et la société [H] Groupe Contrôle font valoir que les sommes réclamées sont disproportionnées au regard d’un travail qui a en réalité été inexistant puisque la SFCDC n’a entrepris aucune recherche et disposait de tous les éléments pour les avoir précédemment obtenu. Ils font valoir que la SFCDC n’a joué aucun rôle dans la négociation puisque l’acquisition a été traitée directement.
Mais c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu le caractère déterminant de l’intervention de la SFCDC qui a mis en relation M. [H] et les vendeurs, a organisé la première visite et transmis dans son courrier du 15 octobre 2015 les bilans et comptes de résultat, élaboré un budget prévisionnel, étudié les incidences fiscales.
La cession de parts du groupement forestier de Domnaiche en date du 3 mai 2016 au profit de M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle qu’il représente est intervenue en violation de l’interdiction faite à l’acheteur, dans le mandat de recherche du 8 octobre 2015, de contracter directement avec le vendeur pendant la durée du mandat et douze mois après son expiration, ce qui autorise la Société Forestière de la Caisse des dépôts et consignations à réclamer l’indemnité forfaitaire compensatrice prévue à la convention et qui égale au montant de la rémunération prévue.
S’il ressort des attestations de l’expert comptable et de l’expert forestier produites aux débats par les appelants que M. [H] avait fait appel à ces professionnels pour finaliser le projet d’acquisition, ces interventions qui ne résultent que du choix de M. [H], ne sauraient justifier la privation de la SFCDC de la rémunération contractuellement prévue en cas de réalisation de la vente. Dans son courriel du 10 novembre 2015 en réponse aux interrogations de la SFCDC sur les suites que M. [H] entendait donner, M. [O] a fait part au représentant de la SFCDC que M. [H] était ‘attaché à vos conseils’, ce qui tend à confirmer la bonne exécution du mandat.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle à payer à la SFCDC la somme de 170 000 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 mars 2017.
S’agissant de la demande complémentaire de dommages-intérêts l’existence d’un désaccord sur les conditions d’application du contrat, y compris en ce qu’il a été porté en appel ne permet pas de caractériser un abus. La SFCDC ne justifie pas que le retard dans le paiement lui occasionne un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SFCDC de sa demande de dommages-intérêts complémentaire.
Les appelants succombant en leurs demandes principales seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure.
Les appelants seront condamnés aux dépens d’appel et à payer à la SFCDC une indemnité de 2 500 euros pour les frais irrépétibles d’appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Rennes.
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle à payer à la Société Forestière de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum M. [N] [H] et la société [H] Groupe Contrôle aux dépens d’appel.
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT