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Le contrat de mission de conseil d’achat de fonds de commerce

Si l’intermédiaire immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil, cette obligation est de moyens et doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté, de la situation et de la connaissance des parties, l’intermédiaire immobilier ne pouvant être tenu d’une mauvaise gestion de la part des acquéreurs, dont il ne lui incombe pas de vérifier la solvabilité, ce d’autant quand l’acquéreur n’est pas étranger au domaine visé par la cession de fonds de commerce.

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Litige de copropriété : la remise en état des parties communes

Nos Conseils:

– Vérifiez toujours le règlement de copropriété avant d’effectuer des travaux sur les parties communes ou de changer l’affectation d’un lot, afin de respecter les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.
– Assurez-vous d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour tout changement d’affectation d’un lot, conformément à la loi du 10 juillet 1965.
– En cas de litige concernant des travaux réalisés sur les parties communes, veillez à apporter des preuves tangibles pour défendre votre position et éviter d’être tenu responsable des dégradations.

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La faute du notaire dans la rédaction d’un acte de vente

Il appartient au notaire rédacteur d’un acte authentique de s’assurer de la consistance des biens concernés et des droits du vendeur sur ces biens ; il ne saurait s’en tenir sur ce point aux seules déclarations des parties ; cette vérification s’impose d’autant plus qu’il a l’obligation de procéder à l’enregistrement de l’acte qu’il reçoit, qui n’est possible que si les mentions concernant la consistance des biens et les droits qui s’y attachent sont exactes.

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Nullité du bail commercial : Manœuvres dolosives d’une SCI

Nos Conseils:

– Sur la recevabilité de la contestation:
– Respectez les délais de contestation prévus par la loi pour éviter l’irrecevabilité de votre demande.
– Assurez-vous de dénoncer la contestation de manière conforme aux modalités légales pour garantir sa recevabilité.

– Sur les demandes de sursis à statuer:
– Assurez-vous que les demandes de sursis à statuer n’ont pas déjà été tranchées dans une décision antérieure pour éviter leur irrecevabilité.

– Sur la demande de dommages et intérêts:
– Veillez à ce que l’exercice de vos droits ne soit pas abusif pour éviter d’être condamné à verser des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

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La clause pénale prévue au mandat de vente immobilière

→ Résumé de l’affaire Le litige concerne un mandat de vente sans exclusivité conclu entre la société [H] Immo et Mme [Y] pour la vente d’un bureau de tabac, ainsi qu’un mandat de recherche conclu entre la société [H] et M. [R]. Suite à la cession du fonds de commerce à la société Rycc, constituée

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Propriété des ponts roulants immeubles par destination

Nos Conseils:

– Il est essentiel de prouver le droit de propriété et la présence en nature des biens revendiqués qui ne figurent pas dans l’inventaire, conformément à l’article L. 624-16 du code de commerce.
– Pour qualifier un bien d’immeuble par destination, il est nécessaire de démontrer l’existence d’un rapport objectif d’affectation entre le meuble et l’immeuble, en plus de la volonté du propriétaire, comme le précise l’article 1103 du code civil.
– En cas de transfert de propriété, il est crucial de vérifier les termes des actes juridiques pour s’assurer que les immeubles par destination sont inclus dans la cession, afin d’éviter tout litige ultérieur.

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Contrat d’architecte d’intérieur : résiliation fautive

La résiliation du contrat d’architecte d’intérieur sans griefs établis est fautive.

En l’espèce, le contrat indique qu’ «en cas d’inexécution de ses obligations substantielles par une partie, le présent contrat sera résilié de plein droit au profit de l’autre partie sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être réclamés à la partie défaillante. La résiliation prendra effet 1 mois après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation du présent contrat ne peut intervenir à l’initiative du maître d’ouvrage que pour des motifs justes et raisonnables liés à un manquement grave des architectes d’intérieur rendant impossible la poursuite du présent contrat.

