Conflit locatif : enjeux de la décence et des obligations du bailleur face aux impayés et aux demandes de régularisation

FAITS

Monsieur [Z] [X] est locataire d’un appartement situé au 5ème étage A de l’immeuble du [Adresse 1], selon un bail verbal soumis à la loi du 1er septembre 1948, qu’il tient de ses parents. Le Tribunal d’Instance de Paris 11ème a, par jugement du 22 octobre 1996, fixé à 86 m² la surface corrigée du logement en catégorie IIC et à 1.556,82 francs la valeur locative mensuelle de juillet 1995 à juin 1996, avec application d’une majoration de 50%.

La Scpi Pierre 48 a acquis cet appartement par acte notarié du 30 mars 2007. Un premier jugement du 31 décembre 2009 a débouté la Scpi Pierre 48 de sa demande de résolution de plein droit du bail verbal, tout en condamnant Monsieur [X] à lui payer une somme de 10.479,01 €, soldée par deux règlements.

PROCÉDURE

Le 27 janvier 2014, la Scpi Pierre 48 a délivré à Monsieur [X] un commandement de payer une somme de 4.474,99 €, arrêtée au 20 janvier 2014. En réponse, Monsieur [X] a assigné la Scpi Pierre 48 devant le Tribunal d’instance de Paris 11ème le 12 mars 2014, demandant diverses injonctions, la nullité du commandement de payer, ainsi que la déclaration d’indécence du logement loué.

La Scpi Pierre 48 a, en défense, sollicité le rejet des demandes de Monsieur [X] et a formulé une demande reconventionnelle pour résiliation du bail pour non-règlement des loyers, ainsi que l’expulsion de Monsieur [X]. Le tribunal a rendu un jugement le 12 juin 2015, déboutant Monsieur [X] de la quasi-totalité de ses demandes et prononçant la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [X].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [X] a interjeté appel de ce jugement le 21 juillet 2015. La Cour d’Appel a, par arrêt du 30 novembre 2017, confirmé le jugement sur le rejet de la demande de production du contrat de bail, mais a infirmé le jugement concernant les demandes de Monsieur [X] relatives au libellé des documents afférents à la location. La Cour a également ordonné une expertise pour déterminer l’état du logement et les réparations nécessaires.

Monsieur [X] a sollicité la réforme du jugement du Tribunal d’instance en toutes ses autres dispositions, l’homologation du rapport d’expertise, et a demandé des délais de paiement et d’expulsion. La Scpi Pierre 48 a, quant à elle, demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il a suspendu les effets de la résiliation du contrat de bail et a sollicité l’expulsion de Monsieur [X].

JUGEMENT DE LA COUR D’APPEL

La Cour a examiné les demandes de Monsieur [X] concernant l’indécence du logement et a constaté que celui-ci ne remplissait pas les conditions de décence jusqu’au 19 juillet 2018. Elle a condamné la Scpi Pierre 48 à exécuter les travaux nécessaires sous astreinte. En ce qui concerne les demandes de dommages et intérêts, la Cour a accueilli certaines demandes de Monsieur [X] pour préjudices subis en raison de l’état du logement, tout en rejetant d’autres demandes.

La Cour a également statué sur les demandes reconventionnelles de la Scpi Pierre 48, confirmant la résiliation du bail pour non-règlement des loyers et ordonnant l’expulsion de Monsieur [X]. La Cour a fixé le montant de l’indemnité d’occupation et a condamné Monsieur [X] à payer une somme provisionnelle au titre des arriérés de loyers et charges.

CONCLUSIONS DE L’EXPERTISE

L’expert a relevé plusieurs non-conformités dans l’appartement, notamment des problèmes d’humidité, l’absence de chauffage, et des installations non conformes. Il a également évalué le préjudice de jouissance de Monsieur [X] en raison de l’état du logement. La Cour a pris en compte ces éléments pour déterminer les indemnités dues à Monsieur [X] et a ordonné à la Scpi Pierre 48 de procéder aux travaux nécessaires.

CONCLUSION SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

La Cour a accordé à Monsieur [X] des dommages et intérêts pour préjudices subis en raison de l’occupation d’un logement non décent, tout en rejetant certaines demandes pour manque de fondement. Les parties ont été condamnées à se régler mutuellement sur les créances respectives, conformément aux dispositions du Code civil.

DÉPENS ET FRAIS IRRÉPÉTIBLES

La Scpi Pierre 48 a été condamnée aux dépens d’appel, y compris les frais d’expertise, tandis que les demandes de Monsieur [X] au titre des frais irrépétibles ont été partiellement accueillies. La Cour a statué sur les frais et dépens en application des articles du Code de procédure civile, en tenant compte des circonstances de l’affaire.