1. Il est important de vérifier que les assignations et les actes de procédure sont correctement libellés, notamment en ce qui concerne les noms des parties, afin d’éviter toute contestation ultérieure sur la validité de ces actes.
2. En cas de mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un contrat de location, il est essentiel de respecter les délais et les procédures prévus par la loi pour éviter toute contestation sur la régularité de la résiliation du contrat.
3. Il est recommandé de fournir des justificatifs et des preuves solides pour étayer ses contestations et demandes en justice, afin de renforcer la crédibilité de ses arguments et d’augmenter ses chances de succès devant le tribunal.
Mme [Y] [M] a consenti un bail à [F] [X] pour un appartement à usage d’habitation en 1972. Après le décès de [F] [X], M. [W] [X] a bénéficié de la transmission directe du bail en tant qu’héritier. La société OCP Saint-Martin a assigné M. [X] en référé pour non-paiement des loyers et a obtenu une ordonnance d’expulsion et de paiement d’arriérés. M. [X] a fait appel de cette décision en demandant l’annulation de l’assignation et du commandement de payer, ainsi que des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. La cour a déclaré irrecevables les conclusions de la société OCP Saint-Martin et une requête de rectification d’erreur matérielle a été déposée.
Sur la demande d’annulation de l’assignation
La cour a rejeté la demande d’annulation de l’assignation formulée par l’appelant, considérant que l’erreur de prénom n’avait pas causé de préjudice et que le locataire avait eu suffisamment de temps pour préparer sa défense.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formée par la société OCP Saint-Martin
La cour a confirmé l’acquisition de la clause résolutoire du bail, estimant que le commandement de payer était régulier et que les contestations du locataire n’étaient pas sérieuses.
Sur les contestations relatives au commandement de payer
La cour a rejeté les contestations du locataire concernant le commandement de payer, estimant qu’il avait bien reçu l’acte complet et que les sommes réclamées étaient justifiées.
Sur la mauvaise foi alléguée de la société OCP Saint Martin
La cour a estimé que la mauvaise foi de la bailleresse n’était pas établie, soulignant qu’elle avait agi de manière régulière et qu’aucun trouble manifestement illicite n’avait été caractérisé.
Sur le solde de la dette
La cour a confirmé la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif, considérant que l’obligation n’était pas sérieusement contestable.
Sur le montant de l’indemnité d’occupation
La cour a rectifié une erreur matérielle concernant le montant de l’indemnité d’occupation, précisant qu’elle serait égale au loyer mensuel.
Sur la demande reconventionnelle d’accès à la chambre de bonne formée par M. [X]
La cour a rejeté la demande de restitution de la chambre de bonne, faute de preuves suffisantes de la jouissance du locataire.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] pour absence de mise à disposition d’une boîte aux lettres
La cour a rejeté la demande de dommages et intérêts, estimant que le préjudice n’était pas établi.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail
La cour a rejeté la demande de délais de paiement, considérant que le locataire n’avait pas justifié d’efforts de paiement.
Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux formée par M. [X]
La cour a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux, estimant que le locataire ne remplissait pas les conditions prévues par la loi.
Sur les frais et dépens
L’appelant a été condamné aux dépens et débouté de sa demande d’indemnité.
– Indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle initialement fixée à 704,79 euros par trimestre.
– Nouvelle indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle fixée à 2.114,37 euros par trimestre, plus les charges, jusqu’à la libération effective des lieux.
– Condamnation de M. [X] aux dépens.
– Rejet de la demande de M. [X] fondée sur l’article 700, 2°, du code de procédure civile.
Réglementation applicable
– Code de procédure civile: articles 648, 54, 114, 656, 657, 658, 834, 835
– Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948: article 80, 26, 27, 28, 32
– Code civil: articles 1875, 1876, 1343-5
– Code des procédures civiles d’exécution: articles L. 412-3, L. 412-4
– Code de la construction et de l’habitation: articles L. 441-2-3, L. 441-2-3-1
Avocats
Bravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier :
– Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0546
– Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716
Mots clefs associés
– Contrat de bail du 1er octobre 1972
– Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948
– Transmission directe du bail en qualité d’héritier
– Commandement de payer
– Clause résolutoire
– Arriéré locatif
– Expulsion avec concours de la force publique
– Indemnité d’occupation
– Assignation en référé
– Appel de décision
– Nullité de l’assignation
– Contestations sérieuses
– Dommages-intérêts
– Astreinte
– Suspension des effets de la clause résolutoire
– Débouter de demandes
– Rectification d’erreur matérielle
– Production du bail en cours de délibéré
Chargement en cours…
* * *
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 1 – Chambre 8
ARRÊT DU 12 JANVIER 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09643 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWSQ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22/05409
APPELANT
M. [W] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0546
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/008667 du 17/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A.S.U. OCP SAINT MARTIN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Florence LAGEMI, Présidente de chambre
Rachel LE COTTY, Conseillère
Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
Par contrat du 1er octobre 1972 soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, Mme [Y] [M] a consenti un bail à [F] [X] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] au 5ème étage, moyennant un loyer (alors de 320,38 francs par mois) payable par quarts et d’avance, charges en sus.
