Conflit locatif : Validité du congé pour vendre et indemnité d’occupation en question

FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 1981, la Sarl Relief et la Samaritaine ont loué à Monsieur [R] [V] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] situé au 7ème étage porte gauche et une chambre située au 7ème étage donnant sur le couloir du 6ème étage. Par acte sous seing privé en date du 2 mai 1986, la Sa Grands magasins de la Samaritaine a loué par son mandataire Dmb Gestion à Monsieur [R] [V] deux locaux, situés au 7ème étage du même immeuble pour une durée de six ans, destinés à entreposer ses archives personnelles. Le 16 mai 1986, Monsieur [R] [V] a été autorisé par la Sarl Dmb Gestion à réunir ces deux locaux avec la chambre louée aux termes du premier bail, avec remplacement du châssis de toit par un ‘velux’ pour ne former qu’une seule pièce, au 7ème étage de l’immeuble.

PROCEDURE

Le 23 septembre 2003, la Snc Ilot Saint-Honoré est devenue propriétaire de l’immeuble entier. Par jugement contradictoire définitif du 13 novembre 2007, le tribunal d’instance de Paris 1er a débouté la Snc Ilot Saint-Honoré de sa demande en résiliation de bail, laquelle était fondée sur un changement de destination des locaux du 6ème étage en local professionnel, et de sa demande en validation du congé délivré le 24 octobre 2003 pour le 30 avril 2004, considérant que les deux pièces louées ultérieurement constituent des annexes aux locaux, objets du premier bail à usage d’habitation. Par acte du 21 décembre 2015, la société Ilot Saint-Honoré a fait délivrer à Monsieur [R] [V] un congé pour vendre l’appartement et ses annexes au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 23 juin 2016.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploit d’huissier en date du 23 mai 2016, Monsieur [R] [V] a fait citer la Snc Ilot Saint-Honoré devant le Tribunal d’instance de Paris 1er aux fins de solliciter la nullité du congé pour vendre et la condamnation de la société Ilot Saint-Honoré à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. En défense, la Snc Ilot Saint-Honoré a demandé à titre reconventionnel au Tribunal d’instance, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de valider le congé et constater que Monsieur [R] [V] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation depuis le 24 juin 2016, d’ordonner son expulsion et de le condamner à lui payer à compter de cette date une indemnité d’occupation de 891,79 € pour l’appartement et de 464,58 € pour le local accessoire jusqu’à la libération définitive des lieux et la somme de 2.500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE

Par jugement contradictoire en date du 7 décembre 2017, le Tribunal d’instance de Paris 1er a déclaré valable le congé délivré à Monsieur [R] [V] le 21 décembre 2015, constaté qu’il est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2016, a ordonné son expulsion de corps et de biens et de tout occupant de son chef en en rappelant les modalités légales, a condamné Monsieur [R] [V] à payer à la Snc Ilot Saint-Honoré une indemnité d’occupation mensuelle correspondant à la somme égale aux loyers et charges normalement exigibles, (soit la somme de 579,37 € par trimestre, hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir), à compter du 24 juin 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi qu’aux dépens.

APPEL DE MONSIEUR [R] [V]

La Cour est saisie de l’appel interjeté par Monsieur [R] [V] à l’encontre de ce jugement en ce qu’il lui fait grief selon déclaration en date du 11 janvier 2018. Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 11 avril 2018, Monsieur [R] [V] sollicite de la Cour qu’elle déclare Monsieur [R] [V] recevable en son appel, infirme le jugement rendu le 7 décembre 2017 par le Tribunal d’Instance de Paris 1er en toutes ses dispositions, et statue à nouveau sur plusieurs points concernant la loi applicable aux baux, la nullité du congé pour vendre, et la condamnation de la Snc Ilot Saint-Honoré à lui verser des sommes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

APPEL INCIDENT DE LA Snc ILOT SAINT-HONORÉ

Au dispositif de ses dernières conclusions d’intimée portant appel incident notifiées par la voie électronique le 6 juillet 2018, la Snc Ilot Saint-Honoré sollicite de la Cour qu’elle déclare Monsieur [R] [V] mal fondé en son appel et l’en déboute, tout en confirmant le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré à Monsieur [R] [V] le 21 décembre 2015, ordonné son expulsion, et fixé l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [V] à compter du 24 juin 2016 à un montant correspondant à la somme égale aux loyers et charges normalement exigibles.

REGIME LEGAL APPLICABLE AUX BAUX

Au soutien de son appel, Monsieur [R] [V] expose que le bail étant antérieur à la loi du 16 juillet 1989, il relevait de la loi du 1er septembre 1948. Il plaide également que le bail en date du 2 mai 1986 doit être soumis à cette loi de 1948, car il est accessoire au bail d’habitation dans le même immeuble. En revanche, la Snc Ilot Saint-Honoré rétorque que Monsieur [R] [V] ne peut sans se contredire prétendre que les deux baux sont soumis à la loi du 1er septembre 1948, ayant précédemment revendiqué l’application de la loi du 6 juillet 1989.

VALIDITÉ DU CONGÉ POUR VENDRE

Monsieur [R] [V] fait valoir plusieurs moyens de nullité du congé, notamment le défaut de valorisation séparée de chaque bien loué, le caractère tardif du congé, le prix proposé jugé exorbitant, et l’absence d’intention réelle de vendre. La Snc Ilot Saint-Honoré plaide que ces moyens sont identiques à ceux soulevés en première instance et manquent en fait ou en droit. La Cour examine chacun des moyens et conclut à leur rejet, confirmant ainsi la validité du congé pour vendre.

MONTANT DE L’INDÉMNITÉ D’OCCUPATION

La Snc Ilot Saint-Honoré demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur à celui retenu par le premier juge. La Cour rappelle que l’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire et compensatoire, et qu’elle doit être fixée à un montant au moins égal à celui des loyers et charges exigibles. La Cour décide d’infirmer le jugement sur ce point et de porter l’indemnité d’occupation à 700 € par mois.

FRAIS ET DEPENS

Monsieur [R] [V], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. La Cour octroie également à la Snc Ilot Saint-Honoré une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.