Conflit de droits d’occupation et conséquences financières liées à un logement social en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : L’OPH de Seine-Saint-Denis, représenté par Seine-Saint-Denis Habitat, a signé un contrat de bail avec les époux [O] pour un logement en 2006. Ce logement a été libéré le 24 novembre 2022. En septembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a signalé un squat dans le logement. Une sommation a été délivrée à Mme [E] [T] en mars 2024, indiquant qu’elle occupait le logement avec M. [V] [S] et leurs enfants. Une sommation de quitter les lieux a été émise en avril 2024. En mai 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a cité les squatteurs devant le juge des contentieux de la protection, demandant leur expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation. Lors de l’audience de septembre 2024, les défendeurs ne se sont pas présentés. Le juge a constaté qu’ils étaient occupants sans droit ni titre et a ordonné leur expulsion, tout en condamnant les défendeurs à verser des indemnités d’occupation et des frais de justice.

1. Quelles sont les conditions pour ordonner une expulsion en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile stipule que le juge peut prescrire des mesures conservatoires, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cadre d’une demande d’expulsion, il est essentiel de démontrer que l’occupant n’a pas de droit ou de titre pour occuper les lieux.

En l’espèce, les défendeurs occupent le logement sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Ainsi, le juge peut ordonner leur expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Quelles sont les conséquences d’une occupation sans droit ni titre ?

Selon l’article 1240 du code civil, toute personne qui cause un préjudice à autrui par sa faute est tenue de le réparer.

Dans le cas d’une occupation sans droit ni titre, le propriétaire subit un préjudice en raison de l’indisponibilité de son bien et de la perte de loyers.

Les défendeurs, en occupant les lieux, causent un préjudice au propriétaire, qui peut demander une indemnité d’occupation.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 581,50 euros par mois, à compter de mars 2024.

3. Quelles sont les règles concernant le délai d’expulsion ?

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion d’un occupant d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi de l’occupant ou si l’expulsion a été ordonnée suite à des manœuvres ou des menaces.

Dans le cas présent, les conditions d’entrée des défendeurs dans les lieux ne sont pas établies, ce qui justifie le respect du délai de deux mois.

4. Quelles sont les exceptions au délai d’expulsion ?

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le sursis à l’expulsion ne s’applique pas lorsque celle-ci est ordonnée en raison d’une introduction sans droit ni titre par des manœuvres, menaces ou voies de fait.

Ainsi, si le juge constate que l’occupant a pénétré dans les lieux de manière illégale, il peut ordonner l’expulsion sans respecter le délai de deux mois.

Dans cette affaire, les circonstances d’entrée des défendeurs dans le logement ne sont pas prouvées, ce qui empêche de justifier une exception au délai.

5. Quelles sont les obligations du propriétaire en cas d’occupation illégale ?

Le propriétaire a le droit de jouir de son bien et de le louer à des tiers. En cas d’occupation illégale, il doit agir pour faire valoir ses droits.

Il peut demander l’expulsion des occupants et réclamer des indemnités pour la période d’occupation illégale.

L’article 1240 du code civil impose au propriétaire de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité pour obtenir réparation.

Dans cette affaire, le propriétaire a demandé une indemnité d’occupation pour compenser la perte de revenus locatifs.

6. Quelles sont les conséquences d’une sommation de quitter les lieux ?

La sommation de quitter les lieux est un acte juridique par lequel le propriétaire demande à l’occupant de libérer le logement.

Elle constitue une étape préalable à l’expulsion et doit être signifiée à l’occupant.

En vertu de l’article L. 412-1, cette sommation doit être suivie d’un délai de deux mois avant que l’expulsion puisse être ordonnée.

Dans cette affaire, la sommation a été signifiée le 2 avril 2024, et l’expulsion a été ordonnée après le respect de ce délai.

7. Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité d’occupation ?

Pour obtenir une indemnité d’occupation, le propriétaire doit prouver que l’occupant a causé un préjudice en occupant les lieux sans droit ni titre.

L’article 1240 du code civil impose de démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 581,50 euros par mois, à compter de mars 2024, en raison de l’occupation illégale des défendeurs.

8. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans une procédure d’expulsion ?

Les demandes accessoires, telles que les dépens et les frais de justice, peuvent être formulées par la partie qui obtient gain de cause.

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que les défendeurs peuvent être condamnés aux dépens en cas de perte de l’instance.

Dans cette affaire, les défendeurs ont été condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 pour couvrir les frais engagés par le requérant.

9. Quelles sont les implications d’une décision d’expulsion ?

Une décision d’expulsion a pour effet de mettre fin à l’occupation illégale et de rétablir le droit de propriété du bailleur.

Elle permet au propriétaire de récupérer son bien et de le louer à d’autres personnes.

La décision est exécutoire par provision, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Dans cette affaire, l’expulsion a été ordonnée avec le concours de la force publique si nécessaire.

10. Quelles sont les voies de recours possibles après une décision d’expulsion ?

Les parties peuvent exercer un recours contre la décision d’expulsion, notamment en faisant appel.

Le recours doit être formé dans un délai déterminé, généralement d’un mois à compter de la notification de la décision.

Il est important de respecter les délais et les procédures pour que le recours soit recevable.

Dans cette affaire, les parties ont été renvoyées à se pourvoir comme il leur appartiendra, laissant la possibilité d’un appel.