[F] [X] est décédé le 15 mai 1988 et son épouse, [P] [X], est décédée le 13 octobre 2015.
Par un arrêt du 17 décembre 2019, la cour d’appel de Paris a constaté que M. [W] [X] avait bénéficié de la transmission directe du bail en qualité d’héritier.
Par acte du 27 janvier 2022, la société OCP Saint-Martin, venant aux droits de Mme [Y] [M], a fait délivrer à M. [W] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en application de l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948, à hauteur de la somme de 37.288 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2022.
Par acte du 1er juillet 2022, la société OCP Saint-Martin a assigné M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties au 27 février 2022, ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et condamner M. [X] au paiement d’une provision de 42.351,80 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.
Par ordonnance du 7 mars 2023, le juge des référés a :
constaté que l’assignation n’est pas nulle ;
constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 1972 entre Mme [Y] [M] et [F] [X] concernant l’appartement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 février 2022 ;
ordonné en conséquence à M. [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;
dit qu’à défaut pour M. [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OCP Saint-Martin pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
condamné M. [X] à verser à la société OCP Saint-Martin la somme provisionnelle de 44.894,66 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date du 31 décembre 2022 ;
condamné M. [X] à verser à la société OCP Saint-Martin une indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi (soit la somme de 704,79 euros ce jour) et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;
débouté la société OCP Saint-Martin de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;
débouté M. [X] de l’intégralité de ses demandes ;
condamné M. [X] aux dépens.
Par déclaration du 29 mai 2023, M. [X] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 novembre 2023, il demande à la cour de :
infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et ce faisant, statuant à nouveau,
A titre liminaire,
prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 1er juillet 2022 ;
prononcer la nullité du commandement de payer ;
A titre principal,
constater l’existence de contestations sérieuses ;
En conséquence,
dire n’y avoir lieu à référé ;
et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;
A titre subsidiaire et reconventionnel,
constater l’existence de contestations sérieuses portant sur la créance locative revendiquée ;
En conséquence,
dire n’y avoir lieu à référé ;
et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;
condamner à titre provisionnel la société OCP Saint-Martin à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 5.000 euros pour le préjudice de l’absence de mise à disposition de boîtes aux lettres depuis la suppression du poste de gardien ;
condamner la société OCP Saint-Martin à lui restituer sous astreinte de 50 euros par jour de retard 15 jours après la signification de « l’ordonnance » à intervenir les clés de la chambre de bonne située au 6e étage dont la jouissance a été accordée le 1er septembre 1976 ;
condamner la société OCP Saint-Martin à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;
A titre plus subsidiaire,
lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du solde de la dette ;
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;
A titre encore plus subsidiaire,
octroyer des délais de paiement et pour quitter les lieux à M. [X] ;
débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;
condamner « solidairement » la société OCP Saint-Martin à payer la somme de 2.000 euros HT à Maître Labergere ainsi qu’aux entiers dépens.
Par ordonnance du 15 novembre 2023, le conseillé désigné par le premier président a déclaré irrecevables les conclusions de la société OCP Saint-Martin.
Par une requête aux fins de rectification d’erreur matérielle remise et notifiée le 17 novembre 2023, la société OCP Saint-Martin demande à la cour de rectifier l’ordonnance entreprise en ces termes : « condamnons M. [W] [X] à verser à la société OCP Saint-Martin une indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges dus si le contrat s’était poursuivi (soit la somme de 3.083,37 euros), et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ».
