Sur la condamnation de la société AUTODISTRIBUTIONS POIDS LOURDS aux réparations locatives :
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est condamnée à verser à la société LES PORTES D’ARCINS la somme globale de 66 980,80 euros HT au titre des réparations locatives.
Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie :
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est débitrice des frais de réparations locatives évalués à une dette globale de 66 980,80 euros HT. La société LES PORTES D’ARCINS dispose du dépôt de garantie d’un montant de 57 089,65€. Ainsi, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS sera condamnée à verser la société LES PORTES D’ARCINS la somme de 9 891,15 euros.
Sur les demandes accessoires :
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est condamnée aux dépens et à indemniser la société LES PORTES D’ARCINS à hauteur de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est prononcée.
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REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
13 février 2024
Tribunal judiciaire de Bordeaux
RG n° 21/05027
N° RG 21/05027 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VTVA
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE
SUR LE FOND
30Z
N° RG 21/05027 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VTVA
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.A.S. LES PORTES D’ARCINS
C/
S.A.S.U. AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS
Grosses délivrées
le
à
Avocats : la SCP CREHANGE STEFANELLI-DUMUR MAAS ET GENY-LA ROCCA
Me Thierry FIRINO MARTELL
Me Baptiste MAIXANT
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Mme Angélique QUESNEL, Vice-Président,
Statuant à Juge Unique
Greffier, lors des débats et du prononcé
Isabelle SANCHEZ, Greffier
DÉBATS
A l’audience publique du 12 Décembre 2023
JUGEMENT
Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSE
S.A.S. LES PORTES D’ARCINS ( prise en la personne de son représentant légal)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.A.S.U. AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS ( prise en la personne de son représentant légal)
[Adresse 4]
[Localité 1]
N° RG 21/05027 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VTVA
représentée par Maître Jérémy GENY – LA ROCCA de la SCP CREHANGE STEFANELLI-DUMUR MAAS ET GENY-LA ROCCA, avocats au barreau de METZ, Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX
Exposé du litige,
Selon acte sous seing privé du 08 avril 2008, la S.C.I. PAROSA COURREJEAN a donné bail commercial à la S.A.S. GROUPE AD SUD-OUEST (ci-après, la société GADSO) un local, situé [Adresse 6] à [Localité 5]. Ce bail commercial a été consenti à effet du 15 mai 2008 pour l’exercice d’une activité de réparation, contrôle technique et vente de pièces détachées pour véhicules légers et poids lourds.
Le 19 mai 2008, un état des lieux d’entrée a été établi par Maître [F], huissier de justice.
Selon acte de vente des locaux du 31 mars 2011, la S.A.S. LES PORTES D’ARCINS est venue aux droits de la S.C.I. PAROSA COURREJEAN.
Le 31 décembre 2015, la société GADSO a cédé son fonds de commerce à la S.A.S TRUCKS SERVICE OCCITANS, désormais dénommée S.A.S.U. AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS. Une signification a été effectuée à la société LES PORTES D’ARCINS le 27 janvier 2016.
La S.A.S.U. AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS a délivré congé des locaux le 27 juin 2017 à date d’effet au 31 décembre 2017.
Le 24 novembre 2017, Maître [X] [Y], huissier de justice, a établi un pré-état des lieux.
Le 31 janvier 2018, Maître [X] [Y] a établi un état des lieux de sortie.
Par courrier du 19 avril 2018, la société LES PORTES D’ARCINS a mis en demeure la société GADSO de lui régler la somme de 9.769,43 euros en se prévalant de dégradations locatives. La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS a indiqué, par mail du 16 mai 2018 que le site de [Localité 5] n’était plus rattaché à cette société depuis 2016. Elle a précisé que la SASU AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS était la seule concernée.
Le 30 novembre 2018, la société LES PORTES D’ARCINS a fait délivrer sommation de payer la somme de 65.784,76 euros à la société GADSO. La SASU AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS a répondu le 03 décembre 2018 qu’elle n’avait jamais reçu les précédentes mises en demeure.
Dans ces conditions, le 25 juin 2021, la société LES PORTES D’ARCINS a assigné la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS en condamnation au paiement de la somme de 98.387,62 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2018, au titre des travaux de remise en état du local commercial.
Suivant les dernières conclusions, notifiées par RPVA le 02 janvier 2023, la société LES PORTES D’ARCINS sollicite du tribunal de :
Déclarer ses demandes recevables ;Débouter la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS à lui verser la somme de 81.989,68 euros au titre de la remise en état du local commercial ;Condamner la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS à lui verser la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, la société LES PORTES D’ARCINS fait valoir :
en premier lieu, qu’en vertu de l’article 1733 du code civil, et des articles 5 et 6 du bail commercial, le preneur est tenu des dégradations survenues pendant la durée du bail.que le litige ne porte que sur le montant des réparations ;que le 09 avril 2019, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS reconnaît être redevable de la somme de 7.984,84 euros. Toutefois, il est observé que ce montant est erroné dans la mesure où cette dernière déduit d’un montant hors taxe des travaux réparatoires un montant toutes taxes comprises du dépôt de garantie ;que l’édification d’une construction sur le parking ne la prive pas de préjudice à partir du moment où des travaux réparatoires ont préalablement du être réalisé. Elle fait observer que les factures versées au dossier ont été émises par les entreprises ayant réalisé les travaux. Elle rappelle que selon la jurisprudence constante, le préjudice du bailleur est justifié par la production de devis ou factures. en second lieu, que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS reconnaît être redevable de diverses factures pour la somme de 9.105 euros (factures GEOTEC des 19 avril 2018 et 14 novembre 2018). Elle expose que pour d’autres, la locataire ne reconnaît pas une partie des sommes dues. Elle allègue que l’état des lieux précise le déplacement du coffret, outre le démontage du bloc sanitaire. Elle ajoute que l’article 16.3 du bail prévoit que les frais découlant de sa bonne exécution sont à la charge du preneur, qui est donc redevable des frais d’huissier. De plus, le preneur doit supporter le coût d’enlèvement des cuves servant uniquement à son activité. Enfin, elle expose que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS doit payer la totalité de la facture et non faire une distinction entre les devis et les factures ;que dans son courrier du 09 avril 2019, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURD était d’accord pour payer le montant de la facture BDB Enrobé, outre l’absence d’empiétement de construction sur le parking, la condamnation des fosses faisant partie des opérations de dépollution ;que le bail ayant été signé avant la loi Alur, en l’absence d’état des lieux obligatoire, joue la présomption de l’article 1731 du code civil ;enfin, que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS ne justifie pas du règlement du dépôt de garantie.
