Absence d’indemnité d’éviction
Pour plus de sécurité, le propriétaire d’un local commercial qui donne à bail son local à un preneur doit vérifier que ce dernier est bien enregistré au RCS. Toutefois l’absence d‘immatriculation au RCS du preneur présente un inconvénient important pour ce dernier : en cas de rupture du bail, il ne dispose pas du droit à bénéficier de l’indemnité d’éviction visée par le Code de commerce.
Pour rétablir le preneur dans ses droits, les Parties doivent impérativement envisager, directement ou indirectement, que le preneur bénéficie conventionnellement du statut des baux commerciaux. A défaut d’immatriculation pour les locaux donnés à bail, le preneur est déchu du droit au statut et ne peut prétendre à une indemnité d’éviction (Cour de cassation, civile, 3ème Chambre civile, 3 juillet 2013, Pourvoi n° 12-21966).
Refus de renouveler le bail commercial
Conformément à l’article L145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions (voir infra), payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En application de l’article L145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’article L145-17 du Code de commerce.
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.
Le bailleur a également le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité légale d’éviction. Le bailleur peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice de « l’exception de reconstruction », il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions légales et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente.
Concernant l’indemnité d’éviction, aucun locataire pouvant y prétendre ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Par dérogation le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise.
En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.