L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 novembre 2023.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
En cours de délibéré, la cour a demandé aux parties la production du bail, ce que l’appelant a fait le 30 novembre 2023, après l’audience.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande d’annulation de l’assignation
L’appelant expose que l’assignation devant le premier juge a été délivrée à M. [O] [X] alors qu’il s’appelle M. [W] [X], en violation des dispositions des articles 648 et 54 du code de procédure civile. Il soutient que cette erreur lui a causé grief en ce qu’il n’a pu effectuer les démarches administratives lui permettant de solliciter les aides offertes en cas de procédure judiciaire d’expulsion.
Mais M. [X] a été représenté en première instance et a bénéficié d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Ainsi que l’a relevé le premier juge, les services sociaux ont également été en mesure de lui faire parvenir une fiche de diagnostic social concernant le locataire. Celui-ci n’a donc subi aucun grief lié à l’erreur de prénom affectant l’assignation, de sorte que la nullité de cet acte n’est pas encourue, en application de l’article 114 du code de procédure civile.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formée par la société OCP Saint-Martin
Il est rappelé que l’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement frappé d’appel.
Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l’article 80 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
« Nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.
La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le juge des référés saisi par le preneur dans le délai d’un mois susvisé peut lui accorder pour le paiement du loyer des délais dans les termes de l’article 1343-5 du code civil.
Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés au locataire. La clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué si le locataire se libère dans les conditions déterminées par l’ordonnance du juge ».
En l’espèce, le bail du 1er octobre 1972 liant les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de « non-paiement d’un seul des termes échus, accessoires et intérêts », conformément aux dispositions de ce texte.
Un commandement de payer la somme de 37.288 euros en principal et visant la clause résolutoire du bail a été signifié par la société OCP Saint-Martin, bailleur, à M. [X] le 27 janvier 2022.
Celui-ci soulève plusieurs contestations sérieuses justifiant, selon lui, qu’il n’y ait lieu à référé.
Il est rappelé que la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, ne peut annuler un commandement de payer, comme sollicité dans les conclusions de l’appelant, mais qu’elle peut, le cas échéant, constater que les contestations du locataire sont suffisamment sérieuses pour priver cet acte de ses effets au regard de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, qui n’est pas alors mise en oeuvre régulièrement.
Sur les contestations relatives au commandement de payer
M. [X] expose que le commandement a été délivré à M. [O] [X], de sorte qu’il est nul en application de l’article 648 du code de procédure civile. Il ajoute qu’il ne disposait pas de boîte aux lettres et qu’en conséquence, il n’est pas établi qu’il ait reçu l’acte du commissaire de justice, qui a été simplement glissé sous sa porte. Il soutient encore que le commandement qui lui a été remis est incomplet puisque l’acte comporte cinq feuillets, alors que le commandement versé aux débats en comprend six.
Mais l’erreur relative au prénom n’a causé aucun grief à M. [X], qui n’a pu sérieusement douter qu’il était le destinataire de l’acte au regard de l’ensemble des autres mentions qui y figuraient.
De même, l’absence de boîte aux lettres n’entache pas en elle-même la signification d’un acte de commissaire de justice d’irrégularité et, en l’espèce, l’acte a été remis à l’étude, conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, après que le commissaire de justice ait vérifié le domicile de M. [X] (« certifié par le gardien de l’immeuble ») et constaté que son nom « figurait sur la liste des occupants ». M. [X] étant absent, le commissaire de justice a laissé « sous la porte » l’avis de passage prévu par ce texte ainsi que par l’article 655 du code de procédure civile et a adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile contenant copie de l’acte.
Ces mentions du procès-verbal de signification font foi jusqu’à inscription de faux et ne sont au demeurant pas contredites par l’appelant, qui se borne à critiquer la remise du pli « sous sa porte ».
Enfin, s’agissant du nombre de feuilles, le commissaire de justice indique que « la copie signifiée comporte cinq feuilles », alors que l’acte versé aux débats en comporte six, ce qui est conforme aux dispositions précitées du code de procédure civile ainsi que de l’article 657, la copie signifiée ne comportant pas les formalités et diligences accomplies par le commissaire de justice pour la remise de l’acte, qui figurent sur la dernière feuille de l’original.
En tout état de cause, M. [X] a reçu l’acte complet, qui figure parmi les pièces qu’il produit (pièce n° 2), et il a pu en débattre contradictoirement en première instance et en appel. Se bornant à faire état d’un « nécessaire grief », il ne soutient pas, et démontre encore moins, qu’en raison de la réception d’un acte incomplet, il n’aurait pas été en mesure de comprendre les obligations lui incombant et de régler sa dette dans le délai d’un mois afin d’échapper à ses conséquences s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Les contestations soulevées ne sont donc pas sérieuses.
