Conflit locatif : enjeux de paiement et résiliation de bail en cas d’impayés : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Par acte du 24 février 2015, OGIF SA, représentée par In’Li SA, a loué un logement à M. [D] [S] pour un loyer de 488,68 € hors charges, avec des charges récupérables de 174,96 €. Suite à des loyers impayés, un commandement de payer a été signifié à M. [D] [S] le 4 mars 2024, pour un montant total de 2 918,68 €, entraînant une assignation devant le juge des contentieux de la protection le 13 mai 2024. In’Li SA a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de M. [D] [S], et le paiement d’arriérés de loyer, d’une indemnité d’occupation, ainsi que des dépens. M. [D] [S] a reconnu la dette et demandé des délais de paiement. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné M. [D] [S] à verser 5 357,03 € et a autorisé un échelonnement de la dette en 35 mensualités. En cas de non-respect des délais, la clause résolutoire serait réactivée, entraînant l’expulsion de M. [D] [S] dans un délai de deux mois. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges dus. La demande d’In’Li SA au titre de l’article 700 a été rejetée, et M. [D] [S] a été condamné aux dépens de la procédure.

1. Quelles sont les obligations principales du locataire selon le code de procédure civile ?

Le locataire a deux obligations principales selon l’article 1728 du code civil. La première est de payer le prix du bail aux termes convenus.

Cette obligation est également confirmée par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire doit s’acquitter du loyer dans les délais prévus.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour récupérer les sommes dues, mais il ne peut pas imputer les frais de recouvrement au locataire, conformément à l’article 4 p) de la loi n°89-462.

2. Quelles sont les conditions pour qu’un bailleur puisse demander un commandement de payer ?

Selon l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur peut demander un commandement de payer en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

Ce commandement doit être signifié au locataire et ne produit effet qu’après un délai de six semaines.

Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, le bailleur peut alors engager une procédure de résiliation du bail.

Il est important de noter que le juge peut vérifier d’office les éléments constitutifs de la dette locative, comme le stipule l’article 24, V.

3. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer demeuré infructueux ?

L’article 24, I, de la loi n°89-462 précise que si le commandement de payer reste sans effet pendant plus de six semaines, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

De plus, l’article 24 VII indique que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En cas de non-respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprend son plein effet, permettant au bailleur d’engager une procédure d’expulsion.

4. Quelles sont les modalités de l’expulsion d’un locataire ?

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement.

Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi du locataire ou si des manœuvres ont été utilisées pour entrer dans les lieux.

Il est essentiel que le bailleur respecte ces délais pour éviter toute contestation de la procédure d’expulsion.

5. Quelles sont les conditions pour suspendre les effets de la clause résolutoire ?

L’article 24, VII, de la loi n°89-462 permet de suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Cette suspension est valable tant que le locataire respecte les modalités de paiement fixées par le juge.

Si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations, la clause résolutoire reprend son effet, permettant au bailleur de demander l’expulsion.

6. Quelles sont les obligations du bailleur en matière de recouvrement des arriérés locatifs ?

Conformément à l’article 4 p) de la loi n°89-462, le bailleur ne peut pas imputer les frais de recouvrement amiable ou contentieux au locataire.

Cela signifie que tous les frais engagés pour récupérer les arriérés doivent être à la charge du bailleur.

Le bailleur doit également prouver l’existence de la dette locative, comme le stipule l’article 1353 du code civil, qui impose la charge de la preuve à celui qui réclame l’exécution d’une obligation.

7. Quelles sont les conséquences d’une occupation sans droit ni titre après la résiliation d’un bail ?

L’article 1240 du code civil stipule que l’occupant sans droit ni titre est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire.

Cette indemnité est équivalente au préjudice subi par le propriétaire en raison de l’occupation illégale.

Le montant de cette indemnité est généralement fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

8. Quelles sont les modalités de paiement d’une dette locative en cas de plan de remboursement ?

Dans le cas où un plan de remboursement est accordé, comme dans l’affaire de M. [D] [S], le juge peut autoriser le locataire à s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités.

Chaque mensualité doit être payée avant une date précise, généralement le 10 de chaque mois.

Si le locataire respecte ce plan, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En revanche, tout manquement à une échéance entraîne la reprise des effets de la clause résolutoire.

9. Quelles sont les dispositions concernant le sort des meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion ?

Les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution régissent le sort des meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion.

Ces dispositions prévoient que les meubles doivent être inventorés et que le propriétaire doit être informé de leur sort.

En cas d’expulsion, le propriétaire peut demander la mise en œuvre de ces dispositions pour récupérer ses biens.

10. Quelles sont les conséquences d’un jugement en référé sur les parties ?

L’article 514 du code de procédure civile précise que la décision rendue en référé est exécutoire à titre provisoire.

Cela signifie que les parties doivent se conformer immédiatement à la décision, même si celle-ci peut être contestée ultérieurement.

Le défendeur, en cas de perte, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui inclut les frais liés au commandement de payer.