Conflit locatif : enjeux de la résiliation et de l’expulsion face aux obligations contractuelles et aux formalités légales. : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : M. [E] [F] [A] a loué un logement à Mme [C] [I] et Mme [R] [J] le 16 mai 2018, avec un loyer de 1 050,00 € et des charges de 100,00 €. Un avenant du 2 janvier 2021 a transféré le bail à Mme [C] [I], qui a été cautionnée par Mme [G] [T]. Suite à des loyers impayés, M. [E] [F] [A] a signifié un commandement de payer le 19 avril 2023 pour un montant de 4 498,99 €. Il a ensuite assigné Mme [C] [I] et Mme [G] [T] devant le tribunal pour obtenir le paiement des arriérés et l’expulsion de Mme [C] [I]. L’affaire a été renvoyée à plusieurs audiences, et le 14 mai 2024, le tribunal a désigné un juge pour statuer sur l’affaire.

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, M. [E] [F] [A] a demandé la constatation de la clause résolutoire et l’expulsion de Mme [C] [I], ainsi que le paiement d’une somme provisionnelle de 15 146,86 € pour les arriérés de loyer. Mme [C] [I] a reconnu la dette mais a demandé des délais de paiement, tandis que Mme [G] [T] a contesté la validité de son acte de cautionnement. Le juge a soulevé des questions sur la recevabilité des demandes en raison de la notification tardive à la préfecture.

Le 15 octobre 2024, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de M. [E] [F] [A] concernant la clause résolutoire et a condamné Mme [C] [I] à verser 15 146,99 € pour les arriérés de loyer, sans lui accorder de délais de paiement. Mme [C] [I] a également été condamnée à payer 200 € pour les frais de justice et les dépens de la procédure.

1. Quelles sont les conditions pour qu’une demande en référé soit recevable ?

La recevabilité d’une demande en référé est régie par l’article 834 du Code de procédure civile. Cet article stipule que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Ainsi, pour qu’une demande en référé soit recevable, il faut :

1. « Une situation d’urgence » : La demande doit être justifiée par une situation nécessitant une intervention rapide du juge.

2. « Absence de contestation sérieuse » : Les mesures demandées ne doivent pas être sujettes à une contestation sérieuse, ce qui implique que les faits doivent être clairs et incontestables.

3. « Compétence du juge » : Le juge doit agir dans les limites de sa compétence, ce qui signifie que la matière doit relever de son domaine d’intervention.

En résumé, la demande en référé doit être fondée sur une urgence avérée, sans contestation sérieuse, et dans le cadre des compétences du juge.

2. Quelles sont les conséquences d’une assignation non conforme aux délais légaux en matière d’expulsion ?

L’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En cas de non-respect de ce délai, la demande en expulsion devient irrecevable. En effet, la jurisprudence a établi que le non-respect de ce délai constitue une cause d’irrecevabilité de la demande.

De plus, l’article 641 du Code civil précise que lorsqu’un délai est exprimé en jours, le jour de l’acte ne compte pas. L’article 642-1 du Code de procédure civile stipule que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures, prorogeant les délais qui expirent un jour férié.

Ainsi, si l’assignation a été notifiée le 19 février 2024, le délai de 42 jours doit être respecté, et l’audience ne peut se tenir avant le 02 avril 2024. Si l’audience a lieu avant cette date, la demande d’expulsion est déclarée irrecevable.

3. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement du loyer ?

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur (locataire) est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation est également renforcée par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire doit payer le loyer aux dates convenues.

En cas de non-paiement, le bailleur peut engager des procédures pour obtenir le paiement des arriérés. L’article 1353 du Code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Ainsi, le bailleur doit démontrer que le locataire est en défaut de paiement.

Il est également important de noter que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, mais cela nécessite que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462.

4. Quelles sont les conditions pour obtenir des délais de paiement en matière locative ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, sous certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes :

1. « Demande du locataire ou du bailleur » : La demande peut être formulée par le locataire, le bailleur ou d’office par le juge.

2. « Situation de paiement » : Le locataire doit être en situation de régler sa dette locative. Cela signifie qu’il doit avoir des revenus suffisants pour faire face à ses obligations.

3. « Reprise du versement intégral du loyer courant » : Avant la date de l’audience, le locataire doit avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Si ces conditions ne sont pas remplies, comme dans le cas de Mme [C] [I], qui ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant, le juge peut rejeter la demande de délais de paiement.