Sur les contestations relatives aux sommes réclamées dans le commandement de payer
L’appelant expose que la bailleresse a commis une erreur en mentionnant dans le commandement des provisions pour charges pour les années 2020 et 2021, dont elle ne pouvait justifier, ce que celle-ci a reconnu en déduisant de la dette la somme de 10.961,97 euros. Il soutient que cette erreur atteste de la mauvaise foi de la société OCP Saint-Martin.
Mais, ainsi que l’a exactement rappelé le premier juge, un commandement délivré pour un montant erroné n’est pas nul et doit être cantonné au montant réellement dû par le débiteur.
Au cas présent, le montant erroné des causes du commandement n’est pas de nature à justifier son annulation et, par suite, à constituer une contestation sérieuse, et la mauvaise foi de la bailleresse n’est pas établie puisqu’elle a elle-même immédiatement reconnu son erreur, ainsi que l’expose M. [X] dans ses conclusions.
M. [X] fait également valoir que le montant du loyer réclamé n’est pas justifié et qu’il ne correspond ni au titre de propriété de la société OCP Saint-Martin, qui mentionne un loyer annuel de 5.555,04 euros concernant son appartement, ni à la superficie réelle de celui-ci, qui est de 78,46 m² et non de 124 m² comme mentionné au bail, ni aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, dont l’article 27 ne permet pas de majorer le loyer de 50% le concernant.
Selon l’article 26 de la loi du 1er septembre 1948, « le prix des loyers des locaux soumis aux dispositions de la présente loi est déterminé en application des règles ci-après ».
Aux termes de l’article 27, alinéas 1 à 3, de la loi du 1er septembre 1948 :
« La valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu’elle résulte de l’article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l’article 30.
Lorsque la faculté de céder ou de sous-louer est incluse dans un bail portant sur un local à usage professionnel, la valeur locative ainsi déterminée pourra être majorée, pendant le cours du bail, de 50 p. 100 au maximum.
Le montant du loyer des locaux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été postérieurement au 1er juillet 1966 transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l’article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 p. 100. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d’attribution de l’un de ces droits au conjoint du locataire ou de l’occupant ni en cas de transfert à un descendant mineur ».
L’article 28 de la même loi précise que :
« Un décret, pris sur le rapport du ministre chargé de la reconstruction et de l’urbanisme, déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu’il soit tenu compte, notamment, de la hauteur du plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local.
Il définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes.
Le même décret précisera également les correctifs applicables à l’ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d’entretien, de sa vétusté, de l’importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d’équipement propres, soit au local, soit à l’ensemble de l’immeuble.
Ne pourront entrer en ligne de compte dans l’évaluation des correctifs que les éléments d’équipement et de confort fournis par le propriétaire ».
En application de ces dispositions, le montant du loyer n’est donc pas fixé en fonction de la superficie réelle du bien mais de la surface corrigée.
Or, l’appelant ne conteste pas que le bail mentionne une valeur locative de 124 m², qui est certes différente de la surface des locaux résultant du certificat de superficie qu’il produit (78,46 m²), mais correspond à l’application des dispositions précitées de la loi du 1er septembre 1948.
En outre, la majoration de 50% est applicable, conformément aux dispositions de l’article 27, alinéa 3, précité puisqu’il n’a pas bénéficié du transfert du bail durant sa minorité.
En effet, sa mère, [P] [X], est, selon les termes de l’arrêt de la cour du 17 décembre 2019, « devenue seule locataire au jour du décès de son conjoint », le 15 mai 1988, son fils, M. [W] [X], né le 21 décembre 1972, « ne disposant, à l’origine, d’aucun titre personnel de location ». Celui-ci a certes bénéficié de la transmission directe du bail en sa qualité d’héritier de son père, mais il n’était pas mineur lorsqu’il est devenu locataire en titre, après le décès de sa mère en 2015. Il ne peut donc invoquer le bénéfice des dispositions de l’article 27, alinéa 3, précitées aux termes desquelles la majoration de 50% n’est pas applicable « en cas d’attribution de l’un de ces droits au conjoint du locataire ou de l’occupant ni en cas de transfert à un descendant mineur ».