La résiliation du présent contrat ne peut intervenir à l’initiative des architectes d’intérieur que pour des motifs justes et raisonnables tels que :

– La perte de confiance manifestée par le maître d’ouvrage,
– La survenance d’une situation susceptible de porter atteinte à l’indépendance des architectes d’intérieur où dans laquelle, les intérêts privés en présence sont tels qu’il pourrait être porté à préférer certains d’entre eux à ceux du maître d’ouvrage,
– L’impossibilité pour les architectes d’intérieur ou de toutes dispositions légales ou réglementaires,
– Le choix imposé par le maître d’ouvrage d’une entreprise ne présentant pas les garanties indispensables à la bonne exécution de l’ouvrage,
– La violation par le maître d’ouvrage d’une ou plusieurs clauses du présent contrat.
En cas de résiliation à l’initiative des architectes d’intérieur non justifiée par le comportement fautif du maître d’ouvrage, celui-ci pourra solliciter le versement de dommages intérêts aux architectes d’intérieur liés à la rupture anticipée du contrat.

Les architectes d’intérieur pourront suspendre tout ou partie de l’exécution de sa mission si le maître d’ouvrage n’exécute pas tout ou partie de ses obligations, notamment en cas de non-communication de pièces ou d’informations nécessaires aux architectes d’intérieur, ou de non-règlement des honoraires dus.

Réciproquement, la suspension de la mission objet des présentes, pourra être demandée par le maître d’ouvrage si les architectes d’intérieur n’exécutent pas tout ou partie de ses obligations.

Toute suspension à l’initiative du maître d’ouvrage ou des architectes d’intérieur ne pourront intervenir qu’après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuses pendant un(1) mois suivant sa réception par l’autre partie. »

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Contrat de promotion immobilière

L’article 1583 du code civil dispose que « la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix. »
Aux termes de l’article 1831 du code civil, « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite  » promoteur immobilier  » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage. »

Nos Conseils :

– Il est important de vérifier l’accord des parties sur la chose et le prix, ainsi que sur les conditions essentielles du contrat de vente, conformément à l’article 1583 du code civil.

– En cas de litige, il est essentiel de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité pour établir la responsabilité délictuelle d’une personne, conformément à l’article 1240 du code civil.

– Il est recommandé de respecter les délais de prescription pour toute demande en dommages et intérêts, conformément à l’article 2224 du code civil, afin d’éviter toute irrecevabilité de la demande.

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Sous-location de bail commercial déguisée

Aux termes de l’article L. 145-31 du code de commerce, « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

Nos Conseils:

– Sur la recevabilité de l’intervention volontaire : Il est important de vérifier si l’intervenant volontaire a un intérêt à soutenir une partie pour la conservation de ses droits, conformément aux articles 327, 328 et 330 du code de procédure civile.

– Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription: Il est essentiel de prendre en compte les délais de prescription spécifiques à chaque type d’action, comme ceux prévus par l’article L. 145-60 du code de commerce et l’article 2224 du code civil, pour éviter toute irrecevabilité de la demande.

– Sur la communication des documents: Assurez-vous de communiquer tous les documents nécessaires à la procédure, même si la demande initiale est devenue sans objet, pour éviter tout retard ou complication dans le déroulement de l’instance.

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Réception des travaux et levée des réserves

En vertu de l’article 1642-1 du code civil, “Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer”.

Nos conseils :

1. Attention à respecter les délais de levée des réserves stipulés dans le contrat de vente, qui ne peuvent en aucun cas dépasser une période de 45 jours, conformément à l’article 1642-1 du code civil.

2. Il est recommandé de fournir tous les renseignements utiles aux entrepreneurs et de faciliter l’accès aux biens pour permettre la réalisation des travaux dans les meilleures conditions, comme stipulé dans le contrat.

3. Il est conseillé de considérer la désignation d’un expert en cas de litige persistant sur la levée des réserves, conformément à l’article 145 du code de procédure civile, pour établir de manière objective les faits et trouver une solution au litige.

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Expropriation : la demande d’indemnité de dépossession

En application de l’article L 511-1 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l’Etat, d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionné à l’article L 300-4 du code de l’urbanisme, l’expropriation des immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation et ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter.

Aux termes de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.»

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.

Conformément à l’article L 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

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Nullité d’une vente immobilière pour troubles du voisinage

La nullité d’une vente immobilière pour troubles du voisinage (présence d’un élevage canin dont l’existence a été dissimulée par le vendeur) peut être prononcée.

Le dol se trouve en conséquence caractérisé du chef de l’omission intentionnelle d’informer les acheteurs de l’existence de l’élevage canin sur le fonds voisin.

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