Suivant les dernières conclusions, notifiées par RPVA le 07 mars 2023, la société AUTODISTRIBUTION sollicite du tribunal de :
Constater que la société LES PORTES D’ARCINS détient la somme de 57.089,65 euros au titre du dépôt de garantie ;Prendre acte qu’il reconnaît devoir la somme de 33.367,70 euros au titre des réparations locatives ;Condamner la société LES PORTES D’ARCINS à lui restituer la somme de 23.721,95 euros ;Condamner la société LES PORTES D’ARCINS à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.En défense, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS réplique :
en premier lieu, que les indemnisations sont allouées hors taxes, dès lors que la TVA peut être récupérée par le bénéficiaire de la condamnation. Elle expose que si la réparation d’un préjudice doit être intégrale, elle ne saurait en tout cas, excéder le montant du préjudice. en second lieu, que le préjudice subi par le bailleur a disparu par l’édification d’une construction empiétant sur le parking, outre l’absence de justification d’un préjudice ou de réalisation des travaux. En effet, elle rappelle que l’allocation de dommages et intérêts au bailleur pour des dégradations locatives ne peut être accordée que si le juge constate, au moment où il statue qu’il existe encore un préjudice lié à la faute contractuelle. Ainsi, compte-tenu du projet immobilier édifié par le bailleur, certains des postes réclamés par la SAS LES PORTES D’ARCINS ne sont plus d’actualité et doivent être retraités. en outre, que le bailleur doit rapporter la preuve que les prestations commandées, réalisées et facturées sont bien afférentes à des réparations locatives et qu’il ne s’agit pas de prestations réalisées pour son projet immobilier. Par conséquent, la SAS LES PORTES D’ARCINS échouent à démontrer que ces travaux étaient en lien avec la fin de la prise de bail de la SASU AUTODISTRIBUTION et de la nécessaire remise en état des lieux loués ou de dégradations locatives commises ;enfin, qu’en vertu de l’article 6 du bail, les grosses réparations ne peuvent être imputées au preneur ;qu’elle a versé un dépôt de garantie qui s’élève à la somme de 57 089,65€. Ce dépôt pourra être compensé en partie avec les travaux admis, à hauteur de 33 367,70€. Elle rappelle que l’article 12 du contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie est de plein droit indexé en même temps que le loyer. Ainsi, aucune TVA ne peut être retiré du montant produit par le bailleur. En effet, le dépôt de garantie de 57 089,65€ résulte des indexations pratiquées sur le dépôt de garantie initial de 47 840€ (47840 x 1648/1381=57 089,65€).
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 29 novembre 2023 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 12 décembre 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 février 2024, date du présent jugement.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 4 du Code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Il est également rappelé que les demandes des parties tendant à voir le tribunal “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
1 – Sur la condamnation de la société AUTODISTRIBUTIONS POIDS LOURDS aux réparations locatives :
L’article 1719-2 du code civil prévoit en substance que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
De plus, l’article 1720 du même code quant à lui dispose : le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Le preneur peut s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve d’une force majeure, il n’est pas tenu des dommages causés par la vétusté.
Il est également observé que si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des locaux loués tels que notamment des peintures, des revêtements de sol atteints par la vétusté.
Sur la prise en compte des devis et, ou des factures : Il est relevé de l’instruction des pièces que l’occupation des locaux au titre du bail a duré du 8 avril 2008 au 31 décembre 2017, soit pratiquement 10 ans.
Il ressort de l’article 6, alinéa 1er, du bail commercial que « le preneur s’engage à entretenir les lieux loués en bon état d’entretien et de réparations, ainsi qu’à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations et toutes les réfections qui pourraient devenir nécessaires dans les lieux loués et découlant de la vétusté, de l’usure et de la force majeure, hormis les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil »
Le troisième alinéa de cet article poursuit « A l’expiration du présent bail, l’ensemble des travaux qui pourraient être effectués par le preneur sans aucune indemnité au propriétaire, s’il le juge bon. Le bailleur pourra exiger aux frais du preneur le rétablissement des lieux dans leur état antérieur pour l’intégralité des travaux effectués par le preneur ».
La société LES PORTES D’ARCINS expose que l’édification d’une construction sur le parking ne la prive pas de préjudice à partir du moment où des travaux réparatoires ont préalablement du être réalisé. Elle fait observer que les factures versées au dossier ont été émises par les entreprises ayant réalisé les travaux. Elle ajoute que des simples devis peuvent être aussi pris en compte.
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS conteste et réplique que le bailleur doit rapporter la preuve que les prestations commandées, réalisées et facturées sont bien afférentes à des réparations locatives et qu’il ne s’agit pas de prestations réalisées pour son projet immobilier.
Sur ce, il est rappelé que le preneur a l’obligation d’entretenir les locaux loués et à l’issue du bail, de restituer les locaux dans l’étant dans lequel il les a reçu. Le bailleur qui rapporte la preuve d’un préjudice résultant de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail doit en être indemnisé sans avoir à justifier qu’il a effectivement fait réaliser ces réparations.