Au surplus, l’article 32 de la loi du 1er septembre 1948 qu’il invoque pour reprocher à la bailleresse l’absence de respect des formalités légales préalables à la majoration, n’est pas applicable dès lors qu’il règle les modalités de fixation des loyers entre propriétaires et locataires lors de l’entrée en vigueur de la loi, prévoyant l’obligation pour chaque propriétaire, « avant le 1er janvier 1949, de faire connaître à chaque locataire ou occupant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, le loyer des locaux qu’il occupe » et la possibilité pour le locataire de proposer un autre montant de loyer, le différend pouvant être porté devant le tribunal compétent le cas échéant.
En tout état de cause, si l’appelant dit ne pas être forclos pour contester le loyer demandé par la bailleresse, faute de toute notification de la majoration pratiquée, il n’a jamais engagé d’action au fond à cette fin, étant relevé que le loyer n’est que de 704,79 euros par mois actuellement pour un appartement de près de 80 m² situé au 5ème étage d’un immeuble au [Adresse 1].
Enfin, le titre de propriété de la société OCP Saint-Martin est sans incidence dans les relations entre les parties au présent litige, seul le bail permettant de déterminer le loyer applicable au locataire. De plus, ce titre de propriété du 17 mai 2021 (pièce n° 12) mentionne un impayé de loyer de 45.985,67 euros concernant M. [X], montant qui est supérieur à la provision allouée à la bailleresse par le premier juge.
Le commandement de payer du 27 janvier 2022 comporte un décompte précis des sommes réclamées au titre des loyers impayés depuis le 1er janvier 2019 avec l’explication suivante : « calcul du loyer sur les bases d’une surface corrigée de 124 m² conformément au bail du 1er octobre 1972 transmis à M. [W] [X] par succession avec majoration de 50% (article 27 alinéa 3 de la loi du 1er septembre 1948) ».
Au regard des explications qui précèdent et de ce décompte, les contestations de M. [X] relatives aux sommes réclamées ne sont pas sérieuses.
Sur la mauvaise foi alléguée de la société OCP Saint Martin
M. [X] soutient que la société OCP Saint-Martin, devenue propriétaire en mai 2021, n’a jamais pris attache avec lui, de sorte qu’il s’est retrouvé sans interlocuteur jusqu’à la délivrance du commandement de payer. Il estime avoir été « poussé à la faute » par la bailleresse, qui ne l’a pas informé du montant du loyer et ne l’a pas contacté.
Il ajoute que son père avait bénéficié de l’usage à titre gratuit d’une chambre de bonne située au 6ème étage de l’immeuble et que ce droit de jouissance n’a jamais été remis en cause jusqu’à l’intervention de la société OCP Saint-Martin le 7 février 2022, laquelle a changé la serrure sans autorisation. Il qualifie le lien entre les parties de commodat ou prêt à usage et invoque les articles 1875 et 1876 du code civil. Il soutient que la société OCP Saint-Martin a agi en dehors de tout cadre légal en s’abstenant de respecter un délai raisonnable pour récupérer la chambre.
Mais M. [X] ne produit, au soutien de sa contestation, que des lettres adressées par l’administrateur de l’immeuble en septembre et octobre 1976 à son père, autorisant celui-ci à installer l’eau et un compteur électrique dans « sa » chambre de bonne au 6ème étage.
Ces seuls éléments, qui remontent à 1976, ne permettent pas de définir le statut juridique de cette chambre de bonne et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de le faire.
En conséquence, faute de plus amples éléments de preuve, la contestation de M. [X] relative à la mauvaise foi de la bailleresse n’est pas établie, étant relevé que celle-ci n’a pas agi dans la précipitation mais a attendu plusieurs mois avant de délivrer un commandement au locataire, lequel n’a effectué aucun règlement entre janvier 2019 et janvier 2022.
Les contestations de M. [X] relatives au commandement qui lui a été délivré n’étant pas sérieuses et l’absence de règlement des loyers impayés dans le délai d’un mois qui lui était imparti n’étant pas contestée, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 février 2022, comme retenu par le premier juge, dont l’ordonnance sera confirmée de ce chef, ainsi qu’en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [X].
Sur le solde de la dette
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
M. [X] soutient que la société OCP Saint-Martin est dans l’incapacité de démontrer qu’elle dispose à son encontre d’une créance certaine, liquide et exigible mais il ne critique pas utilement les motifs du premier juge dont il ressort que la bailleresse a produit le bail fondant ses demandes ainsi qu’un décompte des loyers impayés. Il incombait dès lors au débiteur de justifier du règlement des loyers, ce qu’il ne fait pas, seuls deux justificatifs de virements de 3.099,76 euros en octobre 2022 et de 704,79 euros en avril 2023, sans aucune précision d’imputation, étant produits.
