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Nos Conseils :

1. Assurez-vous de respecter les délais légaux pour notifier les documents nécessaires, tels que l’assignation, afin de garantir la recevabilité de votre action en justice.

2. Vérifiez attentivement les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans votre contrat de bail, notamment en ce qui concerne les délais de paiement après un commandement resté infructueux.

3. En cas de litige concernant un arriéré locatif, veillez à fournir des preuves solides de la dette et à respecter les procédures légales pour obtenir le paiement des sommes dues, y compris en demandant des délais de paiement si nécessaire.

Nos Conseils :

1. Il est essentiel de respecter les règles de convocation des assemblées générales de copropriétaires, en particulier en ce qui concerne les modalités de participation et de vote. Assurez-vous que toutes les options de participation, telles que la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sont effectivement disponibles avant de décider de tenir une assemblée par un vote par correspondance uniquement.

2. En cas de contestation de la validité d’une résolution d’assemblée générale, il est important de prouver que les conditions légales ont été respectées. Assurez-vous de disposer de preuves tangibles démontrant l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique si vous décidez de tenir une assemblée par un vote par correspondance uniquement.

3. En cas de demande de nullité d’une résolution ou d’un contrat, veillez à ce que seules les parties contractantes aient qualité pour demander la caducité du contrat. Assurez-vous de bien distinguer les parties contractantes des tiers au contrat pour éviter toute contestation ultérieure.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. En outre, selon l’article 1888 du même code, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

Il est de principe que ‘nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage’, un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ainsi, le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter d’une règle de droit mais aussi d’un simple usage. Elle doit être évidente.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Nos Conseils:

– Veillez à ce que la déclaration d’appel contienne de manière explicite les chefs du jugement critiqués jusqu’à hauteur de 4 080 caractères, conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile.
– Assurez-vous que la déclaration d’appel respecte les mentions obligatoires de l’article 901 du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne l’indication des chefs du jugement expressément critiqués.
– En cas de trouble manifestement illicite causé par des nuisances anormales de voisinage, prenez les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble, telles que la suspension de l’activité génératrice des nuisances, sous peine d’astreinte.

Nos Conseils:

1. Il est important de soulever les fins de non-recevoir devant le juge de la mise en état, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, pour éviter toute irrecevabilité ultérieure.

2. Lorsqu’il s’agit de demandes de remboursement de charges et taxes réglées, il est essentiel de prouver la qualité de propriétaire du bien pour pouvoir réclamer ces remboursements, indépendamment de l’utilisation qui en est faite.

3. En cas de litige sur la propriété d’un bien, il est primordial de régulariser la situation rapidement et de manière transparente pour éviter tout préjudice pour les parties concernées, et ce, même en cas de bonne foi apparente.

Nos Conseils:

1. Il est important de soulever les fins de non-recevoir devant le juge de la mise en état, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, pour éviter toute irrecevabilité ultérieure.

2. Lorsqu’il s’agit de demandes de remboursement de charges et taxes réglées, il est essentiel de prouver la qualité de propriétaire du bien pour pouvoir réclamer ces remboursements, indépendamment de l’utilisation qui en est faite.

3. En cas de litige sur la propriété d’un bien, il est primordial de régulariser la situation rapidement et de manière transparente pour éviter tout préjudice pour les parties concernées, et ce, même en cas de bonne foi apparente.

Nos Conseils:

– Il est important de vérifier la recevabilité de l’action en se référant aux dispositions légales compétentes, telles que l’article L 2313-4-3 du code de l’organisation judiciaire, pour s’assurer que le juge compétent est saisi de manière adéquate.

– En cas d’occupation sans droit ni titre d’un logement de fonction suite à la rupture d’un contrat de travail, il est recommandé de négocier des délais raisonnables pour quitter les lieux, en prenant en compte les circonstances particulières du salarié, comme une inaptitude au travail.

– Lorsqu’une indemnité d’occupation est due pour le maintien dans le logement au-delà du délai imparti, il est essentiel de tenir compte des conditions d’occupation, telles que l’état du logement, pour déterminer un montant juste et équitable.

L’octroi de délais de paiement a pour condition la reprise du paiement du loyer courant. De même, la suspension des effets de la clause résolutoire, notamment liée à l’octroi de délais de paiement, suppose aussi la reprise du paiement du loyer courant. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Nos Conseils:

– Assurez-vous de respecter les conditions de la clause résolutoire en cas de loyers et charges impayés, notamment en envoyant un commandement de payer en temps voulu.

– En cas de difficultés financières, envisagez une procédure de surendettement pour obtenir des délais de paiement et éviter la résiliation du bail.

– En cas de résiliation du bail, veillez à régler les loyers, charges et indemnités d’occupation échues pour éviter des conséquences financières supplémentaires.

Nos Conseils:

L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Autres enseignements de cette affaire :

– Pour les locations de places de stationnement louées accessoirement au bail principal, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

– En cas de demande en paiement de l’arriéré locatif, il est essentiel de vérifier la légalité des frais réclamés au locataire et de s’assurer que la créance du bailleur est établie dans son principe et dans son montant.

Le fait d’avoir signé un bail avec une personne se présentant comme le représentant de la propriétaire des lieux ne suffit pas à lui conférer un titre d’occupation, dès lors qu’il n’a pas été signé avec les légitimes propriétaires des lieux. Le risque de l’escroquerie au bail d’habitation pèse donc sur le locataire et non le bailleur.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.