Les dommages et intérêts au titre des frais de remise en état sont dus par le preneur au bailleur dès lors que ce dernier prouve un manquement à l’obligation d’entretien lui causant un préjudice. Il est admis que l’indemnisation du bailleur à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif des dépenses.
Ainsi, le moyen de la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS qui postule le contraire est infondé, de sorte que l’indemnisation due peut être évaluée selon des devis.
Par ailleurs, si la SASU AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS allègue que le préjudice subi par le bailleur a disparu par l’édification d’une construction empiétant sur le parking, elle n’en rapporte pas la preuve et un tel argument est inopérant pour statuer sur l’état des réparations locatives à prendre en compte.
Sur la soumission à la TVA des indemnités : Le principe de la réparation intégrale est d’indemniser le créancier du montant de son préjudice en tenant compte de tous les éléments d’appréciation.
En effet, si la réparation d’un dommage doit être intégrale, elle ne saurait, en tout cas, excéder le montant du préjudice.
Il résulte de l’article 9 du code procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits qu’il estime nécessaires à la solution du litige.
Il appartient au bailleur victime qui demande le paiement des travaux de réparation avec la taxe à la valeur ajoutée incluse, de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont.
En l’espèce, la société LES PORTES D’ARCINS, société commerciale, ne conteste pas pouvoir récupérer la TVA sur les travaux de remise en état engagé de sorte que son préjudice s’entend hors taxe comprise.
Sur les postes de préjudice : Les constats de pré-état des lieux et d’état de lieux de sortie établis par huissier de justice en date des 24 novembre 2017 et 31 janvier 2018 relèvent que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS a laissé les lieux avec les éléments suivants :
Sur la demande au titre des frais de remise en état par le Groupe CTI – facture F1804/000104,
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite l’indemnisation de son préjudice au titre des clôtures, du portail, du parking et d’un bloc sanitaire, en se fondant sur un devis de l’entreprise CTI pour un montant hors taxe de 2.925 euros.
Ce devis correspond à des prestations au titre :
du redressement et de la reprise du scellement des clôtures ainsi que le nettoyage des abords ;de la reprise de la peinture, du seuil du capot du moteur, du poteau métallique, de la cellule, de platine et du coffret de commande du portail ;du nettoyage des mousses et autres, du remplacement de la descente pluviale, et de l’évacuation des poubelles du parking ;de la réfection du bloc sanitaire comprenant les cloisons, portes, lavabo et WC, outre la plomberie et l’électricité.En premier lieu, il est constaté que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS ne conteste pas devoir la somme globale de 1.215 euros HT au titre de cette facture correspondant:
au redressement et à la reprise des scellements de la clôture pour 250 euros HT ;à la réfection de la peinture du portail pour 600 euros HT ;à la reprise du rail du portail pour 120 euros HT ;au nettoyage des mousses du parking pour 55 euros HT ;au remplacement de la descente pluviale pour 105 euros HT ;à l’évacuation avec un essieux des poubelles pour 85 euros HT. Toutefois, il est relevé que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS conteste devoir les postes suivants :
nettoyage des abords pour 110 euros HT ;reprise du capot moteur pour 350 euros HT ; réfection du bloc sanitaire pour 1.250 euros HT.
Sur les abords des clôtures : Les photographies annexées à l’état des lieux d’entrée mettent en exergue une végétation abondante aux abords des clôtures. L’huissier a relevé un défaut d’entretien et de curage du fossé de sorte qu’il ne remplit pas son office.
L’état des lieux de sortie constate que la végétation a envahi la clôture, par endroit ouvert.
L’huissier constate également la présence de tas de grave, de goudron entassé sur les bas cotés, la présence d’une vieille clôture et des panneaux enlevés, outre une végétation abondante.
Si la clôture et ses abords lors de la prise à bail ont été donnés dans un relatif bon état, ceux-ci ont été restitués en mauvais état d’entretien, non imputable à la seule vétusté ou à la force majeure, par la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS, qui devra donc indemniser la société LES PORTES D’ARCINS à ce titre à concurrence de 110 euros HT.
Sur le portail : L’état des lieux d’entrée porte mention que le portail monté sur rail est en bon état d’entretien et de fonctionnement.
L’état des lieux de sortie constate que :
– le portail métallique coulissant électrique fonctionne avec un remplacement du portillon par un panneau grillagé fixe “un peu tordu”,
– le capteur au sol du portail se trouve sur un piquet métallique impacté et que la platine n’est plus soudée,
– le coffret de commande qui se trouve à l’opposé est sorti de son emplacement.
Ainsi, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS devra indemniser la société LES PORTES D’ARCINS au titre de la reprise du capot du moteur, le changement de la platine et de la reprise du coffret de commande pour un montant de 350€ HT.
Sur le bloc sanitaire : L’état des lieux d’entrée révèle la présence de plusieurs blocs sanitaires fonctionnels et en mauvais état pour une majeure partie.
L’état des lieux de sortie atteste la restitution en relatif bon état d’entretien de l’ensemble des sanitaires à l’exception de ceux situés à coté de l’atelier en ce que la chasse d’eau ne fonctionne pas, le capot ayant été enlevé.
L’huissier constate qu’un bloc sanitaire a été déposé dans la partie entrepôt. Toutefois, il est relevé que ce bloc sanitaire a été ajouté par le preneur en cours de bail.
Il s’ensuit que la société LES PORTES D’ARCINS ne peut pas solliciter, en dépit des salissures affectant les différents blocs sanitaires, une réfection complète d’un bloc sanitaire (ensemble cloisons, porte, lavabo, wc, plomberie et électricité). Son préjudice étant lié à la vétusté des installations.
En conséquence, au titre de la facture F1804/104, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS sera condamnée au paiement à la société LES PORTES D’ARCINS de la somme de 1.675 euros HT.
Sur la demande au titre des frais d’huissier – facture F1804/000105 :
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite l’indemnisation au titre des frais d’huissier à concurrence de 603.21 euros HT, en se fondant sur une première facture de l’étude au titre de l’établissement d’un procès-verbal de constat le 24 novembre 2017 et d’une seconde facture au titre de l’établissement d’un procès-verbal de constat le 31 janvier 2018 et une heure supplémentaire le 05 février 2018.
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est d’accord pour régler la moitié des frais de l’état des lieux de sortie (487,25€HT+14,89€ de débours = 502,14€ HT), soit un accord portant sur la somme de 251,07€.
Il est relevé de l’instruction des pièces que l’article 16.4 du bail commercial stipule que «un état des lieux avec photos sera effectué à l’entrée et à la sortie par l’huissier de justice à frais partagés».
Le bail, manifestant la volonté des parties, prévoit donc un partage des frais entre le bailleur et le preneur.
Le pré-état des lieux de sortie a pour finalité de faciliter la rédaction de l’état des lieux de sortie, qui en est le prolongement.
Il est relevé que l’étude de Maîtres [X] [Y] & [B] [Z] a facturé une somme globale de 603,21€ HT au titre de diverses prestations (constat de pré-état des lieux, rajout d’une heure et constat d’état des lieux de sortie).
Ainsi la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est tenue à la moitié des frais d’établissement au titre de ces prestations à concurrence de 301,60€ HT (603,21/ 2).
Sur la demande au titre des frais du cabinet Geotec – facture F1804/000108 :
Il y a lieu de constater que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS reconnaît devoir la somme de 6.510 euros HT, au titre des prestations de diagnostic de dépollution des sols réalisées par l’entreprise Géotec.
Sur la demande au titre des frais de reprise des enrobés au droit du banc du freinage par l’entreprise BDB – facture F1811/000217,
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite l’indemnisation à concurrence de 28.248 euros, selon devis établi par l’entreprise BDB, au titre de la reprise des enrobés au droit du banc de freinage.
