Conflit locatif et interprétation des engagements contractuels : la cotitularité des baux en question

Exposé des faits de la procédure

Paris habitat-OPH, anciennement dénommé l’OPAC, a acquis un immeuble situé [Adresse 4], dans lequel Mme [C] occupait un appartement suivant bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Dans le cadre de travaux de réhabilitation de l’immeuble, nécessitant la libération des lieux par les locataires, Paris habitat-OPH a conclu avec Mme [C] et avec M. [D], son fils, occupant les lieux, un protocole d’accord le 7 juin 2001.

Par acte des 9 et 13 mai 2003, Paris habitat-OPH a fait assigner Mme [C] et M. [D]. En réponse, par acte du 19 mai 2003, Mme [C] et M. [D] ont également fait assigner Paris habitat-OPH devant le tribunal d’instance du 10ème arrondissement de Paris. Ce tribunal, par jugement du 14 septembre 2004, a rendu plusieurs décisions importantes concernant les obligations des parties.

Jugement du tribunal d’instance

Le tribunal a jugé que le protocole d’accord signé entre les parties valait promesse de bail sur les deux locaux d’habitation, le local commercial et les emplacements de parking désignés. Il a également constaté que Paris habitat-OPH avait manqué à son obligation de loyauté en exigeant de Mme [C] et de M. [D] de fournir une caution et de payer une somme de 14 444,80 € avant la signature des baux d’habitation. En conséquence, le tribunal a débouté Paris habitat-OPH de sa demande de résiliation du protocole et de ses demandes de dommages et intérêts.

Le tribunal a ordonné à Paris habitat-OPH de soumettre à la signature de Mme [C] et de M. [D] deux baux d’habitation conformes au protocole d’accord et aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sous peine d’astreinte. Il a également accordé des dommages et intérêts à Mme [C] et M. [D] pour préjudice moral et matériel.

Appel et décisions de la Cour d’appel

Mme [C] et M. [D] ont fait appel du jugement. En cours d’instance, ils ont conclu avec Paris habitat-OPH deux baux d’habitation pour des appartements situés [Adresse 1]. Par arrêt du 6 février 2007, la Cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal d’instance sur plusieurs points, notamment la validité du protocole d’accord et le manquement de Paris habitat-OPH à son obligation de loyauté.

Cependant, la Cour a infirmé certaines décisions, notamment celles concernant la rédaction des baux d’habitation, stipulant qu’ils devaient être rédigés aux noms des deux consorts en tant que preneurs solidaires. La Cour a également précisé que les parties devaient établir un avenant pour reconnaître M. [D] et Mme [C] comme copreneurs solidaires.

Arrêt de la Cour de cassation

Par arrêt du 15 octobre 2008, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel, mais seulement en ce qui concerne la question de la cotitularité des baux. Paris habitat-OPH a saisi la Cour de renvoi, et dans leurs dernières conclusions, M. [D] et Mme [C] ont demandé la reconnaissance de leur qualité de copreneurs des baux.

Paris habitat-OPH, dans ses conclusions, a soutenu que les baux signés étaient conformes au protocole d’accord et a demandé le débouté des demandes de M. [D] et Mme [C]. La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2010.

Analyse des obligations contractuelles

La Cour a considéré que, bien que Mme [C] soit seule titulaire du contrat de location, le protocole d’accord avait été conclu entre Paris habitat, Mme [C] et M. [D]. L’engagement de Paris habitat était de consentir des baux d’habitation et commercial, tandis que Mme [C] et M. [D] s’engageaient à libérer le logement. La question de la solidarité entre les parties a été clarifiée, la Cour de cassation ayant rappelé qu’aucune stipulation de solidarité n’était prévue dans le protocole.

La Cour a également examiné la question de la cotitularité des baux, concluant que les baux devaient être attribués indistinctement à Mme [C] et M. [D]. Elle a rejeté les arguments de Paris habitat selon lesquels la cotitularité serait incompatible avec la législation HLM et les dispositions des lois de 1948 et 1989.

Conclusion de la Cour

La Cour a finalement statué que Mme [C] et M. [D] étaient copreneurs des baux d’habitations n° 147831 et n° 147838. Elle a également condamné Paris habitat au paiement de frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.