Conflit locatif et contestation de congé pour vente : enjeux de la protection du locataire

Exposé du Litige

Le litige en question découle d’un bail d’habitation conclu le 20 mars 1986 entre M. et Mme [B] et Mme [N] [L], pour des locaux situés à [Adresse 4], à [Localité 11]. Le loyer mensuel était fixé à 1 250 francs, révisable annuellement. Suite au décès des bailleurs, Mme [D] [B]-[O] a hérité des droits de ses parents, puis a légué ses biens à ses trois enfants. Le 29 septembre 2021, un congé pour vendre a été délivré à Mme [L] par M. [J] [A] et Mme [X] [A] veuve [R], au prix de 240 900 euros. Mme [L] a refusé cette offre, entraînant une série de procédures judiciaires.

Jugement du Tribunal de Proximité

Le 21 juin 2023, le tribunal de proximité de Vanves a rendu un jugement contradictoire. Il a déclaré les demandes de M. [A] et Mme [R] recevables, mais a prononcé la nullité du congé pour vente. Le tribunal a également rejeté les demandes d’expulsion de Mme [L] et de déchéance de son titre d’occupation, tout en condamnant M. [A] et Mme [R] à verser 1 500 euros à Mme [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ce jugement a été contesté par M. [A] et Mme [R] par voie d’appel.

Appel des Demandeurs

Dans leurs conclusions signifiées le 2 avril 2024, M. [A] et Mme [R] demandent à la cour de réformer le jugement en constatant la déchéance de Mme [L] de tout titre d’occupation depuis le 31 mars 2022, d’ordonner son expulsion, et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 401,56 euros. Ils réclament également des dommages et intérêts pour résistance abusive et des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Réponse de Mme [L]

Mme [L], en tant qu’intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de débouter M. [A] et Mme [R] de leur appel, en confirmant le jugement de première instance. Elle soutient que le congé pour vente est nul en raison de l’absence d’éléments sérieux justifiant la non-reconduction du bail et conteste la validité du prix proposé, qu’elle juge excessif. Elle fait également valoir qu’elle bénéficie de la qualité de locataire protégée.

Nullité du Congé pour Vente

Les appelants contestent la décision du premier juge qui a annulé le congé pour vente, arguant que le prix proposé ne doit pas être inférieur à la valeur du marché. Ils soutiennent que la locataire doit prouver une intention frauduleuse de la part des bailleurs pour annuler le congé. En revanche, Mme [L] fait valoir que le prix est manifestement dissuasif et que le juge a correctement apprécié la situation.

Analyse du Prix de Vente

Le prix de vente mentionné dans le congé est de 249 900 euros, soit 6 432,43 euros par m². Mme [L] produit une estimation de son appartement à une valeur comprise entre 180 000 et 190 000 euros, tandis que les bailleurs fournissent des actes de vente d’autres appartements dans l’immeuble, montrant un prix moyen de 6 079,94 euros par m². La cour doit donc évaluer si le prix proposé est excessif au regard du marché.

Numérotation de l’Immeuble

Mme [L] soutient que le congé est nul car il concerne un appartement identifié par un numéro différent de celui qu’elle occupe. Les bailleurs rétorquent que l’immeuble a changé de numéro et que le congé mentionne correctement l’appartement occupé par Mme [L]. La cour doit examiner si cette question de numérotation constitue un motif de nullité.

Mise en Copropriété et État Descriptif

Mme [L] conteste également la validité du congé en raison de l’absence de justification de la mise en copropriété de l’immeuble. Les bailleurs affirment avoir respecté les exigences légales et que le congé mentionne correctement les lots concernés. La cour doit déterminer si la mise en copropriété a été dûment établie.

Âge de la Locataire et Protection

Mme [L] invoque les dispositions de l’article 15-3 de la loi du 6 juillet 1989, arguant qu’elle est une locataire protégée. Les bailleurs, âgés de plus de 65 ans, soutiennent que ces dispositions ne leur sont pas opposables. La cour doit trancher sur l’application de cette protection au cas présent.

Conséquences de la Validité du Congé

Si le congé est jugé valide, Mme [L] sera déchue de son titre d’occupation depuis le 1er avril 2022, entraînant son expulsion. La cour doit également se prononcer sur le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [L] jusqu’à la libération des lieux.

Demande de Dommages et Intérêts

Les bailleurs demandent des dommages et intérêts pour résistance abusive, mais n’apportent pas de fondement juridique solide à leur demande. La cour doit évaluer la recevabilité de cette demande et décider si elle doit être confirmée ou rejetée.

Dépens et Article 700 du Code de Procédure Civile

La cour doit également statuer sur les dépens de la première instance et de l’appel, ainsi que sur les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte des circonstances de l’affaire et des décisions prises.