Conflit locatif et interprétation des lois sur la location : enjeux de validité et d’indemnisation

Exposé des faits

La SCI BERAUD MONTMORENCY a conclu un contrat de location avec Mme [U], devenue Mme [S] [I], le 30 mai 1978, pour un local à usage d’habitation. Ce contrat a été établi pour une durée initiale de trois mois, renouvelable, et concernait un espace comprenant une cuisine, une salle à manger et une chambre à coucher, sans cabinet d’aisance ni salle de bains. Le 20 décembre 2006, la bailleresse a délivré un congé pour vente aux époux [S] [I]. Suite à l’absence d’acceptation de l’offre de vente, la SCI a assigné ses locataires en validité de congé devant le tribunal d’instance.

Jugement du tribunal d’instance

Le tribunal d’instance a rendu un jugement le 14 avril 2008, validant les congés et déclarant les occupants sans droit ni titre depuis le 24 juin 2007. Il a accordé un délai de quatre mois pour quitter les lieux, prévu l’expulsion des locataires, le sort des meubles, et a fixé une indemnité d’occupation de 1000 € par mois à compter du prononcé du jugement. De plus, les locataires ont été condamnés à verser 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appel des époux [S] [I]

Les époux [S] [I] ont interjeté appel de ce jugement le 16 mai 2008. Dans leurs conclusions du 4 août 2009, ils ont soutenu que le débat n’avait pas porté sur le régime juridique de la location et que la loi du 1er septembre 1948 devait s’appliquer. Ils ont demandé à être déclarés recevables à contester l’application de la loi du 6 juillet 1989, et, subsidiairement, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, tout en sollicitant un délai de 12 mois pour quitter les lieux et une somme de 2000 € au titre de l’article 700.

Arguments de la SCI BERAUD MONTMORENCY

Dans ses conclusions du 24 juin 2009, la SCI BERAUD MONTMORENCY a soutenu que les décisions antérieures avaient jugé que le logement était soumis à la loi de 1989. Elle a également affirmé que les locataires avaient reconnu l’application de cette loi dans le cadre d’un aveu judiciaire. La bailleresse a demandé la validation des congés pour vente, la déclaration des locataires sans droit ni titre, ainsi que l’expulsion et le maintien de l’indemnité d’occupation de 1000 €. Elle a également réclamé 1000 € de dommages et intérêts pour appel abusif et 2000 € au titre de l’article 700.

Recevabilité de l’appel

Les époux [S] [I] ont contesté la recevabilité des décisions antérieures, arguant qu’elles n’avaient pas autorité de la chose jugée concernant l’application de la loi du 6 juillet 1989. Selon les articles 4 et 480 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée ne s’applique qu’aux éléments tranchés dans le dispositif d’un jugement. Les décisions antérieures n’ayant pas statué sur le régime juridique applicable à la location, le premier juge a été infirmé sur ce point.

Loi applicable au contrat de bail

Le bail initial, daté du 30 mai 1978, mentionnait une référence à la loi de 1948, bien que celle-ci ait été rayée. Cette mention, bien que supprimée, indique que l’immeuble était construit avant le 1er septembre 1948. Pour échapper à l’application de cette loi, un bail dérogatoire aurait dû être établi, ce qui n’a pas été le cas. Par conséquent, la loi du 1er septembre 1948 demeure applicable au contrat de bail.

Renonciation à la loi de 1948

Il a été soutenu que les parties avaient souhaité renoncer à l’application de la loi de 1948 en ne calculant pas le loyer selon la surface corrigée et en rayant la référence à cette loi. Cependant, la renonciation doit être postérieure à la naissance du droit à contester. En l’espèce, la locataire n’avait pas de droit acquis lors de la signature du bail, et il ne peut être déduit de la seule référence à un loyer libre une intention de renoncer aux dispositions d’ordre public de la loi de 1948.

Conclusion sur les demandes

Le jugement a été infirmé dans toutes ses dispositions, et les congés délivrés au visa de la loi du 6 juillet 1989 ont été déclarés nuls. En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts pour appel abusif, celle-ci a été rejetée, le caractère abusif de la demande n’étant pas caractérisé. Toutefois, une somme de 1500 € a été allouée aux époux [S] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.