5. Quelles sont les exigences formelles pour la validité d’un acte de cautionnement ?

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose des exigences formelles strictes pour la validité d’un acte de cautionnement. Ces exigences sont les suivantes :

1. « Reproduction manuscrite » : La personne qui se porte caution doit reproduire manuscritement le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu’ils figurent dans le contrat de location.

2. « Mention explicite » : La caution doit également inscrire une mention manuscrite exprimant de manière explicite et non équivoque sa connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.

3. « Remise d’un exemplaire » : Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.

Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, comme dans le cas de Mme [G] [T], la caution peut opposer la nullité de l’acte de cautionnement.

6. Quelles sont les conséquences d’une contestation sérieuse sur les demandes en référé ?

Lorsqu’une contestation sérieuse est soulevée, cela a des conséquences importantes sur les demandes en référé. Selon l’article 834 du Code de procédure civile, le juge ne peut ordonner des mesures en référé que si les demandes ne se heurtent pas à une contestation sérieuse.

Ainsi, si une partie soulève une contestation sérieuse, comme dans le cas de Mme [G] [T], qui conteste la validité de l’acte de cautionnement, le juge doit rejeter la demande en référé.

Cela signifie que les demandes formulées à l’encontre de la partie contestante ne peuvent pas être examinées dans le cadre d’une procédure de référé, et la partie qui conteste peut obtenir un jugement sur le fond de l’affaire.

7. Quelles sont les règles concernant les dépens dans une procédure judiciaire ?

Les règles relatives aux dépens sont énoncées dans l’article 696 du Code de procédure civile. Cet article stipule que la partie qui succombe dans ses prétentions supporte les dépens de la procédure.

Cependant, il est précisé que certains frais peuvent ne pas être inclus dans les dépens, comme le coût d’un commandement de payer qui n’est pas nécessaire à la procédure en cours.

Dans le cas de Mme [C] [I], qui succombe dans sa demande, elle devra supporter les dépens, mais le coût du commandement de payer en date du 19 avril 2023 ne sera pas inclus.

De plus, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir ses frais non compris dans les dépens, ce qui a été fait en l’espèce.

8. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire d’une décision judiciaire ?

L’exécution provisoire d’une décision judiciaire est régie par l’article 514 du Code de procédure civile. Cet article permet au juge de rendre une décision exécutoire à titre provisoire, même en cas d’appel.

Cela signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, sans attendre l’issue d’un éventuel recours. Cette mesure est souvent justifiée par l’urgence ou la nécessité de protéger les droits d’une partie.

Dans le cas présent, la décision rendue à l’encontre de Mme [C] [I] est exécutoire à titre provisoire, ce qui permet au bailleur de récupérer les sommes dues sans attendre la fin de la procédure d’appel.

9. Quelles sont les conséquences d’une décision de justice sur les parties impliquées ?

Une décision de justice a des conséquences juridiques directes sur les parties impliquées. En vertu de l’article 1355 du Code civil, la chose jugée a autorité de la chose jugée, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas revenir sur les mêmes faits devant une autre juridiction.

Dans le cas de Mme [C] [I], la décision de justice a conduit à sa condamnation au paiement d’une somme d’argent, ainsi qu’à la prise en charge des dépens.

Cela signifie qu’elle est légalement obligée de respecter cette décision, sous peine de sanctions supplémentaires, telles que des saisies sur ses biens ou ses revenus.

10. Quelles sont les voies de recours possibles après une décision de justice ?

Après une décision de justice, les parties disposent de plusieurs voies de recours. En général, les principales voies de recours sont :

1. « L’appel » : Permet de contester une décision rendue par un tribunal de première instance devant une cour d’appel. L’appel doit être formé dans un délai déterminé, généralement d’un mois à compter de la notification de la décision.

2. « Le pourvoi en cassation » : Permet de contester une décision rendue par une cour d’appel devant la Cour de cassation. Ce recours est limité aux questions de droit et ne rejuge pas les faits.

3. « La révision » : Dans certains cas exceptionnels, une décision peut être révisée si de nouveaux éléments de preuve apparaissent.

Il est important de respecter les délais et les procédures spécifiques pour chaque type de recours afin de garantir leur recevabilité.