Faute de plus amples justificatifs de règlement, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné le locataire au paiement d’une provision de 44.894,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, son obligation n’étant pas sérieusement contestable.
Sur le montant de l’indemnité d’occupation
Les conclusions de l’intimée ayant été déclarée irrecevables par ordonnance du 15 novembre 2023, celle-ci est irrecevable à solliciter la rectification de l’erreur matérielle que contient selon elle l’ordonnance entreprise relativement au montant de l’indemnité d’occupation.
Néanmoins, l’appelant indique dans ses conclusions « qu’il appartiendra à la cour de se prononcer sur l’interprétation de l’ordonnance ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation », tout en sollicitant le rejet de la majoration sollicitée par la bailleresse (p. 24).
Or, il existe à l’évidence une erreur purement matérielle de l’ordonnance, qui retient, dans son dispositif, un montant d’indemnité d’occupation trimestrielle de 704,79 euros, alors que ce montant correspond au loyer mensuel, tout en énonçant que cette « indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle » est « égale au montant du loyer et charges dus si le contrat s’était poursuivi ».
Il convient en conséquence d’infirmer ce chef de dispositif en précisant que l’indemnité d’occupation trimestrielle sera égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 2.114,37 euros (3 x 704,79 euros), outre les charges.
Sur la demande reconventionnelle d’accès à la chambre de bonne formée par M. [X]
M. [X] demande la restitution sous astreinte de la chambre de bonne du 6ème étage, soutenant qu’il bénéficiait de la jouissance gratuite de cette chambre et que la prise de possession des lieux par l’intimée constitue un trouble manifestement illicite.
Mais, ainsi qu’il a été précédemment constaté, il ne produit aucune pièce permettant de constater qu’il bénéficiait de la jouissance de cette chambre, les deux lettres adressées à son père en 1976 étant très insuffisantes pour justifier de ses droits à ce jour sur cette pièce.
Ainsi, aucune photographie, aucun procès-verbal de constat, aucun échange avec les propriétaires, aucun justificatif de paiement de taxes ne sont produits, qui auraient pu attester de ce qu’il bénéficiait effectivement de la jouissance de cette chambre.
En conséquence, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé et la demande de restitution sera rejetée.
Pour les mêmes raisons, les dommages et intérêts provisionnels sollicités par M. [X] pour privation de jouissance ne peuvent qu’être rejetés, ni la faute de l’intimée ni le préjudice de l’appelant n’étant établi.
L’ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [X] pour absence de mise à disposition d’une boîte aux lettres
Le préjudice allégué n’est pas établi, M. [X] ne démontrant aucune difficulté de réception de son courrier.
Sa demande de demande de dommages et intérêts provisionnels sera donc rejetée et l’ordonnance entreprise confirmée de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail
M. [X] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, en application de l’article 80 précité de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Cependant, il ne justifie pas d’efforts de paiement, alors qu’il indique lui-même, dans ses conclusions, disposer d’économies. Il ne démontre pas davantage avoir repris le paiement du loyer courant, à l’exception d’un seul règlement.
Dans ses conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée.
Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux formée par M. [X]
M. [X] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.
L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Au cas présent, M. [X] ne remplit pas les conditions prévues par ces textes dès lors qu’il ne justifie nullement ne pas être en mesure de se reloger dans des conditions normales, qu’il n’a pas repris le paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation courante, ne démontre aucune bonne volonté dans l’exécution de ses obligations et qu’enfin, sa situation personnelle n’est pas de nature à empêcher tout déménagement et tout relogement.
Sa demande ne peut donc qu’être rejetée et l’ordonnance entreprise confirmée également de ce chef.
Au regard de ces éléments, l’ordonnance frappée d’appel sera confirmée en toutes ses dispositions, sauf en celle relative au montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle.
Sur les frais et dépens
L’appelant, partie perdante, sera tenu aux dépens et débouté de sa demande formée en application de l’article 700, 2°, du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné M. [X] à verser à la société OCP Saint-Martin une indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi (soit la somme de 704,79 euros ce jour) et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne M. [X] à payer à la société OCP Saint-Martin une indemnité trimestrielle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 2.114,37 euros par trimestre, outre les charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
Y ajoutant,
Condamne M. [X] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;
Rejette sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700, 2°, du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT