Congé pour vente : Validité et conditions d’expulsion d’un locataire en situation délicate

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 10], dont M. [O] [E] est locataire. Par acte d’huissier du 23 septembre 2019, les propriétaires ont délivré à leur locataire un congé pour vente, effectif au 26 mars 2020. En réponse, M. [O] [E] a sollicité, par lettre recommandée du 10 mars 2020, un délai de deux ans pour quitter les lieux, n’ayant pas trouvé de solution de relogement. Les propriétaires ont refusé cette demande par lettre du 2 avril 2020.

Le 10 juin 2020, les propriétaires ont assigné M. [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour validation du congé et expulsion. Le jugement du 11 mai 2021 a constaté le désistement des propriétaires concernant Mme [O] [E], a annulé le congé pour fraude, et a débouté les propriétaires de leurs demandes. M. [O] [E] a été condamné à payer une indemnité d’occupation, tandis que les propriétaires ont été condamnés à verser 500 euros à M. [O] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les propriétaires ont interjeté appel le 27 mai 2021, demandant à la cour de déclarer leur appel recevable et fondé. Ils souhaitent que la cour infirme le jugement du 11 mai 2021, qui a déclaré le congé frauduleux, et valider le congé pour vente délivré le 23 septembre 2019. Ils demandent également que M. [O] [E] soit déclaré occupant sans droit ni titre depuis le 27 mars 2020, et que son expulsion soit ordonnée sans délai.

De son côté, M. [O] [E] a déposé des conclusions le 31 août 2023, demandant la confirmation du jugement du 11 mai 2021, qui a annulé le congé pour fraude. À titre subsidiaire, il sollicite un délai de neuf mois pour quitter les lieux si la cour infirmait le jugement. Il conteste également la majoration de l’indemnité d’occupation et demande que celle-ci soit fixée au montant du dernier loyer facturé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le congé doit être justifié par la décision de vendre ou par un motif légitime et sérieux. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé. Le congé pour vente doit également indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité.

1.1 Sur l’imprécision alléguée de l’offre de vente

M. [E] conteste l’offre de vente, arguant qu’elle ne précise pas le montant des frais à la charge de l’acquéreur. Cependant, l’offre mentionne que tous les frais de la vente seront à la charge de l’acquéreur, ce qui est suffisant pour respecter les exigences légales.

1.2 Sur le caractère frauduleux du congé

M. [E] allègue l’absence d’intention de vendre des bailleurs. Toutefois, il incombe à M. [E] de prouver cette absence d’intention. Les propriétaires ont justifié leur inaction par le refus de M. [E] de quitter les lieux, ce qui rendait impossible la vente. De plus, le prix de vente proposé n’est pas excessif par rapport aux prix du marché dans le secteur.

DELAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, en tenant compte de leur situation. M. [E] justifie de recherches de relogement infructueuses et de son rôle d’aidant pour sa mère. Par conséquent, un délai de six mois pour quitter les lieux est accordé.

CONCLUSIONS

La cour infirme le jugement du 11 mai 2021 en ce qu’il a déclaré le congé frauduleux. Elle valide le congé pour vente délivré le 23 septembre 2019 et ordonne l’expulsion de M. [O] [E], tout en lui accordant un délai de six mois pour quitter les lieux. M. [O] [E] est également condamné à verser une indemnité d’occupation aux propriétaires, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens sont à la charge de M. [O] [E].