Conditions de résiliation et modalités de paiement dans le cadre d’un bail d’habitation : 10 Questions / Réponses juridiques

Résumé de cette affaire : La société SA CDC HABITAT SOCIAL a signé un bail d’habitation et un bail de parking avec Mme [O] [J] [E] en mai et octobre 2018, respectivement. En janvier 2024, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un arriéré locatif de 2101,27 euros, avec mention d’une clause résolutoire. La société a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection en avril 2024 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion de Mme [O] [J] [E], ainsi que le paiement de diverses sommes. À l’audience de septembre 2024, la société a affirmé que le loyer avait été payé intégralement avant l’audience, tandis que Mme [O] [J] [E] a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé un plan de paiement. Le juge a constaté la résiliation des baux, condamné Mme [O] [J] [E] à payer une somme de 2572,32 euros, et autorisé un paiement échelonné de 75 euros par mois pendant 36 mois, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. En cas de non-respect des paiements, la résiliation des baux serait effective et l’expulsion pourrait être ordonnée. Mme [O] [J] [E] a également été condamnée à payer des frais de justice.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que le bailleur doit notifier l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Dans le cas présent, la société SA CDC HABITAT SOCIAL a respecté cette exigence en notifiant l’assignation dans les délais requis.

De plus, elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments montrent que l’action est recevable, conformément aux dispositions légales en vigueur.

2. Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la loi ?

La résiliation du bail est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Cet article précise que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Cette clause ne prend effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023 n’a pas d’effet rétroactif, conformément à l’article 2 du code civil.

Ainsi, les contrats conclus avant cette date restent régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

3. Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire en cas de non-paiement ?

La clause résolutoire, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, permet au bailleur de résilier le bail en cas de non-paiement.

Le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, et la clause résolutoire peut être suspendue pendant cette période.

Si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement, la clause résolutoire reprend son plein effet.

Il est donc crucial pour le locataire de respecter les échéances pour éviter la résiliation du bail.

4. Quelles sont les obligations du locataire en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation du bail, le locataire a l’obligation de libérer les lieux.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462, si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations, le bailleur peut procéder à son expulsion.

Cette expulsion peut être réalisée avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

De plus, le locataire doit également payer une indemnité d’occupation, qui est égale au montant des loyers dus jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est donc essentiel pour le locataire de respecter ses engagements pour éviter des conséquences financières et juridiques.

5. Quelles sont les modalités de paiement en cas de dettes locatives ?

Les modalités de paiement des dettes locatives sont définies par le juge, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462.

Le juge peut autoriser le locataire à régler sa dette en plusieurs mensualités, tout en continuant à payer le loyer courant.

Dans le cas présent, Mme [O] [J] [E] a été autorisée à payer 75 euros par mois pendant 36 mois, en plus du loyer.

Le premier paiement doit intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision, et les paiements suivants doivent être effectués en même temps que le loyer.

Ces modalités visent à permettre au locataire de régulariser sa situation sans subir de préjudice immédiat.

6. Quelles sont les conséquences d’un impayé sur les délais de paiement accordés ?

En cas d’impayé, les conséquences sont clairement établies par l’article 24 de la loi n°89-462.

Si le locataire ne respecte pas une seule échéance de paiement, la clause résolutoire est acquise.

Cela signifie que le bail sera considéré comme résilié de plein droit, et le bailleur pourra demander l’expulsion du locataire.

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et le bailleur pourra faire appel à la force publique pour récupérer les lieux.

Il est donc crucial pour le locataire de respecter les modalités de paiement pour éviter une résiliation automatique du bail.

7. Quelles sont les dispositions concernant l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail.

Elle est calculée sur la base du montant du loyer et des charges, et dans ce cas, elle a été fixée à 538,72 euros par mois.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux, avec remise des clés au bailleur.

Il est donc important pour le locataire de prendre en compte cette obligation financière en cas de maintien dans les lieux.

8. Quelles sont les règles concernant les frais de justice ?

Les frais de justice sont régis par l’article 700 du code de procédure civile.

Cet article stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés.

Dans le cas présent, Mme [O] [J] [E] a été condamnée à payer les dépens de la procédure, conformément à l’article 696 du même code.

De plus, le juge a accordé 100 euros à la société SA CDC HABITAT SOCIAL pour les frais non compris dans les dépens.

Ces dispositions visent à garantir l’équité entre les parties en matière de frais de justice.

9. Quelles sont les conditions d’exécution provisoire des décisions de justice ?

L’exécution provisoire des décisions de justice est régie par l’article 514 du code de procédure civile.

Cet article précise que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Dans le cas présent, la décision a été assortie de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions légales.

Cela signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, même si elle est susceptible d’appel.

Cette mesure vise à protéger les droits des parties et à garantir l’effectivité des décisions judiciaires.

10. Quelles sont les implications de la décision de justice pour le locataire ?

La décision de justice a plusieurs implications pour le locataire, Mme [O] [J] [E].

Elle doit payer la somme de 2 572,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec des intérêts au taux légal.

De plus, elle est tenue de respecter les modalités de paiement fixées par le juge pour éviter la résiliation du bail.

En cas de non-respect de ces modalités, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit.

Il est donc crucial pour le locataire de suivre attentivement les instructions du juge pour éviter des conséquences juridiques et financières graves.