Conflit locatif : enjeux de paiement et d’expulsion dans un contexte de surendettement familial : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Par acte du 6 juillet 2018, Mme [K] [D] a loué un logement à Mme [Z] [S] et M. [W] [G] pour un loyer de 750,00 € hors charges, avec une provision de 140,00 € pour charges. M. [W] [G] a donné congé le 29 octobre 2020. En raison de loyers impayés, Mme [K] [D] a signifié un commandement de payer le 16 février 2024 pour un montant de 3 240,46 €. Le 7 mai 2024, elle a assigné Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir le paiement des arriérés et l’expulsion.

Lors de l’audience, Mme [Z] [S] a reconnu sa dette et a demandé un délai pour quitter les lieux, invoquant des difficultés financières. Un diagnostic social a révélé qu’elle vivait seule avec deux enfants et avait des ressources de 2 400 euros. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a condamné Mme [Z] [S] à verser 8 135,67 € pour les arriérés de loyer, avec des intérêts, et a accordé un délai de trois mois pour quitter le logement. En cas de non-respect, une expulsion a été ordonnée, avec des dispositions concernant les meubles et une indemnité d’occupation provisionnelle. Mme [Z] [S] a également été condamnée à payer des frais de procédure.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

Le bailleur dispose de plusieurs droits en cas de non-paiement des loyers, notamment en vertu de l’article 1728 du Code civil, qui stipule que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail, conformément à l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’un contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, le bailleur doit d’abord signifier un commandement de payer, et si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti, il peut alors demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Comment prouver l’arriéré locatif devant le juge ?

Pour prouver l’arriéré locatif, le bailleur doit se référer à l’article 1353 du Code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Dans le cas d’un arriéré locatif, le bailleur doit produire des éléments tels que le contrat de bail, les quittances de loyer, et un décompte des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur a produit un décompte démontrant que Mme [Z] [S] devait la somme de 8 135,67 € à la date du 10 septembre 2024.

Le juge, constatant que Mme [Z] [S] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, peut alors ordonner le paiement de l’arriéré.

Quelles sont les conséquences d’une clause résolutoire dans un bail ?

La clause résolutoire, prévue par l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, permet au bailleur de résilier le contrat de bail en cas de défaut de paiement.

Cette clause ne prend effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, le bail conclu le 6 juillet 2018 contenait une clause résolutoire, et un commandement de payer a été signifié le 16 février 2024.

Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi au bailleur de demander l’expulsion du locataire.

Quels délais le juge peut-il accorder avant une expulsion ?

Selon les articles L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants avant l’expulsion.

Ces délais doivent tenir compte de la situation personnelle de l’occupant, notamment son âge, son état de santé, et ses efforts pour se reloger.

En l’espèce, le juge a accordé à Mme [Z] [S] un délai de trois mois pour quitter les lieux, tenant compte de sa situation familiale et de ses efforts pour améliorer sa situation.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation après résiliation d’un bail ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article 1730 du Code civil, qui stipule que le locataire doit restituer les locaux à l’expiration du bail.

En cas de maintien dans les lieux après résiliation, l’occupant est tenu de verser une indemnité d’occupation, conformément à l’article 1240 du Code civil.

Cette indemnité est équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation.

Dans le cas de Mme [Z] [S], l’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges, révisable chaque année.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de restitution des lieux ?

L’article 1730 du Code civil impose au locataire l’obligation de restituer les locaux à l’expiration du bail.

Cette restitution implique la remise des clés et la libération effective des lieux.

En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut être tenu de verser une indemnité d’occupation au bailleur, comme stipulé à l’article 1240 du Code civil.

Ainsi, le locataire doit s’assurer de quitter les lieux dans les délais impartis pour éviter des frais supplémentaires.

Quels sont les recours possibles pour un locataire en difficulté financière ?

Un locataire en difficulté financière peut envisager plusieurs recours, notamment le dépôt d’un dossier de surendettement, qui peut lui permettre de bénéficier d’un plan de remboursement adapté à sa situation.

Il peut également solliciter des délais de paiement auprès du bailleur ou demander une aide au relogement.

Le juge, en tenant compte de la situation personnelle du locataire, peut accorder des délais supplémentaires avant l’expulsion, comme cela a été fait pour Mme [Z] [S], qui a justifié de ses efforts pour améliorer sa situation.

Quelles sont les conséquences des frais de justice dans une procédure d’expulsion ?

Les frais de justice, ou dépens, sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que le défendeur qui succombe supporte les dépens.

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, ces frais peuvent inclure le coût du commandement de payer et d’autres frais liés à la procédure.

En l’espèce, Mme [Z] [S] a été condamnée à payer les dépens, ce qui inclut les frais exposés par le bailleur dans la présente instance.

Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de justice ?

L’exécution provisoire d’une décision de justice est prévue par l’article 514 du Code de procédure civile, qui permet à une décision d’être exécutée immédiatement, même en cas d’appel.

Cette mesure vise à garantir l’effectivité des décisions de justice, notamment dans les affaires d’expulsion.

Dans le cas présent, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au bailleur de procéder à l’expulsion de Mme [Z] [S] sans attendre l’issue d’un éventuel appel.