Conséquences d’un manquement aux obligations locatives : entre résiliation et délais de paiement en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : Seine Saint Denis Habitat a loué un local à usage d’habitation à Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V] épouse [N] par contrat du 27 décembre 2016, avec un loyer mensuel de 575,43 € et un dépôt de garantie de 191 €. Le 31 mai 2022, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré locatif de 2081,82 € et pour justifier d’une assurance locative. En raison du non-paiement des loyers, Seine Saint Denis Habitat a assigné les locataires en référé le 19 juillet 2024, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, le paiement d’une somme de 6151,18 € et d’autres mesures. À l’audience du 13 septembre 2024, la dette a été actualisée à 5958,78 €, et les locataires ont demandé des délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné les locataires à verser 5161,62 € en 36 mensualités, suspendu les effets de la clause résolutoire sous conditions, et autorisé l’expulsion en cas de non-respect des délais. Les locataires doivent également fournir une attestation d’assurance sous astreinte.

1. Quelles sont les conditions d’urgence pour saisir le juge des contentieux de la protection en référé ?

Le juge des contentieux de la protection peut être saisi en référé dans des cas d’urgence, conformément à l’article 834 du Code de procédure civile. Cet article stipule que le juge peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou qui justifient l’existence d’un différend.

Ainsi, pour qu’une demande soit recevable en référé, il faut prouver l’urgence de la situation.

Cela implique que la mesure demandée doit être nécessaire pour éviter un préjudice imminent ou pour protéger des droits qui pourraient être gravement affectés.

En résumé, l’urgence est un critère essentiel pour la saisine du juge en référé, et il doit être démontré par le demandeur.

2. Quelles sont les exigences de notification d’une assignation en matière locative ?

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que l’assignation doit être notifiée au moins six semaines avant l’audience.

Dans le cas présent, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience prévue le 13 septembre 2024.

Cette notification respecte donc les exigences légales, rendant l’action recevable.

Il est crucial de respecter ces délais pour garantir le droit à un procès équitable et permettre à la partie adverse de préparer sa défense.

3. Quelles sont les conditions d’application d’une clause résolutoire dans un bail locatif ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que toute clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans l’affaire en question, un commandement de payer a été signifié le 31 mai 2022, et il est resté sans effet pendant plus de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 juillet 2022.

Cela signifie que le bailleur peut demander la résiliation du bail en raison des impayés, conformément aux dispositions légales.

4. Comment se calcule le montant de l’arriéré locatif dans une procédure judiciaire ?

Seine-Saint-Denis Habitat a produit un décompte indiquant que les locataires devaient la somme de 5 958,78 euros, arrêtée au 4 septembre 2024.

Cependant, des montants ont été facturés pour des places de stationnement sans contrat de bail, ce qui a conduit à une déduction de ces sommes de la créance réclamée.

Le montant final dû par les défendeurs a été fixé à 5 161,62 euros, à valoir sur la dette locative.

Il est essentiel que les montants réclamés soient justifiés et conformes aux termes du contrat de bail pour être recevables en justice.

5. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement dans le cadre d’un litige locatif ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans cette affaire, les défendeurs ont proposé de s’acquitter de leurs dettes de manière échelonnée et ont repris le paiement intégral du loyer.

Le bailleur n’étant pas opposé à cette demande, le juge a accordé des délais de paiement.

Ces dispositions visent à protéger les locataires en difficulté tout en garantissant les droits des bailleurs.

6. Quelles sont les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés par le juge ?

Si les défendeurs ne respectent pas les délais de paiement accordés, la totalité des sommes dues devient immédiatement exigible, et la clause résolutoire est réputée acquise.

Cela signifie que le bail peut être résilié de plein droit, et les locataires doivent quitter les lieux.

En cas de non-exécution volontaire, le bailleur peut demander l’expulsion des locataires avec l’assistance de la force publique.

Ces mesures sont prévues pour protéger les droits des bailleurs face aux impayés.

7. Quelle est l’obligation d’assurance du locataire selon la loi ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Cette attestation doit être remise à la demande du bailleur.

Dans le cas présent, les défendeurs n’ont pas produit cette attestation, malgré les demandes formulées.

En conséquence, ils ont été enjoint de fournir cette attestation sous astreinte, ce qui souligne l’importance de cette obligation pour la protection des biens du bailleur.

8. Quelles sont les conséquences financières pour les parties perdantes dans un litige locatif ?

Les parties perdantes, en l’occurrence Monsieur [L] [N] et Madame [Y] [V], sont condamnées solidairement à supporter les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

De plus, elles doivent verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet de couvrir les frais d’avocat et autres frais liés à la procédure.

Ces dispositions visent à garantir que la partie gagnante ne subisse pas de préjudice financier en raison des frais engagés pour faire valoir ses droits.

9. Quelles sont les modalités d’exécution d’une décision de justice en matière locative ?

La décision de justice est exécutoire à titre provisoire, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même en cas d’appel.

Cela inclut l’expulsion des locataires en cas de non-respect des délais de paiement.

Le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, qui précisent les modalités de saisie et d’expulsion.

Ces règles visent à protéger les droits des bailleurs tout en respectant les procédures légales.

10. Quelles sont les implications de la solidarité légale entre locataires dans un bail ?

L’article 220 du Code civil stipule que les époux sont solidairement responsables des dettes contractées pour les besoins du ménage.

Dans le cadre de ce litige, la condamnation à une indemnité d’occupation sera assortie des effets de la solidarité légale, ce qui signifie que chaque locataire est responsable de la totalité de la dette.

Cela permet au bailleur de réclamer la totalité des sommes dues à l’un ou l’autre des locataires, renforçant ainsi la protection de ses droits.

Cette solidarité est une mesure importante pour garantir le recouvrement des créances locatives.