Conditions de résiliation d’un contrat de location et obligations du bailleur : enjeux et perspectives en 10 Questions / Réponses

Résumé de cette affaire : La société CDC HABITAT a signé un bail d’habitation avec Mme [W] [C] le 25 septembre 2020, avec un loyer mensuel de 463,85 euros. En raison d’un arriéré locatif de 1351,14 euros, un commandement de payer a été délivré le 1er septembre 2023. La Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [W] [C] le 5 septembre 2023. Le 15 février 2024, CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, demander l’expulsion de Mme [W] [C] et obtenir le paiement de diverses sommes. À l’audience du 18 juin 2024, CDC HABITAT a mis à jour la dette locative à 3 393,41 euros. Mme [W] [C] a contesté la validité du commandement de payer et a demandé des réparations pour des problèmes de logement. La juge a constaté que la dette n’avait pas été réglée dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail au 2 novembre 2023. Mme [W] [C] a été condamnée à payer 3 393,41 euros et a obtenu un plan de paiement échelonné. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus sous certaines conditions, et des dispositions ont été prises pour l’expulsion en cas de non-respect des paiements. Mme [W] [C] a été déboutée de ses autres demandes, et CDC HABITAT a été déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

1. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La société CDC HABITAT a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, ce qui est conforme aux exigences légales.

En effet, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que pour toute action en résiliation de bail, le bailleur doit respecter un délai de notification.

Ce délai est essentiel pour garantir le droit à la défense du locataire.

De plus, la société a saisi la caisse d’allocations familiales deux mois avant la délivrance de l’assignation, ce qui renforce la recevabilité de son action.

Ainsi, la demande de constat de résiliation du bail est recevable, conformément aux dispositions légales en vigueur.

2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, selon l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Ainsi, pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, le délai de deux mois s’applique, conformément à la version antérieure de la loi.

Dans le cas présent, le contrat ayant été conclu le 25 septembre 2020, le délai de deux mois doit être respecté pour l’application de la clause résolutoire.

Le commandement de payer signifié le 1er septembre 2023 n’ayant pas été réglé dans ce délai, la bailleresse est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

3. Sur la possibilité d’accorder des délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Ces délais peuvent aller jusqu’à trois ans, par dérogation à l’article 1343-5 du code civil.

Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant.

Dans cette affaire, il a été établi que Mme [W] [C] peut espérer une prise en charge partielle de sa dette par le Fonds de Solidarité du Logement.

Ainsi, il convient d’accorder des délais de paiement pour permettre à la locataire de régulariser sa situation.

4. Sur la dette locative

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la société CDC HABITAT a produit un décompte prouvant que Mme [W] [C] lui devait 3 393,41 euros à la date du 11 juin 2024.

Mme [W] [C] n’ayant pas contesté ce montant de manière valable, elle sera condamnée à payer cette somme à titre de provision.

Cependant, en raison des délais de paiement accordés précédemment, l’exigibilité de cette somme sera différée.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due, conformément aux dispositions légales.

Le montant de cette indemnité sera fixé à 859,58 euros par mois, à compter du 2 novembre 2023.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des locaux.

Il est important de noter que l’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la remise des clés à la société CDC HABITAT.

6. Sur la demande de travaux de réfection

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge de prescrire des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse.

Le bailleur est tenu de fournir un logement décent, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] [C] allègue des manquements du bailleur, notamment la présence d’humidité et l’absence de chauffage.

Cependant, elle n’a pas produit de preuves suffisantes pour établir la persistance de ces problèmes.

Ainsi, le trouble manifestement illicite n’étant pas établi, sa demande de travaux et d’indemnisation sera rejetée.

7. Sur les frais du procès

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer les frais exposés par l’autre partie.

Dans cette affaire, Mme [W] [C], ayant succombé à sa demande, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Cependant, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de lui imposer une indemnité au titre de l’article 700.

8. Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Dans le cas présent, la décision sera assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1.

Cela signifie que les effets de la décision peuvent être appliqués immédiatement, même en cas d’appel.

9. Sur la résiliation du bail

La résiliation du bail est effective depuis le 2 novembre 2023, en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti.

La bailleresse peut procéder à l’expulsion de Mme [W] [C] si les lieux ne sont pas libérés spontanément.

Les modalités d’expulsion seront régies par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

10. Sur les conséquences de la résiliation

Suite à la résiliation, Mme [W] [C] devra verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers dus.

Cette indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux, conformément aux stipulations du bail.

Il est crucial que la locataire respecte les modalités de paiement pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire.
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