Conflit de droits d’occupation et conséquences financières liées à un logement social : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : Seine-Saint-Denis Habitat a signé un contrat de bail avec Mme [Z] [E] pour un logement à [Adresse 8] le 27 janvier 2017. Le logement a été libéré le 12 mai 2022. Le 7 décembre 2022, Seine-Saint-Denis Habitat a signalé un squat dans le logement. Une sommation a été délivrée à M. [H] [G] le 5 janvier 2024, indiquant qu’il occupait le logement avec Mme [I] [G] et leurs enfants. Une sommation de quitter les lieux a été émise le 17 janvier 2024. Le 13 mai 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a cité M. [H] [G] et Mme [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection pour expulsion et paiement d’indemnités. Lors de l’audience du 13 septembre 2024, les défendeurs ne se sont pas présentés. Le juge a constaté qu’ils étaient occupants sans droit ni titre et a ordonné leur expulsion, tout en condamnant M. [H] [G] et Mme [I] [G] à verser des indemnités d’occupation et des frais de justice.

1. Quelles sont les conditions pour ordonner une expulsion en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile stipule que le juge peut prescrire des mesures conservatoires, y compris l’expulsion, même en présence d’une contestation sérieuse.

Cette mesure est justifiée pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas présent, l’occupation sans droit ni titre des défendeurs constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l’expulsion.

En effet, l’atteinte au droit de propriété est caractérisée, ce qui empêche le propriétaire de jouir pleinement de ses prérogatives.

2. Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre ?

Selon l’article 1240 du code civil, toute personne qui cause un préjudice à autrui par sa faute est tenue de le réparer.

Dans le cas d’une occupation sans droit ni titre, le propriétaire subit un préjudice, notamment la perte de loyers et l’indisponibilité du bien.

Les défendeurs, en occupant les lieux, causent un préjudice au propriétaire, qui peut demander une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est fixée à 799 euros par mois, à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à la libération des lieux.

3. Quelles sont les règles concernant le délai d’expulsion ?

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion d’un occupant d’un local d’habitation principale ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Cependant, ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge en cas de mauvaise foi de l’occupant.

Dans le cas présent, les conditions d’entrée des défendeurs dans les lieux ne sont pas établies, ce qui empêche la réduction de ce délai.

4. Quelles sont les exceptions au sursis d’expulsion ?

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis à l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si le relogement est assuré.

Ce sursis ne s’applique pas en cas d’introduction sans droit ni titre par manœuvres, menaces ou voies de fait.

Dans cette affaire, aucune circonstance particulière n’a été démontrée pour justifier la suppression de ce délai.

5. Quelles sont les obligations du propriétaire en matière de relogement ?

Le propriétaire a l’obligation de respecter les droits des occupants, notamment en matière de relogement.

L’article L. 412-6 impose que le relogement soit assuré dans des conditions respectant l’unité et les besoins de la famille.

Dans le cas présent, les défendeurs n’ont pas démontré qu’un relogement adéquat était impossible, ce qui pourrait justifier un sursis à l’expulsion.

6. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires dans une procédure d’expulsion ?

Les demandes accessoires, comme les dépens et les frais de justice, sont régies par l’article 696 du code de procédure civile.

Les défendeurs peuvent être condamnés aux dépens s’ils succombent dans l’instance.

Dans cette affaire, les défendeurs ont été condamnés in solidum aux dépens, y compris les frais engagés dans la procédure.

7. Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité d’occupation ?

Pour obtenir une indemnité d’occupation, le propriétaire doit prouver l’occupation sans droit ni titre et le préjudice subi.

L’indemnité est calculée en fonction de la valeur locative du bien occupé.

Dans ce cas, l’indemnité d’occupation a été fixée à 799 euros par mois, à compter du 1er janvier 2024.

8. Quelles sont les implications de la décision de justice sur l’expulsion ?

La décision de justice ordonnant l’expulsion est exécutoire par provision, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement.

Les défendeurs doivent quitter les lieux, et en cas de non-exécution, le propriétaire peut recourir à la force publique.

Cette décision est importante pour protéger les droits du propriétaire et garantir l’accès à son bien.

9. Quelles sont les conséquences d’une demande de fixation d’indemnité d’occupation ?

Une demande de fixation d’indemnité d’occupation doit être clairement formulée et justifiée.

Dans cette affaire, la demande d’indemnité d’occupation pour décembre 2023 a été rejetée, car aucune demande de fixation n’avait été faite pour cette période.

Il est essentiel de respecter les procédures pour éviter le rejet des demandes.

10. Quelles sont les implications de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme pour couvrir les frais engagés dans la procédure.

Dans cette affaire, les défendeurs ont été condamnés à verser 300 euros au titre de l’article 700.

Cette condamnation vise à compenser les frais non compris dans les dépens et à garantir l’équité entre les parties.