Le devis émis par l’entreprise BDB comprend un libellé au titre des enrobés comprenant leur décroutage, le stockage des croûtes sur site, le reprofilage et la réalisation d’enrobé suivant plan joint.
L’état des lieux d’entrée indique que la surface du parking, asphaltée est en bon état d’ensemble, malgré quelques fissures du revêtement.
L’état des lieux de sortie porte mention de la présence de fissuration, de démarcation, de flash par endroit au niveau des enrobés sans relever dans l’ensemble des dégradations. Toutefois, il est relevé les vestiges d’une dalle en béton surélevée et une fosse qui a été bouchée par le locataire.
Si l’état des lieux de sortie relève un revêtement du parking vétuste et usagé , il n’en demeure pas moins qu’il faut aussi prendre en compte la durée de 10 ans de location.
En conséquence, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS doit indemniser la société LES PORTES D’ARCINS à hauteur de 14 000€ au titre de la réfection des bordures et enrobés du parking.
Sur demande au titre des frais de dépollution par l’entreprise Valgo – facture F1811/000214,
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite l’indemnisation au titre de la dépollution à concurrence de 34.125 euros HT, selon facture émise par l’entreprise Valgo.
La facture correspond aux prestations de dépollution se décomposant :
en phase préparatoire (poste 1) ;en phase de démantèlement (poste 2) ;en phase de dépollution (poste 3)
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS reconnaît devoir indemniser la société LES PORTES D’ARCINS du poste dépollution (poste 3) à concurrence de 22.125 euros HT.
En effet, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS conteste toute sommes supplémentaires correspondant aux postes 1 et 2, notamment les travaux afférents au démantèlement, à l’extraction et à l’évacuation des cuves qui étaient déjà présentes sur les lieux.
L’état des lieux d’entrée porte mention, en extérieur, sur le parking sur le coté gauche du portail, de la présence d’une fosse bétonnée de l’ancienne cuve à gas-oil.
Or, contrairement à ce que soutient la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS, selon le point 2-4 de la facture du 09 novembre 2018 émise par l’entreprise Valgo, l’intervention porte sur les cuves sises à l’intérieur du bâtiment, c’est-à-dire celles installées par la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS pour les besoins de son activité. La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS doit donc indemniser la société LES PORTES D’ARCINS de l’ensemble des opérations de démantèlement, permettant l’extraction des cuves.
Enfin, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS doit également indemniser la société LES PORTES D’ARCINS de la phase préparatoire en ce qu’elle est le préalable obligatoire des opérations de démantèlement et de dépollution, dont indemnisation est due par la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS.
Il s’ensuit que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est tenu au paiement de la somme de 34.125 euros HT.
Sur la demande au titre des frais de démolition du banc de freinage par l’entreprise ATLAS DEMOLITION – facture F1811/000215 :
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite l’indemnisation à concurrence de 3.395 euros HT au titre de la démolition du banc de freinage selon devis émis par l’entreprise ATLAS DEMOLITION 33.
Le devis comporte des prestations afférentes à la démolition du second oeuvre d’un bâtiment et de démolition d’aménagement extérieur, dont un banc de freinage pour la somme de 18.530 euros HT.
Contrairement à l’état des lieux de sortie, l’état des lieux d’entrée ne porte pas mention de la présence d’un banc de freinage.
En application de l’article 6, alinéa 3 du bail, le bailleur peut solliciter la remise des lieux dans leur état d’origine, qui s’exécute soit en nature soit par équivalent en numéraire.
Le bail ne prévoit pas de procédure d’information du preneur par le bailleur, de sorte qu’une fois la remise en état en nature rendu impossible par la remise des clefs, le bailleur est en droit de solliciter une remise en état par équivalent.
En conséquence, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS doit indemniser la société LES PORTES D’ARCINS à concurrence de 3.395 euros HT.
Sur la demande relative aux fosses par l’entreprise EGCA – facture F1811/000216 :
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite l’indemnisation à concurrence de 9.406 euros HT au titre de la condamnation des fosses et plus spécifiquement de la démolition de la surface de la zone traitée en dalle portée entre fosses, le remblaiement des cuves par sable de remblai et dalle portée compris TS, suivant devis de travaux réalisé par l’entreprise EGCA.
Il s’agit de prestations concernant la condamnation des fosses par l’entreprise EGCA.
Les états des lieux d’entrée et de sortie portent mention de la présence des fosses sans indiquer de mention concernant un mauvais état.
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS n’a pas à supporter la condamnation des fosses par la société LES PORTES D’ARCINS.
Au demeurant, il n’est pas rapporté par la société LES PORTES D’ARCINS que les fosses soient anormalement polluées.
En conséquence, il y a lieu de rejeter cette demande d’indemnisation.
Sur la demande de remise en état d’un ensemble menuisé par l’entreprise MSO- facture F1811/000218,
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite l’indemnisation à concurrence de 7.500 euros HT au titre d’un devis produit par l’entreprise MSO.
Ce devis correspond à la fourniture et pose de menuiserie en aluminium à rupture en point thermique coloris standard et équipée de double vitrage Label Cekal, dont la fourniture et la pose d’une porte lourde deux vanteaux, dormant de 50 mm par l’entreprise MSO.
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS conteste cette demande d’indemnisation. Elle soutient que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une dégradation locative et la nécessité d’effectuer le remplacement total de cette porte.
L’état des lieux de sortie indique que la majorité des portes sont relativement en bon état. Il n’est pas relevé de manière certaine que le locataire est à l’origine d’une dégradation particulière sur cette porte.
En l’absence d’autres désordres affectant la fonctionnalité de cette porte, il y a lieu en conséquence de rejeter cette demande d’indemnisation.
Sur la demande au titre des frais du cabinet Geotec – facture F1811/000219 :
Il y a lieu de constater que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS reconnaît devoir la somme de 2.595€ HT au titre des prestations complémentaires en diagnostic pollution des sols effectuées par la société Géotec.
En conséquence, il y a lieu de condamner la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS à payer la somme de 2 595€ HT.
Sur la demande indemnitaire au titre des frais de maitrise d’oeuvre par l’atelier Moca – facture F1811/000220 :
La société LES PORTES D’ARCINS sollicite la prise en charge par la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS des honoraires de son maître d’oeuvre, l’atelier Moca, à conccurence de 7.027,29 euros HT.
Cette facture F1811/000220 correspond aux honoraires de maîtrise d’oeuvre réalisés par l’entreprise MOCA, qui s’élève, en application du contrat de maîtrise d’oeuvre, à 7,5 % du chantier outre 1 % au titre de l’ordonnancement, pilotage et coordination du chantier.
La société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS accepte en partie la prise en charge d’honoraires de maîtrise d’oeuvre :1 880,63€.
Les honoraires sont déterminés en fonction du coût des réparations locatives réalisées par les entreprises. Il y a donc lieu de recalculer l’indemnisation en fonction des sommes définitivement acceptées et reconnues.
Ainsi, la somme globale de 51 520 euros HT à prendre en compte, se décompose comme suit:
BDB pour 14 000 euros ;VALGO pour 34.125 euros ;ATLAS pour 3.395 euros ;EGCA pour 0 euros ;MSO pour 0 euros.Ainsi, les honoraires de MOCA s’élèvent à 4 379,20 euros HT (51.520*7,5% + 51520*1%), somme à laquelle la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est tenue.
Récapitulatif des sommes dues au titre des différents postes de préjudice :
Le décompte des sommes dues doit s’établir comme suit :
– facture CTI : 1 675€
– facture de frais d’huissier : 301,60€
– facture BDB : 14 000€
– facture VALGO : 34 125€
– facture ATLAS Démolition : 3 395€
– facture EGCA : 0€
-facture MSA : 0€
– facture MOCA : 4 379,20€
– Factures GEOTEC : 6 510€ + 2 595€
En conséquence, il s’ensuit que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS sera condamnée à verser la somme globale de 66 980,80 euros HT à la société LES PORTES D’ARCINS.
2 – Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie :
La société AUTODISTRIBUTION réclame la restitution de son dépôt de garantie à hauteur de 57 089,65€ qui est détenue par la société LES PORTES D’ARCINS.
Elle fait observer que le dépôt de garantie initiale d’un montant de 47 840€ a été réglé au bailleur et qu’il a fait l’objet de réactualisation (indexation) au fur et à mesure des années de location. En effet, elle expose que le montant réclamé est un montant HT et non TTC comme le soutien la requérante.
La société LES PORTES D’ARCINS conteste devoir le dépôt de garantie à hauteur de 57 089,65€. Elle soutient que la locataire ne rapporte pas la preuve d’un tel paiement et doit donc être déboutée de sa demande.
Il ressort de l’instruction du dossier et notamment de l’article 12 du bail commercial que « le dépôt de garantie est fixé à la somme de 47 840,00 euros (quarante sept mille huit cent quarante euros), réglé au jour de la signature des présentes, correspondant à 3 mois de loyer TTC. Ce dépôt est non productif d’intérêts au bénéfice du preneur, qui y renonce expressément. / Le dépôt de garantie sera de plein droit indexé en plus en même temps que le loyer, de façon à être toujours égal à 3 mois de loyer TTC. »
Il résulte également que le bailleur reconnaît avoir reçu le versement de la somme de 47 840 euros par courrier reçu le 7 mai 2008 au titre du dépôt de garantie.
Par ailleurs, il est relevé que le 01 août 2012, la société LES PORTES D’ARCINS a émis une facture envers la société GADSO lui demandant le versement de la somme de 900,38 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie.
Après la signification le 27 janvier 2016 de la cession de fonds de commerce intervenue entre la société GADSO et la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS le 31 décembre 2015, le bailleur ne justifie pas avoir sollicité le versement de cette somme de sorte qu’il s’en déduit qu’il a reçu la somme de 48.740,38 euros au titre du dépôt de garantie.
Il est également relevé de divers courriers que la société LES PORTES D’ARCINS reconnaît être en possession d’un dépôt de garantie d’un montant de 57 089,65€:
– courriers datés des 19 avril et 14 novembre 2018 à l’attention de la société GADSO,
– courrier daté du 14 février 2019 à l’attention de la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS (décompte des sommes du 29/01/2019).
Par conséquent, il y a donc lieu de prendre en compte la somme de 57 089,65€ au titre du dépôt de garantie versé.
Il résulte des éléments précédents que la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS est débitrice des frais de réparations locatives évalués à une dette globale de 66 980,80 euros HT.
De son côté, la société LES PORTES D’ARCINS dispose du dépôt de garantie d’un montant de 57 089,65€.
Dès lors, la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS sera condamnée à verser la société LES PORTES D’ARCINS la somme de 9 891,15 euros (66 980,80€ – 57 089,65€).
Sur les demandes accessoires :
Les dépens : L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS aux dépens.
Les frais irrépétibles non compris dans les dépens : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.
Au cas présent, il convient de condamner la société AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS à indemniser la société LES PORTES D’ARCINS à hauteur de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire : Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
En l’espèce, il convient de prononcer l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort – par décision contradictoire et mise à disposition au greffe :
Condamne la SASU AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS à verser à la SAS LES PORTES D’ARCINS la somme de 9 891,15 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021, au titre des frais de réparations locatives,
Condamne la SASU AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS aux dépens,
Condamne la SASU AUTODISTRIBUTION POIDS LOURDS à verser à la SAS LES PORTES D’ARCINS la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappelle l’exécution provisoire de droit,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
La présente décision est signée par Mme Angélique QUESNEL, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT